Заказчик в строительстве это градостроительный кодекс

Кто такой заказчик-застройщик?

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Федеральные законы

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
  • ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Градостроительный кодекс

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

  • об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
  • о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
  • о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

  • о проведении инженерных изысканий,
  • о создании проектной документации,
  • о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
  • о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
  • о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

Гражданский кодекс

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

  • у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
  • именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

Положение о заказчике

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

  • Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
  • Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

  1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
  2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
  3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

  • Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
  • Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

Функции застройщика строительного процесса

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

  • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
  • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
  • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
  • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Получил претензию за использование чужого товарного знака

Еще о судебных разбирательствах:

За использование чужого товарного знака есть штрафы

Что такое товарный знак — статья 1477 Гражданского кодекса

Товарный знак — обозначение для индивидуализации товаров юридических лиц и предпринимателей: логотипы, названия, упаковки, звуки или ароматы. Но товарными знаками всё это становится только после регистрации в Роспатенте.

Читать в «Деле»

Как зарегистрировать товарный знак

Наказание за использование чужого товарного знака:

штрафы — статья 14.10 Административного кодекса;

компенсации — статья 1515 Гражданского кодекса

За использование чужого товарного знака есть штрафы до 200 000 рублей, но чаще владельцы знаков просят компенсацию. Компенсация — от 10 000 рублей до 5 000 000 рублей.

Владелец знака вправе потребовать, чтобы нарушитель уничтожил все поддельные товары за свой счет. Добиваются этого обычно через суд, но перед этим нарушитель получает претензию.

Если вы получили претензию от владельца знака с требованием выплатить компенсацию и угрозами судебных разбирательств, не паникуйте. Сначала надо всё проверить.

Шаг 1. Проверить доверенность отправителя

Итак, компания получила претензию. Первое, что нужно проверить, — кто ее отправил. Это может быть сам правообладатель, а может — его юрист, если владельца знака нет в стране. В этом случае владелец оформляет доверенность, и юристы от его имени отправляют претензию нарушителю.

Если претензию отправляет не правообладатель, а юрист по доверенности, копия доверенности должна быть в приложении к претензии

У Федеральной нотариальной палаты есть сервис для проверки доверенностей. Чтобы проверить, нужно знать номер, дату доверенности и имя нотариуса — это есть в доверенности. Сервис для проверки бесплатный.

Сервис покажет, что документ не найден, если доверенность ненастоящая

Допустим, отправитель претензии на незаконное использование товарного знака не приложил доверенность. Тогда стоит уточнить у него, на каком основании он вам пишет. Если никаких документов нет, претензию можно игнорировать, но чужой знак всё равно лучше больше не использовать

Шаг 2. Найти товарный знак в базе Роспатента

Потом проверяем товарный знак в базе Роспатента. Смотрим на три вещи:

  • срок регистрации знака. Если он истек, владелец не вправе требовать компенсацию;
  • правообладатель в претензии и в карточке знака совпадает;
  • класс товаров, в которых зарегистрирован знак, совпадает с теми, что продает нарушитель. Например, знак зарегистрирован в классе «напитки», и претензию владелец отправляет тому, кто продает под этим знаком газировку — всё верно. Но вот продажа кроссовок с этим знаком уже не считается нарушением.

Для проверки вводим номера товарных знаков из претензии в поиске по базе Роспатента.

Номер товарного знака вводим в поле «Значение» и нажимаем кнопку «Найти»Откроется карточка товарного знака. Проверяем дату истечения срока действия регистрации и правообладателяЛистаем ниже, видим классы МГТУ — это те категории товаров, на которые распространяется защита товарного знака

Претензию можно игнорировать, если срок действия регистрации знака уже прошел, правообладатель отличается или классы товара не совпадают.

Шаг 3. Снизить размер компенсации

Если доверенность настоящая, регистрация товарного знака еще действует и претензию отправил его владелец, лучше начать переговоры. Цель — договориться на меньшую компенсацию и не дойти до суда.

Идти в суд невыгодно ни владельцу знака, ни нарушителю: это расходы денег на пошлины, поездки, юристов и время: пока примут заявление, пока рассмотрят, назначат заседание — уйдет месяц. Поэтому владелец знака тоже заинтересован решить конфликт мирно.

