Споры по договору аренды нежилого помещения

Судебная практика по договору аренды

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

Судебная практика

  • Решение № 2-1-4750/2019 2-4750/2019 2-4750/2019~М-4502/2019 М-4502/2019 от 26 сентября 2019 г. по делу № 2-1-4750/2019

    Энгельсский районный суд (Саратовская область) — Гражданские и административные …в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Исходя из п. …

  • Решение № 2-4876/2019 2-4876/2019~М-4176/2019 М-4176/2019 от 26 сентября 2019 г. по делу № 2-4876/2019

    Октябрьский районный суд г. Архангельска (Архангельская область) — Гражданские и административные …суда дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке заочного производства. Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с положениями ст. 606, 608, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. …

  • Решение № 2-954/2019 2-954/2019~М-722/2019 М-722/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-954/2019

    Промышленный районный суд г. Курска (Курская область) — Гражданские и административные …По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Исходя из п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о …

  • Решение № 2-1006/2019 2-1006/2019~М-1012/2019 М-1012/2019 от 23 сентября 2019 г. по делу № 2-1006/2019

    Слободской районный суд (Кировская область) — Гражданские и административные …По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 статьи 650 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 …

  • Решение № 2-1427/2019 2-1427/2019~М-86/2019 М-86/2019 от 19 сентября 2019 г. по делу № 2-1427/2019

    Ленинский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) — Гражданские и административные …лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу п. …

  • Решение № 2-7141/2019 2-7141/2019~М-6539/2019 М-6539/2019 от 19 сентября 2019 г. по делу № 2-7141/2019

    Ленинский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) — Гражданские и административные …в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что иск предъявлен обоснованно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Как …

  • Решение № 2-6624/2019 от 16 сентября 2019 г. по делу № 2-6624/2019

    Центральный районный суд г. Хабаровска (Хабаровский край) — Гражданские и административные …свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Как следует из пункта 1 статьи 650 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Вместе с …

  • Решение № 2-4263/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-4263/2019

    Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) — Гражданские и административные …сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По правилам ч. …

  • Решение № 2-3136/2019 2-3136/2019~М-3148/2019 М-3148/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-3136/2019

    Заволжский районный суд г. Ульяновска (Ульяновская область) — Гражданские и административные …обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. В силу положений ст.ст. 650 , 654, 655 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор …

  • Решение № 2-1-4957/2019 2-4957/2019 2-4957/2019~М-4723/2019 М-4723/2019 от 29 августа 2019 г. по делу № 2-1-4957/2019

    Энгельсский районный суд (Саратовская область) — Гражданские и административные …в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Исходя из п. …

Страницы← предыдущая

Понятие вновь созданного объекта недвижимости

Гражданский кодекс РФ (ст.219) и п.1 с. 25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон от регистрации») п.1 ст.25 содержат понятие «создаваемый объект недвижимого имущества». Использование в этих случаях слова «создаваемый», а не «созданный» не случайно. Очевидно, что этим термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства.

Подтверждением этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем вопрос о понятии объекта незавершенного строительства в данной статье не рассматривается. Речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января 2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 года № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов» (в редакции Постановления Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485), приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п.8 указанного Постановления, датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Последнее положение имеет весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретают первичное право на вновь созданный объект. Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после приемки объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что, несмотря на то, что новым Градостроительным кодексом порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен, в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 года, документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым Градостроительным кодексом, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации». Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан приложить ряд документов, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (подпункт 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора, и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие вновь создаваемого объекта недвижимости (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о регистрации) и более общее понятие «новой вещи» (п.1 ст.218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п.2 ст.218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 года. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст.2 Закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.
Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия — установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы:

1.объекты нового строительства и
2.объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст.220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как «комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг». Таким образом, в отличие от капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем качестве ( «ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей»), реконструкция направлена на создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.
Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки) обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права (раздел VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен установить, в результате чего эти изменения произошли, т.к. от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа. Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики в Санкт-Петербурге показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие «внешних границ». По нашему мнению, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе «О техническом и кадастровом учете объектов недвижимости», с конкретизацией в специальных документах Правительства и Госстроя РФ. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:
«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.»

Автором не разделяется точка зрения, согласно которой вновь созданный объект недвижимости существует только с момента регистрации права на него.
Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31.01.1998 г. — даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст.219 ГК РФ действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то право на такой объект не может считаться возникшим.

Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте там же.

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

Статья 359 ГК РФ. Основания удержания

Новая редакция Ст. 359 ГК РФ

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий к Ст. 359 ГК РФ

1. Право удержания характеризуется следующими чертами:

а) производностью. Оно может возникнуть постольку, поскольку существует обязательство, и данное обязательство должником не исполняется;

б) неделимостью предмета удержания. Кредитор вправе удерживать всю вещь целиком (все имущество, подлежащее передаче);

в) незаменимостью предмета удержания.

