С 15 ГК РФ

Зачем регистрировать такое соглашение?

Применительно к договору аренды, заключаемого в отношении недвижимости, законодатель в ст. 609 ГК РФ установил следующие правила:

  • Договор может заключаться в устной форме только между гражданами и только на короткое (меньше года) время.
  • Письменный договор всегда подлежит регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, регистрация договора в этом случае является безусловным требованием закона – и именно поэтому она должна производиться.

Однако на самом деле даже сам ГК содержит кучу исключений из этого правила, так что вернее будет сказать: регистрации подлежат те договоры, для которых это требование предусмотрено напрямую.

Сама же по себе госрегистрация даёт сторонам следующее:

  • Отношения становятся более надёжными. Расторгнуть зарегистрированное соглашение труднее, чем обычное.
  • В случае, если спор приходится решать в суде, данные из реестра становятся дополнительным доказательством.

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

  • Аренда здания либо сооружения целиком на срок от 12 месяцев и выше (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
  • Аренда помещения внутри здания – тоже на срок от года и более (информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г).

ВАЖНО. В отношении таких договоров действует правило: они вступают в силу лишь после того, как были совершены регистрационные действия. Это надо помнить, рассматривая права и обязанности сторон по такой сделке.

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Даже в том случае, если стороны предусмотрели постоянную пролонгацию по истечении каждых 11 месяцев, регистрация всё равно будет не нужна.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

ВНИМАНИЕ! Если стороны заключили не основной, а предварительный договор о том, что они намереваются совершить в будущем сделку, касающуюся аренды помещения – такой договор тоже регистрировать не требуется.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за пропуск этого времени не установлено.

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:

  • Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.

    Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.

  • Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.

ВНИМАНИЕ! Рекомендуется не затягивать процедуру и обращаться в Росреестр сразу же после подписания документа.

Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

Процедура

Посмотрим теперь, каков алгоритм действий при регистрации договора. Для простоты рассматривать будем на примере жилья, однако в случае с нежилой недвижимостью действия будут практически теми же. Итак, последовательность действий для регистрации договора:

  1. Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре.
  2. Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
  3. Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.
  4. В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.

Обязательные документы

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

  • оригинал заявления;
  • оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
  • документ, подтверждающий оплату пошлины;
  • паспорт заявителя (для организаций – представителя);
  • доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
  • учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
  • выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
  • свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
  • документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

СПРАВКА. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы.

Полезное видео

Посмотрите видео о регистрации договоров аренды:

С тех пор, как стали регистрировать не договора, а права на недвижимость, лишь аренда остаётся исключением. Но даже для неё действующий закон предусматривает ряд особенностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О СУДЕБНОМ РЕШЕНИИ»

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2003 г. N 23
О СУДЕБНОМ РЕШЕНИИ
В связи с введением в действие с 1 февраля 2003 г. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) и в целях выполнения содержащихся в нем требований к судебному решению Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:
1. В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
2. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Если имеются противоречия между нормами процессуального или материального права, подлежащими применению при рассмотрении и разрешении данного дела, то решение является законным в случае применения судом в соответствии с частью 2 статьи 120 Конституции Российской Федерации, частью 3 статьи 5 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» и частью 2 статьи 11 ГПК РФ нормы, имеющей наибольшую юридическую силу. При установлении противоречий между нормами права, подлежащими применению при рассмотрении и разрешении дела, судам также необходимо учитывать разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данные в Постановлениях от 31 октября 1995 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» и от 10 октября 2003 г. N 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации».
3. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
4. Поскольку в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ в решении суда должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд.
Суду также следует учитывать:
а) постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах «а», «б», «в» части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения;
б) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле;
в) постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.
5. Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право ли
Страницы: 1 2 3 … 4 5

J§2. Права человека и права народов

Наиболее крупной социальной общностью является народ. История борьбы за права и свободу народов неразрывно связано с борьбой за права человека. Мировое сообщество на первых этапах своего существования рассматривало права народов как часть проблемы прав человека, не проводя различий между ними.

Основные права человека и народов во многом тождественны с точки зрения определенных сфер жизнедеятельности и их роли в жизни людей. Однако они различаются уровнем и средствами реализации этих прав. Современные международно-правовые нормы выражают неделимость и взаимосвязь коллективных прав народов и прав отдельных личностей. Эта идея отражена в международных пактах о гражданских, политических и экономических, социальных, культурных правах, в декларациях ООН о праве на мир, развитие, самоопределение и других. Большой вклад в разработку концепции прав народов внесли Алжирская всеобщая декларация народов (1976 г.), Африканская хартия прав человека и народов (1981 г.), Азиатско-Тихоокеанская декларация человеческих прав индивидов и народов (1988 г.).

