Цена как условие договора купли продажи недвижимости

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Людмила Сметанина

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Все образцы

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ВАЖНО ЗНАТЬ

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Статья 153 АПК РФ. Судебное заседание арбитражного суда

1. Разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

2. Судья, а при коллегиальном рассмотрении дела председательствующий в судебном заседании:

1) открывает судебное заседание и объявляет, какое дело подлежит рассмотрению;

2) проверяет явку в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей и иных участников арбитражного процесса, устанавливает их личность и проверяет полномочия; устанавливает, извещены ли надлежащим образом лица, не явившиеся в судебное заседание, и какие имеются сведения о причинах их неявки;

3) выясняет вопрос о возможности слушания дела;

4) объявляет состав арбитражного суда, сообщает, кто ведет протокол судебного заседания, кто участвует в качестве эксперта, переводчика, и разъясняет лицам, участвующим в деле, их право заявлять отводы;

5) разъясняет лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса их процессуальные права и обязанности;

6) удаляет из зала судебного заседания явившихся свидетелей до начала их допроса;

7) предупреждает переводчика об уголовной ответственности за заведомо неправильный перевод, эксперта за дачу заведомо ложного заключения, свидетелей (непосредственно перед их допросом) за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний;

8) определяет с учетом мнений лиц, участвующих в деле, последовательность проведения процессуальных действий и продолжительность выступлений;

9) выясняет, поддерживает ли истец иск, признает ли иск ответчик, не хотят ли стороны закончить дело мировым соглашением или применить процедуру медиации, о чем делаются соответствующие записи в протоколе судебного заседания;

10) руководит судебным заседанием, обеспечивает условия для всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела, обеспечивает рассмотрение заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле;

11) принимает меры по обеспечению в судебном заседании надлежащего порядка.

См. все связанные документы >>>

1. Судебное разбирательство — это такая стадия процессуальной деятельности арбитражного суда, а также лиц, участвующих в деле, иных участников процесса, которая имеет целью всестороннее, полное и объективное выяснение обстоятельств дела, определение прав и обязанностей сторон. Посредством разбирательства в судебном заседании разрешается спор по существу (см. комментарий к ст. ст. 167 — 168 АПК) либо дело прекращается (см. комментарий к ст. ст. 150 — 151 АПК) или заявленное требование оставляется без рассмотрения (см. комментарий к ст. ст. 148 — 149 АПК).

2. Исходя из значимости судебного заседания для реализации задач судопроизводства (см. комментарий к ст. 2 АПК) разбирательство по делу в судебном заседании осуществляется при условии обязательного извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (см. комментарий к ст. ст. 121 — 124 АПК). Без этого любой заключительный акт по делу является незаконным и подлежит пересмотру как принятый с нарушением норм процессуального права (см. п. 2 ч. 4 ст. 270, п. 2 ч. 4 ст. 288 АПК). Арбитражный суд не вправе без участия заинтересованных в исходе дела лиц определять их субъективные права, устанавливать обязанности, а также возлагать на них соответствующую ответственность.

3. В ч. 2 ст. 153 АПК определен последовательный порядок совершения процессуальных действий в судебном заседании. Соблюдение этого порядка гарантирует всестороннее, полное и объективное рассмотрение подведомственного арбитражным судам дела. Пренебрежение этим порядком приводит к обесцениванию судопроизводства как деятельности по осуществлению правосудия.

4. От имени суда выступает единоличный судья или судья, председательствующий при коллегиальном рассмотрении дела (см. комментарий к ст. 122 АПК). Однако все судьи, входящие в состав коллегиального суда, имеют равное право при решении всех вопросов, возникающих при рассмотрении дела и вынесении судебного акта по нему. При этом решение принимается большинством голосов (см. комментарий к ст. 20 АПК).

Судьи при коллегиальном рассмотрении дела задают вопросы лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса с разрешения председательствующего (п. 41 Регламента арбитражных судов <1>). Однако при этом председательствующий не вправе ограничивать судей в возможности задавать вопросы лицам, участвующим в деле, снимать вопросы, поставленные судьями перед лицами, участвующими в деле, комментировать вопросы судей.

<1> См.: Вестник ВАС РФ. 2003. N 3.

Согласно ст. 34 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» и п. 33 Регламента арбитражных судов в месте проведения заседания арбитражного суда должны находиться символы судебной власти: изображение Государственного герба Российской Федерации и Государственный флаг Российской Федерации.

5. Судебное заседание как основная форма деятельности суда по осуществлению правосудия должно проводиться в приспособленных для этого помещениях, в которых обеспечивается открытое (гласное) разбирательство дела с соблюдением судебного ритуала. К этому необходимо стремиться и в тех случаях, когда разбирательство по делу осуществляется в кабинете судьи. Это дисциплинирует как суд, так и лиц, участвующих в деле, влияет на формирование уважительного отношения к закону и суду (п. 5 ст. 2 АПК). Это возможно лишь тогда, когда суд не только требует от участников процесса выполнения всех процессуальных правил, но и сам безупречно придерживается их.