В моей практике удавалось снизить компенсацию с 50 000 рублей до 15 000 рублей. Когда генеральный директор компании, которая нарушила права на знак, получил претензию, он поехал в офис к отправителю и предложил: давайте мы заплатим 15 000 рублей, подпишем мировое соглашение и не будем доводить до суда. Те согласились.

Мировое соглашение — это досудебное урегулирование конфликта. Если договориться не получилось, владелец знака должен будет прислать досудебную претензию и только потом подать заявление в суд. И уже суд решит, какой будет компенсация.

Не факт, что суд встанет на сторону владельца товарного знака.

ООО «Маша и Медведь» обратилось в суд с требование взыскать с ИП Стрельцова компенсацию 45 000 рублей за использование товарного знака. Доказательствами компании были чек о покупке игрушечного телефона с героями мультфильма и видеозапись покупки.

Суд отказал владельцу знака, потому что:

  • в чеке указано, что истец купил игрушечный телефон за 250 рублей;
  • на видеозаписи истец покупает интерактивный телефон за 350 рублей.

На чеке и видео разные товары, а значит, у компании нет доказательств, что ИП Стрельцов продавал товары с чужим знаком.

Судебное дело

Суд нередко снижает компенсации: истец просит 50 000 рублей, а суд решает взыскать 30 000 рублей — этот аргумент тоже можно использовать в переговорах.

Шаг 4. Подписать мировое соглашение

Затем нужно подписать мировое соглашение: оно защитит нарушителя, если владелец знака захочет после перевода компенсации получить еще одну через суд.

В соглашении прописывают суть спора и размер компенсации

И главное — больше не использовать чужой товарный знак.

1. Когда договором поставки предусмотрена выборка товаров покупателем (получателем) в месте нахождения поставщика (пункт 2 статьи 510), покупатель обязан осуществить осмотр передаваемых товаров в месте их передачи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

2. Невыборка покупателем (получателем) товаров в установленный договором поставки срок, а при его отсутствии в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товаров дает поставщику право отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров.

Комментарий к Ст. 515 ГК РФ

1. Правила комментируемой статьи корреспондируют правилам п. 2 ст. 510 ГК РФ (см. также п. 2 комментария к указанной статье). В то же время в комментируемой статье предусмотрены последствия невыборки покупателем (получателем) товаров (п. 2).

2. В случае выборки товаров покупателем он обязан осуществить осмотр передаваемых товаров, включая проверку их количества, качества, ассортимента, непосредственно в месте их передачи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Таким образом, данное правило является диспозитивным. Примером иного, например вытекающего из существа обязательства, может быть выборка покупателем товаров, которые могут быть им проверены с точки зрения их пригодности (качества) не непосредственно в месте их передачи, а в ином приспособленном для проверки месте или при непосредственной эксплуатации.

3. Поставщик должен уведомить покупателя о готовности товаров для выборки. Покупатель, получив такое уведомление, должен в установленный договором поставки срок, а при его отсутствии в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товаров осуществить выборку товаров.

В случае невыборки покупателем (получателем) товаров в указанный срок поставщик вправе отказаться от исполнения договора поставки либо потребовать от покупателя оплаты товаров (п. 2 комментируемой статьи, а также п. 3 ст. 484 ГК). Поставщик вправе также в этом случае потребовать от покупателя возмещения убытков (например, расходов, связанных с хранением товаров).

В соответствии со ст. 523 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) допускается в случае существенного нарушения договора одной из сторон. В частности, нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случае неоднократной невыборки товаров. Таким образом, и в соответствии с п. 2 комментируемой статьи поставщик вправе отказаться от исполнения договора поставки, если имела место неоднократная невыборка товаров. Однократная невыборка товаров покупателем не является существенным нарушением договора поставки и не является основанием для отказа поставщика от исполнения договора поставки.

В то же время нельзя не отметить, что редакция п. 2 комментируемой статьи нуждается в уточнении, поскольку из буквального толкования указанной нормы права в совокупности с нормой ст. 310 ГК РФ не следует, что для одностороннего отказа поставщика от исполнения договора поставки необходима неоднократная невыборка товаров. Достаточно того, что возможность отказа поставщика от договора поставки предусмотрена законом.