Вопрос о сущности народа как социально-исторического явления и его неотъемлемых прав специально

рассматривался в ЮНЕСКО. В итоговом документе, подготовленном в конце 1989 г. группой экспертов, говорится, что народ — это группа индивидов, которая соответствует ряду или всем следующим признаками:

• общая историческая традиция;

• расовая и этническая общность;

• языковая общность;

• общие религиозные и идеологические признаки;

• территориальное единство;

• общая экономическая жизнь.

В этом документе выделяются основные права народовна:

• существование;

• самоопределение;

• мир и безопасность;

• развитие;

• равноправие и равенство по отношению к другим народам;

• использование в своих интересах национальных богатств и ресурсов;

• развитие и сохранение своей самобытной культуры;

• экологически чистую среду обитания;

• международное сотрудничество во всех сферах общественной жизни;

• сохранение территориальной целостности.
ЮНЕСКО признало, что права народов не являются в

буквальном смысле слова правами государств, которые в отдельных случаях могут проводить антинародную политику. В то же время оно подчеркнуло, что права народов существуют объективно, как самостоятельный элемент общественной жизни. Они являются необходимым условием осуществления прав отдельного человека.

В настоящее время все более очевидным становится несостоятельность позиции ряда западных стран по данному вопросу, которая заключается в отрицании самостоятельного существования прав народов. Права народов закреплены

в международном праве, и речь может идти лишь об их содержании, которое обогащается и конкретизируется па мере развития мирового сообщества и демократизации и гуманизации общественных и международных отношений.

Это касается всех прав и, в первую очередь, права народов на самоопределение, поскольку оно многими политиками и идеологами трактуется по-разному. В силу этого права народы имеют возможность свободно устанавливать свой политический статус и обеспечивать свое экономическое, социальное и культурное развитие. Ни один народ не должен быть лишен принадлежащих ему средств существования. Это право гарантировано Уставом ООН и международными пактами о правах человека. В то же время в этих и других международных документах не содержится признания права народов на отделение и нарушение территориальной целостности страны, хотя оно и может быть частью конституционной процедуры отдельного государства.

Устав ООН был принят от имени народов. Следует иметь в виду, что название этой международной организации в русском языке содержит слово «наций». Однако в оригинале слово «nations» по-английски означает не только «нации», но и «народы», «страны», государства». Именно о них и идет речь в Уставе ООН, который закрепил в качестве основных принципов международного права — права народов на самоопределение, равенство и развитие. Это послужило мощным стимулом для сокрушения колониальной системы, которая даже в первые послевоенные годы держала в порабощении миллиарды людей в странах Африки, Азии, Тихого океана. Процесс деколонизации привел к возникновению многих десятков независимых суверенных государств, возрождению национального, этнического самосознания, своей самобытной культуры и в конечном счете содействовал укреплению мира и безопасности народов, развитию их сотрудничества во всех областях общественной и международной жизни.

Однако в последнее десятилетие наметилась тенденция к дроблению крупных многонациональных стран и созданию новых суверенных государств. Действительность

свидетельствует о том, что этот процесс часто не только не способствует разрешению межнациональных конфликтов, но, напротив, их обостряет, делает межгосударственными. Главное же состоит в том, что в итоге в еще больших масштабах нарушаются права человека. По международным нормам субъектом самоопределения является не нация, а народ. Смешение этих понятий является одной из причин обострения конфликтов на национальной, этнической и религиозной почвах.

Современные международно-правовые нормы выражают и закрепляют единство коллективных прав народов (включая право на самоопределение) и прав отдельного человека, их равнозначность. Права народов неотделимы от реализации всех фундаментальных прав личности. Это ? основная предпосылка для свободного развития народа и человека. Без реализации прав человека невозможно осуществление и самих прав народов. Народ не может быть свободен, если люди лишены неотъемлемых прав и свобод. В этом смысле права народа являются правами человека.

Одним из важнейших прав народов является их право на мир. О значении этого права для развития мирового сообщества говорилось в общей форме еще в Уставе ООН (ст. 1, пункт 1). Более полно оно сформулировано в «Декларации о праве народов на мир», принятой в ноябре 1984 г. В ней подчеркивается, что сохранение права на мир и содействие его осуществлению является одной из основных обязанностей каждого государства. Его обеспечение требует, чтобы политика государств была сориентирована на устранение угрозы войны, прежде всего ядерной, на исключение применения силы в межгосударственных отношениях и разрешение международных споров мирными средствами на основе Устава ООН. Жизнь без войны служит основной международной предпосылкой для материального благополучия, развития и прогресса стран, полного осуществления прав и основных свобод человека.