Кроме того, право кредитора удерживать вещь должника характеризуется правом следования:

— во-первых, кредитор сохраняет право удержания вещи, несмотря на то что, после того как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом (п. 2 ст. 359 ГК РФ);

— во-вторых, при переходе права требования к другому лицу новый кредитор одновременно получает и право удержания (ст. 384 ГК РФ).

2. Кредитор, удерживающий вещь должника, имеет право на возмещение расходов по хранению данной вещи (ст. 15 ГК РФ). Правами пользования и распоряжения удерживаемой вещью кредитор не обладает.

3. При наличии указанных в комментируемой статье юридических фактов право удержания имущества должника возникает непосредственно из закона (в отличие от большинства других способов обеспечения исполнения обязательств, возникающих на основании договора).

Другой комментарий к Ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Существо удержания как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь должника до погашения долга под угрозой удовлетворения требований за счет стоимости удерживаемого имущества.

Удержание является также одним из проявлений самозащиты, поскольку допускается лишь при нарушении прав кредитора, осуществляется с целью пресечь это правонарушение, является адекватной защитой интересов кредитора и применяется кредитором без обращения к суду.

Правило об удержании сформулировано в виде норм, общих для всех обязательств. Удержание обеспечивает обязательство между должником и кредитором независимо от его субъектного состава и от того, из чего оно возникает — из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК.

2. В силу абз. 1 п. 1 ст. 359 по общему правилу удержанием вещи, подлежащей передаче должнику либо лицу, им указанному, могут быть обеспечены требования кредитора по оплате этой вещи или возмещению связанных с ней убытков. При соблюдении этих условий в роли кредитора, правомерно удерживающего вещь должника, могут выступать: хранитель по договору хранения, если поклажедатель уклоняется от оплаты услуг по хранению; перевозчик по договору перевозки, не выдающий груз получателю до полного расчета за перевозку; подрядчик, не передающий заказчику созданную вещь до оплаты выполненной работы, и т.д.

Согласно же абз. 2 п. 1 комментируемой статьи в отношениях между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, сфера применения удержания шире. Удержанием вещи должника могут обеспечиваться любые обязательства, в том числе и такие, которые не связаны с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее или других убытков. Частным случаем такого удержания вещи является правило договора подряда, предусмотренное ст. 712 ГК, в соответствии с которым подрядчик в случае неуплаты заказчиком обусловленной цены вправе удержать не только результат работы (готовые швейные изделия, отреставрированную мебель и т.п.), но и другое, оказавшееся у подрядчика имущество заказчика: принадлежащее ему оборудование, вещи, переданные для переработки, остаток неиспользованного материала. Аналогичное правило закреплено в ст. 996 ГК, позволяющей комиссионеру удерживать находящиеся у него вещи комитента в обеспечение своих требований по договору комиссии. При этом удержание правомерно, даже если эти требования не связаны с оплатой вещи, а представляют собой право на комиссионное вознаграждение (см. также п. 3 ст. 972).

3. Предметом права удержания, согласно комментируемой статье, могут служить вещи. Это означает, что предметом права удержания ни при каких обстоятельствах не могут быть имущественные права. Круг вещей, которые могут быть предметом удержания, не определен в ГК. Нет в нем и каких-либо специальных ограничений относительно предмета права удержания. Значит, это прежде всего вещи, не изъятые из оборота. Полагаем вместе с тем, что правило о предмете права удержания не подлежит расширительному толкованию. Отсутствие в ст. 359 каких-либо ограничений по предмету удержания еще не означает возможность удержания любой не изъятой из оборота вещи, включая деньги. Недвижимое имущество, к примеру, не может служить предметом удержания, поскольку сделки с ним, как правило, подлежат государственной регистрации. Требование же государственной регистрации противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Да и ст. 131 ГК России, а также Закон о регистрации прав на недвижимость не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации.

Примечание.

Примечание.

Книга С.В. Сарбаша «Право удержания в Российской Федерации» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2003 (издание 2-е, исправленное).

Из круга предметов права удержания следует, на наш взгляд, исключить также вещи, определяемые родовыми признаками, в том числе деньги, в силу их заменяемости. Подобный вывод основан на том, что право удержания применяется в отношении собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) другого лица. Право же собственности и иное вещное право может распространяться лишь на индивидуально-определенные вещи. При возникновении же обязанности по возврату денег или иных вещей, определяемых родовыми признаками, можно вести речь о зачете встречного требования, но не об удержании имущества. Такая позиция представляется вполне адекватно отражающей положения действующего законодательства. К подобному выводу можно прийти также при буквальном толковании положений ст. 997 ГК. Указанная норма позволяет комиссионеру удерживать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комиссионера, именно путем зачета встречного однородного требования. Этот вывод подтверждается и позицией Высшего Арбитражного Суда РФ относительно правомерности прекращения обязательства комитента перед комиссионером зачетом встречного однородного требования (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3). На наш взгляд, именно зачет имеет место и в случае, предусмотренном п. 5 ст. 875 ГК о праве банка, исполнившего инкассовое поручение, удержать из инкассированных сумм причитающиеся ему суммы. Подобный подход нашел отражение и в литературе (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 448 — 449; Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательства. М., 1998. С. 157, С. 160 — 161).

