Срок выдачи градостроительного плана земельного участка

Утверждение градостроительного плана земельного участка

Утверждение градостроительного плана земельного участка (сокращенно ГПЗУ) с начала июля 2017 года имеет другой порядок. Ранее действовала статья 46 (часть 17) ГрК РФ, согласно которой органы муниципального управления были обязаны в течение 30 суток (месяца) с момента подачи заявления от физического лица или компании подготовить и утвердить ГПЗУ. С 1 июля в силу вступила статья 57.3 ГрК РФ, по которой органы муниципального управления имеют 20 дней с момента подачи заявления на подготовку и регистрацию ГПЗУ с последующей выдачей документа заявителю. Что это за документ? Кто и как его утверждает? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

Что такое градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ индивидуального жилищного строительства (ИЖС) представляет собой проект межевания, обуславливающий необходимость возведения или реконструкции определенного объекта недвижимости. В документе содержится информация о приближенности других сооружений к возводимому (реконструируемому) зданию, как планируемых, так и уже построенных. Также в ГПЗУ отмечаются все коммуникации, объекты линейного типа, а также другие сведения, позволяющие свести к минимуму риски и с большей эффективностью распорядиться земельным наделом.

Документ должен быть получен до начала проектирования. Инвестирование в проект без подготовки и утверждения ГПЗУ считается грубым нарушением. Разработка ГПЗУ разрабатывается в отношении земельных наделов, которые:

  • Состоят на учете в кадастре.
  • Имеют проект планировки.
  • Имеют правила возведения и землепользования.
  • Имеют готовый проект межевания.

ГПЗУ — главный документ при решении вопроса в отношении строительных работ, касающихся объектов капстроительства. В градостроительном плане находят отражение существующие нормативы, которые регламентируют правила строительных работ.

Без ГПЗУ выполнить строительство новых объектов около уже существующих построек невозможно. Градостроительный план необходим в следующих случаях:

  • Получение разрешения на строительство.
  • Создание документов по проекту.
  • Разработка проекта в отношении границ земельного надела.
  • Проведение контроля выполняемых работ.
  • Ввод готового сооружения после строительства (реконструкции) в эксплуатацию.

Структура и содержание ГПЗУ соответствуют действующим стандартам и законодательным нормам. Форма документа определятся Приказом Минрегионразвития под номером 207. В нем учтены все нюансы, на базе которых производится планирование строительства. В целом, при оформлении и утверждении ГПЗУ уполномоченные органы ориентируются на положения ГрК РФ. В нем прописана необходимая информация, позволяющая создать идеальный строительный объект.

В самом градостроительном плане отражены различные положения статей ГрК РФ. Также документ опирается на ряд действующих в стране законов об электроэнергии, газоснабжении, техническом регулировании и другие. В них определены требования, соблюдение которых при выполнении строительства является обязательным.

Кто утверждает градостроительный план?

Согласование и утверждение ГПЗУ — задача органов местной администрации. Как правило, в структуре предусмотрены специальные подразделения, занимающееся вопросами градостроительства и архитектуры. Именно они берут на себя разработку ГПЗУ. Стоит отметить, что рассматриваемый документ не распространяется на межевание дачи.

Заявление на оформление ГПЗУ отдается местный орган самоуправления по месту расположения земельного надела. Чтобы упростить процедуру, можно обратиться в МФЦ. На территории Москвы предоставление градостроительного плана входит в список пяти государственных услуг, которые предоставляются Мосархитектурой в электронной форме.

Как правильно утвердить?

Вне зависимости от региона РФ подача заявления осуществляется обладателями прав на земельный надел. Это могут быть ИП, физические лица или компании, которые являются владельцами, арендаторами или относятся к категории землепользователей или землевладельцев. При этом сами участки должны быть на государственном учете в кадастре.

В процессе подготовки ГПЗУ органы местного управления применяют следующие бумаги:

  • Документы градостроительного зонирования и территориального планирования.
  • Нормы проектирования в сфере градостроительства.
  • Бумаги по планированию территории.
  • Информацию, которая содержится в госкадастре недвижимости, а также в информационных системах, касающихся обеспечения градостроительной деятельности и территориального планирования.
  • Техусловия подключения объектов капстроительства к инженерным и техническим сетям.