Вопрос о правах народа чи человека неразрывно связан с решением глобальных проблем современности: укреплением мира и безопасности, сохранением и оздоровлением

среды обитания людей, сокращением разрыва в вопросах благосостояния и условий жизни людей в индустриально развитых и развивающихся странах мира. Процесс глобализации, о котором говорили все главы государств и- правительств в сентябре 2000 г. на Саммите тысячелетия, приносит огромные экономические, социальные и политические выгоды одним государствам — членам ООН и ведет ко все большему отставанию большинства развивающихся стран. Их уделом по-прежнему является нищета, болезни, неграмотность, политическая и социальная нестабильность. Все это создает реальную угрозу миру и безопасности в отдельных регионах и в мире в целом.

Фундаментальным правом человека и народа является право на развитие. Оно было закреплено мировым сообществом в «Декларации о праве на развитие», принятой Генеральной Ассамблеей ООН в декабре 1986 г. В этой Декларации подчеркивается, что развитие является всесторонним экономическим, социальным, культурным и политическим процессом, направленным на постоянное повышение благосостояния всего населения и всех лиц на основе их активного, свободного и конструктивного участия в развитии и в справедливом распределении создаваемых в ходе его благ. «Право на развитие, — говорится в Декларации, — является неотъемлемым правом человека, в силу которого каждый человек и все народы имеют право участвовать в таком экономическом, социальном, культурном и политическом развитии, при котором могут быть полностью осуществлены все права человека и основные свободы, а также содействовать ему и пользоваться его благами». В то же время в Декларации указывается, что все люди несут ответственность за развитие с учетом необходимости полного уважения прав человека и основных свобод, а также своих обязанностей перед обществом и человечеством в целом.

Если проанализировать период развития Беларуси и других республик бывшего Советского Союза за последнее десятилетие, то станет очевидным, что его характер и последствия во многом противоречат основным идеям и принципам Декларации ООН о праве на развитие. Во-первых,

экономика страны и благосостояние народа резко ухудшились, они сейчас находятся на более низком уровне, чем в 1991 г., в то время как все развитые страны мира пошли вперед. Во-вторых, тяжелый урон понесли наука и культура, социальная инфраструктура, углубилась социальная дифференциация, ухудшилось физическое и психическое состояние населения. Все это препятствует гармоническому развитию общества и его членов, создает угрозу генофонду белорусского народа и его будущему.

В начале 90-х гг. у абсолютного большинства граждан этих стран не возникало сомнений в необходимости перемен к лучшему в общественной и личной жизни, но эти преобразования ни в коей мере не должны были осуществляться за счет неотъемлемых прав человека. Теперь очевидно, что то, что произошло, свидетельствует о безответственности и близорукости политиков, руководствовавшихся в своих действиях личными амбициями, а не коренными интересами народов. Весь опыт мировой истории предостерегает против подобных грубых и массовых нарушений прав человека, которые совершались якобы во имя свободы, демократии и социального развития. Никакие страдания народа не оправдывают ни одной, даже самой высокой, идеи. Люди не могут жить впрок, они должны иметь возможность жить по-человечески сейчас, а не выступать в качестве заложников социального прогресса в будущем за счет нынешних поколений.

Об опасности такой идеологии и политики не раз предостерегали выдающиеся мыслители, философы, ученые. Так, например, российский историк П.Е. Астафьев еще в конце XIX в. писал, что «для теории развития смысл и оправдание истории лежит не в ее конце, но в ней самой, в самом историческом процессе и его внутренних мотивах… Ни один народ, ни одно поколение не служат простым средством для осуществления наибольшего счастья грядущих народов и поколений, — всякий сам по себе так же ценен, как и все человечество, взятое во все времена… Не может быть

на Земле какой-то единой идеальной формы счастья и поли-

„54. тическои жизни

Эту же подлинно демократическую, гуманистическую идею обосновывал и Н. Бердяев, утверждая, что «в действительности каждое поколение имеет цель в самом себе, несет оправдание и смысл в своей собственной жизни, в творимых им ценностях, … а не в том, что оно является средством и

. „55 орудием для поколении последующих

Данное представление о самоценности человека, неповторимости любой культуры, исторической эпохи, неразрывной связи прошлого, настоящего и будущего, всех стран и народов, составляющих единое человечество и его историю, наиболее полно выражено в современной концепции «устойчивого развития». Она способствует преодолению одностороннего характера развития и направлению его на служение человеку, реализации его неотъемлемых прав и основных свобод.