4. Право кредитора на удержание зависит от соблюдения ряда условий. Из содержания п. 1 комментируемой статьи вытекает, что применение удержания возможно лишь в отношении вещи, принадлежащей другому лицу — должнику. Иными словами, допустимо удержание лишь «чужой» вещи. Невозможно удерживать (в смысле ст. 359) имущество, принадлежащее на праве собственности кредитору. Этот вывод следует и из буквального толкования п. 1 ст. 329 ГК, согласно которому исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, удержанием имущества должника. Если же кредитор отказывается передавать должнику свое имущество на основании неисполнения встречного обязательства должника (т.е. имеет место удержание кредитором собственной вещи), то отказ в выдаче вещи может основываться на неисполнении договора лицом, требующим выдачи, но не на праве удержания. Так, согласно п. 2 ст. 487 ГК в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательства. Согласно этим правилам в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение или отказаться от исполнения. Исходя из сказанного, следует разграничивать институт удержания и институт встречного исполнения обязательства. Удержание собственной вещи на основании неисполнения встречного обязательства должника представляет собой правоотношение, предусмотренное ст. 328 ГК.

Необходимым условием для приобретения права на удержание вещи должника является отсутствие со стороны кредитора каких-либо неправомерных деяний по завладению чужой вещью. Это право возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В настоящее время позиция Высшего Арбитражного Суда РФ в отношении соблюдения требования о правомерности завладения удерживаемой вещью определяется положением, выраженным в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Вестник ВАС РФ. 2002. N 3). Согласно материалам дела арендодатель удерживал принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Арендатор обратился с иском о возврате оборудования из чужого незаконного владения. Суд отклонил требование истца. В качестве одного из критериев правомерности удержания арендодателем принадлежащего арендатору оборудования Президиум ВАС РФ четко указал на отсутствие со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний по завладению оборудованием.

Важнейшим условием применения кредитором норм об удержании является фактическое нахождение вещи во владении кредитора, т.е. наличие у него вещи в натуре. Выбытие вещи из его фактического владения прекращает право удержания. Подобный вывод основывается на буквальном толковании абз. 1 п. 1 ст. 359, согласно которому кредитор, у которого находится вещь должника, вправе ее удерживать.

5. Согласно абз. 1 п. 1 комментируемой статьи удержание вещи возможно до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет выполнено, т.е. до момента погашения долга.

Вместе с тем возможно прекращение права удержания вещи и до погашения долга, т.е. досрочно. Специальные правила прекращения указанного права до погашения долга установлены, в частности, п. 2 ст. 996 ГК. Если комитент, вещь которого удерживается комиссионером, объявляется несостоятельным, право удержания вещи прекращается. Вещь включается в общее имущество комитента, за счет которого удовлетворяются требования кредиторов. Комиссионер же приобретает право на удовлетворение его требований как залогодержатель наравне с требованиями других залогодержателей (см. комментарий к ст. 996).

6. Вполне допустимо приобретение третьим лицом права на удерживаемую вещь (права собственности или иного вещного права) в результате возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства (дарение, наследование, купля-продажа, реорганизация юридического лица и т.п.). В подобных случаях принадлежащее кредитору право удержания сохраняется за ним и по отношению к новым титульным владельцам (п. 2 ст. 359). Указанный признак права удержания подобен такому признаку залога, как право следования. Удержание следует за вещью, и у субъекта вместе с правом собственности или иным вещным правом появляется обременение. Вместе с тем нельзя отождествлять право следования при залоге и при удержании. При удержании данное право ограничено только случаями, когда имущество находится во владении кредитора. И, напротив, при выбытии имущества из владения кредитора удержание не следует за вещью, поскольку, как уже отмечалось, прекращается само право удержания. Поэтому субъект права удержания не обладает правом истребовать вещь у третьих лиц. В то время как залогодержатель наделен подобным правом (см. комментарий к ст. 347).

7. Возможность удерживать вещь возникает у кредитора в силу закона и не требует дополнительной регламентации в договоре. Сказанное, однако, не означает, что право удержания либо условия его осуществления не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Более того, согласно п. 3 комментируемой статьи положения ГК об удержании носят диспозитивный характер. Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре условия удержания, отличающиеся от установленных в законе, либо исключить применение названного способа обеспечения исполнения обязательств или предусмотреть возможность удержания в случаях, не указанных в законе. К примеру, стороны договора, не являющиеся предпринимателями, вправе распространить на отношения между собой правила об удержании вещи в обеспечение требований, не связанных с оплатой удерживаемой вещи.