В течение 7 суток с момента получения заявления о предоставлении ГПЗУ администрация передает запрос в различные структуры о предоставлении техусловий для подключения планируемого к реконструкции или возведению объекта. Предоставление технических условий в орган муниципального управления — обязательное требование. Срок предоставление ТУ устанавливается ГрК РФ (ст. 48, п.7). Если в заявлении о предоставлении ГПЗУ лицо, имеющее право на участок, не указало цель его применения, уполномоченная организация определяет наибольшую нагрузку в возможных местах подключения к инженерному и техническому обеспечению (на базе сведений, которые содержатся в правилах пользования землей).

Процесс

Компании и ИП с учетом действующего постановления должны подавать заявки исключительно в электронной форме. У физических лиц имеется выбор — оформление в классической (бумажной) форме или в электронной форме через портал (в одном окне «Москомархитектуры»). Чтобы подать документы в электронном виде, требуется сделать следующее:

  • Зайти на сайт Mos.ru по вкладке «Услуги».
  • Пройти регистрацию личного кабинета.
  • Следить за ходом подготовки ГПЗУ.

Регистрация личного кабинета может быть произведена на упомянутом сайте или через существующую сеть МФЦ, предоставляющих государственные услуги. Такие центры помогают клиентам в оформлении документов и консультируют по интересующим вопросам. Вариант получения градостроительного плана застройщики Москвы выбирают по личному усмотрению — на бумаге или в электронном виде.

С учетом действующих нормативных актов для получения услуги требуется предоставление следующих бумаг:

  • Заявления о получении ГПЗУ, которое должно быть оформлено с учетом Приложения под номером 1 к административному регламенту.
  • Документа, который подтверждает личность заявителя (одного или нескольких), являющихся физическим лицом или представителем компании. Если обращается доверенное лицо, должен выдаваться удостоверяющий личность документ или доверенность.
  • Выписка из ЕГРИП (если речь идет об индивидуальных предпринимателях).
  • Выписка из ЕГРЮЛ (для компаний).

Практика показывает, что чем дальше населенный пункт расположен от административного центра, тем больше меняются условия оформления ГПЗУ. От получателя документа может потребоваться топографическая съемка территории земельного надела. В некоторых субъектах РФ даже требуют плату за предоставление градостроительного плана.

Период действия

Ни в одном нормативном документе не упоминается срок действия ГПЗУ. При этом существует указание, что такой документ носит бессрочный характер. Стоимость оформления градостроительного плана достаточно высока, поэтому признавать его нормированным по времени или срочным было бы неправильно с позиции строительной компании. Следовательно, дополнительно утверждать ГПЗУ, проходить процедуры пересогласования или перерегистрировать документ нет необходимости.

Единственное, что может иметь место — необходимость внесения изменений, вызванных различными причинами. Невыполнение такой работы приводит к невозможности начала строительства и проектирования.

Изменения

Отдельного внимания заслуживает внесение изменений в документ. Работа производится в случае выявления ошибок или неправдивости некоторой информации. Суть в том, что юридическая сила информации, внесенной в ГПЗУ, распространяется только на момент внесения, подготовки и утверждения. После ситуация меняется с учетом того, какие работы запланированы в отношении других сооружений. Тесная взаимосвязь между объектами в пределах общего контекста может определяться в пределах общего градостроительного контекста.

Изменение одного объекта на близлежащем земельном участке может привести к необходимости внесения правок касательно возводимого объекта. Процесс внесения изменений определяется с учетом действующих правил и распоряжений, которые вносятся муниципалитетом. Эти правила идентичны для всех строительных компаний.

В некоторых регионах с помощью специального акта устанавливаются требования в отношении пересмотра и приведения в соответствие информации, внесенной в градостроительный план. Эта работа должна производиться с периодичностью один раз в год. В иных случаях муниципалитет информирует застройщика о невозможности ведения дальнейшей деятельности до согласования ситуации и внесения правок в уже существующий ГПЗУ.

Внесением дополнений могут заниматься муниципальные органы власти. Если требование по изменению документа является рекомендацией самих органов самоуправления, строительная компания не должна терпеть убытки от выполнения такой работы. Кроме того, принуждение оформлять градостроительный план за свой счет является противозаконным. На современном этапе в арбитражных судах то и дело возникают ситуации, касающиеся необходимости внесения дополнений (изменений) в градостроительный план.