Под устойчивым понимается развитие, обеспечивающее сбалансированное решение социально-экономических задач и проблем сохранения благоприятной окружающей среды и природных ресурсов в целях удовлетворения потребностей нынешнего и будущих поколений людей. Только такого рода развитие отвечает коренным интересам человека, общества и мирового сообщества в целом, содействует выживанию человечества в условиях обострения глобальных проблем современности.

Новая стратегия развития была разработана и сформулирована на Конференции ООН по окружающей среде и развитию, которая проходила в Рио-де-Жанейро в июне 1992 г. Она основывается на выводе о том, что, поскольку значительная часть природных ресурсов планеты исчерпана, а экономическая ситуация становится все более неблагоприятной и пагубно сказывается на качестве жизни людей,

Астафьев П.Е. Смыл истории и идеалы прогресса. М, 1885. С. 19-20. Бердяев Н. Смысл истории. М„ 1990. С. 151.

дальнейшее следование человечества прежним путем становится невозможным, ибо ведет к всеобщей катастрофе.

Одним из препятствий на пути перехода к новой стратегии развития является то, что абсолютное большинство (по некоторым данным — до 95 %) населения мира не понимает трагических последствий тотальной экокатастрофы для себя и своих потомков. Это же касается вопроса о роли демократии и гражданского общества в осуществлении политики устойчивого развития. Переход к устойчивому развитию требует скоординированных действий во всех сферах жизни стран мира и их ориентацию на обеспечение основных прав и свобод человека. Именно демократизация общественной жизни позволяет повысить роль граждан и неправительственных организаций в принятии решений, касающихся охраны окружающей среды и поступательного развития социальной и экономической сфер жизнедеятельности человека. Этот процесс также тесно связан с совершенствованием и доступностью экономической информации и экономического образования, созданием национальных правовых механизмов, обеспечивающих участие общественности в принятии решений и их выполнении в области охраны окружающей среды и повышения качества жизни всех слоев населения.

Осуществление политики устойчивого развития имеет особенно важное значение для стран с переходной экономикой. Именно на стадии реформирования хозяйства и создания условий для рыночных отношений важно интегрировать экологию и экономику, заложить основы экологически устойчивых моделей производства и потребления, экологически обоснованной макроэкономической политики и микроэкономического управления с использованием индикаторов устойчивого развития, прогрессивного природоохранного законодательства, отвечающего нормам международного права и других механизмов и инструментов перехода к устойчивому развитию.

Таким образом, устойчивое развитие является закономерным этапом в процессе гуманизации и демократизации общественных отношений. Новая стратегия развития, по

словам академика Моисеева Н Н., «обеспечивает возможность перехода биосферы и общества к состоянию равновесия. Это — управляемое, программное развитие, основанное на высших достижениях науки, техноло1 ии и культуры, протекающее в условиях внутренне гармоничного социально-экономического общества типа экологического социализма,

нацеленного на совершенствование человека, его творче-

„56 ских и духовных начал

Согласно мнению политиков и ученых, важнейшим критерием социального прогресса является «Индекс развития человеческого потенциала» (ИРЧП). Он отражает уровень достижений в трех основных сферах жизнедеятельности человека и выражается, во-первых, в возможности жить долго, во-вторых, возможности получать современные знания и, в-третьих, возможности иметь адекватный уровень

жизни Для его определения используются три переменные — средняя продолжительность предстоящей жизни, уровень образования и доход на душу населения.

Социологические исследования, проведенные экспертами Программы развития ООН, показывают, что из 174 стран мира, из которых в 1998 г. поступили сведения, наиболее высокий показатель ИРЧП — в Канаде, Норвегии, США и Японии, а наиболее низкий — в Буркина-Фасо, Эфиопии, Сьерра-Леоне. Беларусь в этом рейтинге занимает

57-е место, Российская Федерация — 62-е, Украина — 78-

58 е . Очевидно, что для современного общества наибольшей

ценностью становится интеллектуальное, духовное и физическое развитие человека.

56 Циг по Федотов А Устойчивое развитие и его место в общей истории развития человечества // Диалог, 1996, № 9 С 80

57 Доклад о развшии человека за 1999 год ПРООН. Нью-Йорк, 199е’ С 127-128

58 Доклад о развитии человека за 2000 год ПРООН, Нью-Йорк, 2000 С 157-159