6. С учетом того, что АПК (ст. 33) расширил участие граждан в арбитражном процессе, соблюдение п. 5 комментируемой статьи становится еще более актуальным. Причем в одинаковой мере следует разъяснять права и обязанности, ибо от этого зависит нормальный и законный ход арбитражного процесса. Суду следует разъяснить права и обязанности не только лиц, участвующих в деле, круг которых определен в ст. 41 АПК, но и права и обязанности привлекаемых к делу иных его участников.

7. В случае нарушения порядка в судебном заседании к соответствующему субъекту могут быть применены определенные меры воздействия (ч. 4 ст. 154 АПК) или ответственности (ч. 5 ст. 154 АПК). Лица, присутствующие в открытом судебном заседании, вправе делать письменные заметки, вести стенограмму и звукозапись, а с разрешения председательствующего осуществлять кино- и фотосъемку, видеозапись, а также трансляцию судебного заседания. Если действия, требующие разрешения, совершаются самовольно, они могут повлечь применение мер воздействия.

Есть куча мифов про авторское право, товарные знаки и значки. Кого бы я ни спрашивал, все считают себя правыми и готовы спорить до потери пульса, пока их не отошлёшь к официальному источнику.

Но для начала, давайте определимся с понятиями. Авторское право не имеет ни какого отношения к товарным знакам. И рассматривать их нужно совершенно по-разному. Что я и сделаю.

Авторское право

Всё ниже перечисленное – не правильно:

  • Если нет значка ©, то произведение не защищено авторским правом.
  • Если не указан автор, то произведение не защищено авторским правом.
  • Авторские права нужно регистрировать.

Итак, Федеральный закон РФ об авторском праве и смежных правах устанавливает такое понятие, как презумция авторства, то есть авторское право возникает в момент создания произведения:

Авторское право на произведение науки, литературы и искусства возникает в силу факта его создания. Для возникновения и осуществления авторского права не требуется регистрации произведения, иного специального оформления произведения или соблюдения каких-либо формальностей. (Ст. 9.1)

Так зачем же тогда нужен этот значок – ©? А просто чтобы сказать, что автор произведения – вы.

Обладатель исключительных авторских прав для оповещения о своих правах вправе использовать знак охраны авторского права, который помещается на каждом экземпляре произведения и состоит из трех элементов: латинской буквы «С» в окружности: ©;
имени (наименования) обладателя исключительных авторских прав;
года первого опубликования произведения. (Ст. 9.1)

Всё теперь понятно? То есть вы – автор своих произведений в любом случае, стоит © или нет, указано ваше имя или нет. И вы имеете право распоряжаться своим авторским правом как вам захочется.

Частый вопрос – можно ли использовать картинки, найденные в интернете, на которых не указан автор? Нет. Без разрешения автора (или, например, явного указания того, что эти картинки используются по такой-то лицензии) использовать их нельзя.

Авторское право можно официально “закрепить”. Эти занимаются соответствующие органы. Например, программы для ЭВМ регистрируются в Роспатенте. (Опять же, регистрировать не обязательно, вы в любом случае будете автором). Для чего нужна регистрация? Пригодится для разбирательств, ибо:

При отсутствии доказательств иного автором произведения считается лицо, указанное в качестве автора на оригинале или экземпляре произведения. (Ст. 9.2)

То есть, если кто-то указал себя автором вашего произведения, вам придётся предоставить доказательства того, что настоящий автор – это вы. Доказательство – это, естественно, не обязательно регистрация, но она очень поможет.

Интересно, что в России личные неимущественные авторские права:

право признаваться автором произведения (право авторства);
право использовать или разрешать использовать произведение под подлинным именем автора, псевдонимом либо без обозначения имени, то есть анонимно (право на имя);
право обнародовать или разрешать обнародовать произведение в любой форме (право на обнародование), включая право на отзыв;
право на защиту произведения, включая его название, от всякого искажения или иного посягательства, способного нанести ущерб чести и достоинству автора (право на защиту репутации автора).

нельзя продать или уступить – они сохраняются, даже если вы отдаёте исключительное право на использование произведения. В США это не так – вы можете продаться полностью

Товарные знаки

Они регулируются другим законом РФ – “О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров”. Товарные знаки надо регистрировать. Если вы не зарегистрировали своё название, то у вас нет исключительных прав на его использование.

Значок ® нам сообщает о том, что марка зарегистрирована:

Правообладатель может проставлять рядом с товарным знаком предупредительную маркировку в виде латинской буквы «R» или R в окружности (®) либо словесного обозначения «товарный знак» или «зарегистрированный товарный знак», указывающую на то, что применяемое обозначение является товарным знаком, зарегистрированным в Российской Федерации.

Как уже ясно из текста, если не указана эта ®, то это ещё не значит, что марка зарегистрирована. Так же, как и наоборот – если я напишу Хрен ®, то это ещё не значит, что я являюсь владельцем товарного знака Хрен.

TM – это синоним ® (в российском законодательстве).

Ну а если хотите ещё почитать про эту тему, отправляю к Тёме Лебедеву: часть 1, часть 2.