Судебный орган занимает сторону истца в ситуации, если инициатива о внесении правок исходит от ответчика, а сам он не имеет отношения к изменениям, влияющим на актуальность информации в градостроительном плане. Несмотря на этот факт, судебный орган всегда рассматривает объективные факты, обуславливающие необходимость внесения правок.

Как заставить исполнить решение суда

Получить решение суда проще, чем реально его исполнить. Часто истец вынужден годами бегать за ответчиком и приставами, чтобы добиться исполнения своего законного требования. И если долг ещё хоть как-то можно получить (например, обратить взыскание на имущество), то как быть с тем, чтобы заставить ответчика что-то сделать или, наоборот, воздержаться от конкретных действий?
Например, если решение вынесено об обязании ответчика:

  • передать документы (актуально для ООО при смене генерального директора)
  • устранить недостатки выполненных работ (распространенная проблема в строительных спорах),
  • снести самовольную постройку (соседи часто нарушают СНиПы),
  • освободить земельный участок,
  • заключить договор,
  • или перестать осуществлять деятельность, если она создает опасность и т.д.

Для принудительного исполнения судебных решений есть ряд механизмов, например:

  • исполнительное производство с сопутствующими для ответчика затратами (исполнительский сбор и штрафы),
  • штрафы за неисполнение решения арбитражного суда (для граждан – до 2 500 рублей, для компаний – до 100 000 рублей),
  • уголовная ответственность.

Однако, как показывает практика, эти механизмы не всегда действенны. Ответчик заплатит штраф, пристав «потеряет» исполнительное производство, дознаватель «не увидит» признаков состава преступления… И вот истец остался наедине со своей проблемой.
Что заставит ответчика исполнить решение суда, если нет ответственности или она минимальна? Будет ли он что-то делать, если для этого понадобятся существенные затраты или придется терпеть какие-то неудобства?
Что выгоднее бывшему директору – не передать новому документы и уплатить исполнительский сбор в размере 5 000 рублей или отдать документы и ждать иск о взыскании убытков? Ответ очевиден.

Так что же заставит ответчика исполнить неденежное решение суда? Пожалуй, только большая судебная неустойка.

Примечание: рекомендация будет работать, если ответчику есть, что терять – деньги, автомобиль, здание, акции или доли в ООО – всё то, на что можно обратить взыскание. В противном случае, неустойка не возымеет своего эффекта.
Судебную неустойку, или как её называют юристы – астрент, выработала судебная практика как ещё один механизм, стимулирующий ответчика к исполнению неденежного требования. В 2015 году она была закреплена в Гражданском кодексе – ей посвящена отдельная статья 308.3 – Защита прав кредитора по обязательству.
Основная цель присуждения – простимулировать ответчика своевременно исполнить решение суда по неденежному требованию – то есть что-то сделать или, наоборот, перестать делать. Не исполнил решение – плати неустойку.

За неисполнение каких требований можно взыскать судебную неустойку?

Её можно взыскать только за нарушение гражданско-правовых обязательств. Их перечень довольно широк, некоторые были приведены выше. Но есть перечень дел, по которым не получится взыскать судебную неустойку. К ним относятся:

  • административные споры,
  • трудовые,
  • пенсионные,
  • семейные из личных неимущественных отношений между членами семьи,
  • споры, связанным с социальной поддержкой.

Уплата судебной неустойки не освободит ответчика от исполнения решение суда. Проценты на долг по неустойке взыскать нельзя. Но дополнительно истец может требовать компенсацию убытков.

Когда можно просить взыскать судебную неустойку?

Астрент может быть взыскан только по требованию истца, самостоятельно суд его назначать не будет.
Если же истец забыл взыскать неустойку, и суд уже вынес решение – не беда – с заявлением можно обратиться и на стадии исполнительного производства.

С какого момента начинает начисляться неустойка?

Этот вопрос решит суд – например, с момента вступления решения в законную силу либо по истечении срока для добровольного исполнения.

Можно ли взыскать астрент за уже прошедший период после вступления решения в силу?

Да, это возможно.
Приведу пример. В 2014 году Компания выиграла иск к Администрации о понуждении заключить договор. Решение ответчик не исполнил. В 2015 году Компания обратилась с заявлением о взыскании судебной неустойки за ожидание исполнения решения – точкой отсчета стал следующий день после рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

Суд требования удовлетворил и присудил неустойку из расчета 2 000 в день до момента подачи заявления, а после – 3 000 рублей за каждый день просрочки (см. постановление АС УО от 12.05.2016 года по делу № А60-44688/2013).

Как определяется размер астрента?

Истец сам предлагает размер неустойки, а суд решает – не завышен ли он. В качестве ориентира служит п. 4 ст. 1 ГК РФ – размер определяется на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. В конечном итоге размер должен быть таким, чтобы исполнение решения суда стало более выгодным, чем его неисполнение. При этом неустойка не должна приводить к крайне негативным последствиям, например, к разорению ответчика.
Судебная неустойка может быть взыскана в нескольких вариантах:

  • в твердой сумме, например 5 000 000 рублей и ни копейки больше вне зависимости от срока просрочки (см. постановление АС СЗО от 20.06.2016 года по делу № А56-64754/2012),
  • в форме периодических платежей (см. постановление АС УО от 12.05.2016 года по делу № А60-44688/2013),
  • в смешанной форме – например, 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, но не более 100 000 руб. (см. постановление АС МО от 29.08.2016 года по делу № А40-215119/2015),
  • в виде прогрессивной шкалы – например, с ежемесячной индексацией в +1% (см. постановление АС ЗСО от 06.04.2016 года по делу № А27-10877/2013).

Может ли суд снизить размер судебной неустойки?

Да, для этого надо доказать, что взыскание неустойки может привести к получению истцом необоснованной выгоды. Ответчик также может просить суд учесть его имущественное положение и иные обстоятельства.
В одном деле ответчику удалось убедить суд снизить неустойку с 5 000 рублей до 1 000 рублей за каждые 10 дней просрочки (см. постановление 3 ААС от 10.06.2016 года по делу № А33-454/2016). Однако в последнее время суды крайне редко применяют эту норму.

Может ли ответчик просить суд снизить твердую судебную неустойку за незначительную просрочку?

Да, но для этого ответчик должен обосновать уважительность причин просрочки, непродолжительность задержки и доказать, что взысканная сумма несоразмерна последствиям.
Например, суд обязал ответчика снести строение, а за неисполнение назначил штраф в 100 000 000 рублей. Ответчик своевременно приступил к сносу, но полностью работы были завершены с опозданием на несколько дней. Если ответчик докажет, что нарушение срока было вызвано нехваткой техники, тогда есть вероятность, что суд снизит неустойку.

Что делать ответчику, если он не может исполнить решение суда?

Бывают ситуации, когда ответчик не может исполнить решение суда по независящим от него причинам. Из-за плохой погоды, отсутствия технических возможностей и т.д.
Однако это не влечет автоматическое прекращение начисления судебной неустойки.
Ответчик вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке или о рассрочке исполнения решения суда с обоснованием уважительности причин. Если суд удовлетворит требование, то до конца назначенного периода неустойка начисляться не будет.

Как быть ответчику, если истец сам препятствует исполнению решения суда?

Удивительно, но такое тоже бывает. Например, истец понудил ответчика через суд исправить недостатки ремонтных работ, но не впускает в помещение. Или потребовал передать документы лично в руки, а не по почте, но уклоняется от встречи. В таких ситуациях чтобы не платить неустойку, ответчик должен зафиксировать, что просрочка допущена по вине истца.

Кто фиксируется факт неисполнения решения суда?

Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения фиксирует судебный пристав-исполнитель. Банк такой факт устанавливать не имеет права. Поэтому с исполнительным листом надо идти именно к приставам.

Можно ли отдать в залог арендуемый земельный участок без согласия арендодателя? на сайте Недвио

Многие арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой залога права аренды участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку при передаче арендных прав в залог, с них требуют обязательного предварительного согласия арендодателя.

Однако, согласно законам РФ, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в залог НЕ требует предварительного согласия арендодателя. Тоже самое касается залога права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

И банки, и налоговые службы, при принятии решения о возмещении НДС, и Росреестр (правда не сразу, и не без проблем), тоже соглашаются с тем, что при передаче в залог арендных прав на участок сельскохозяйственного назначения, согласия арендодателя не требуется, если договор аренды заключен сроком более чем на пять лет.

И на то есть правовые основания. Давайте рассмотрим более предметно этот вопрос.

Залог арендного участка. Какие законы регулируют вопрос?

Начнем с того, что земельные отношения, в том числе отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются ГК РФ, если иное не предусмотрено земельным законодательством – ст. 3 Земельного кодекса РФ.

Как известно Земельный кодекс регулирует не только отношения между участниками рынка, но и арендные отношения. Следовательно, вступая в арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки, необходимо руководствоваться Земельным кодексом.

В частности, при решении вопроса о наличии права передавать арендные права в залог, обращаемся к ст. 22 ЗК, а если речь идет о государственных или муниципальных земельных участках, то к п. 9 названной статьи.

Не будем здесь более вдаваться в детали вопроса, тем более, как уже было сказано выше, данная норма права принимается всеми участниками отношений по залогу права аренды муниципальных земель, в том числе и фискальными органами (налоговая служба), а также Росреестром.

Более сложным является вопрос залога права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности.

Проблемы с залогом участков в общей долевой собственности

Итак, как же быть, если вы являетесь арендатором земельного участка по договору аренды, пытаетесь передать в залог права аренды, но встречаете усердное сопротивление.

Заставьте возражателей внимательно читать закон – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Почему именно этот закон? Да потому что весь камень преткновения именно в этом законе, а если быть точным, то в абзаце 1 п. 1.1 части 1 статьи 62:

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, с согласия собственника земельного участка.

Что кредиторы, которым вы предлагаете в качестве обеспечительной меры арендные права, что Росреестр (при принятии решения о государственной регистрации залога права аренды), ссылаясь на вышеуказанный абзац ФЗ, требуют предоставлять письменное согласие участников общей долевой собственности на передачу арендных прав в залог. Но законно ли это?

Нам кажется, что нет! Обратите внимание, что в законе об ипотеке предметно сказано не только об отношениях сторон, но и о другом — крайне важном моменте. Речь идет о согласии собственниКА, а не собственникОВ. Ведь в абзаце втором того же пункта, законодатель пишет об этом открытым текстом.

Залог права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем со спецификой владения земельным участком – на праве общей долевой собственности, регулируется п. 8 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого:

«…в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав на земельный участок в залог, согласие участников долевой собственности на этот участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».

Почему так сложно добиться согласия всех собственников?

Давайте представим ситуацию, что необходимость получения согласия всех собственников земельного участка на передачу арендных прав в залог — обоснованное требование.

Рассмотрим способы получения согласия собственников земельного участка на передачу арендные прав в залог исключительно с теоретической точки зрения:

1. Письменное согласие, подписанное всеми собственниками, либо их представителями

Хорошо если земельный участок относительно небольшой, а число собственников земельных долей исчисляется несколькими десятками. Однако, на практике, когда речь заходит о сельхозземлях, площадь таких земельных участков нередко исчисляется тысячами, а число собственников сотнями. И собрать подписи всех, не потратив на это несколько месяцев, просто нереально.

Вторая проблема: полагаем, ни для кого не секрет, что внушительный процент собственников земельного участка — это люди ну очень, очень преклонного возраста. И к тому моменту, когда дело доходит до залога арендных прав, часть собственников могут «отойти в мир иной». И далеко не всегда наследники умерших собственников успевают вступить в наследство, а некоторые и вовсе не торопятся с этим.

И что получается? Собрать реально все до одной подписи под письменным согласием собственников участка невозможно. Что же касается представителей собственников, действующих на основании доверенностей, то действие доверенности прекращается в связи со смертью доверителя – гражданина выдавшего доверенность.

2. Одобрение сделки по передаче арендных прав арендатора в залог

Здесь тоже кроется масса подводных камней.

Во-первых, возникает вопрос, с какой стати собственники земельного участка должны одобрять сделку в отношении не принадлежащего им права? Ведь мы ведем речь о залоге права аренды, а право аренды принадлежит арендатору. Более того, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указанно, что согласия в этом случае не требуется!

Во-вторых, если это одобрение сделки (а согласие — не что иное, как одобрение), то необходимо провести общее собрание собственников земельных долей. И вновь мы столкнемся с проблемой коллективного одобрения.

Дело в том, что перечень вопросов, по которым общее собирание собственников земельных долей вправе принимать решение, имеет закрытый характер, что является своего рода запретом для общего собрания обсуждать вопросы, НЕ отнесенные законом к их компетенции.

И в этом случае залог участка с/х назначения снова становится невозможным, и ситуация снова заходит в тупик.

В качестве заключения

Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.

Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.

Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.

Земельный кодекс РФ