Расторжение договора в одностороннем порядке ГК

Основания и порядок расторжения договора

Основания и порядок расторжения договора

Одностороннее расторжение договора. Односторонний отказ от договора. Односторонний отказ от исполнения договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств по договору. Уведомление. Соглашение о расторжении договора.

Расторжение договора это одна из огромных, неисчерпаемых своим разнообразием возникающих ситуаций тема. Материалов по ней достаточно. Однако это никак не уменьшает количества заинтересованных лиц в профессиональных суждениях и помощи по теме расторжения договора. Этот вывод подтверждает принятие 6 мая 2014 Постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора». Подробно свои комментарии на проект этого акта я приводил в другом нашем материале ().

Так же логично, что относимость норм о расторжении договора к любому договору позволяет применять их к таковым только наличия в отдельных случаях соответствующих специальных норм (например, ст. 328, 405, 523, 781 ГК РФ). Это означает, что если нет в соответствующей главе конкретного вида гражданско-правового договора оснований или порядка его расторжения, то обязательно будут применять общие нормы.

Именно для того, что помнить и верно применять эти общие нормы, избавиться от ряда заблуждений, связанных с расторжением договора, я подготовил с помощью своих коллег материал.

Отличия в правовом регулировании основания и порядка расторжения договора и отказа от исполнения обязательства приводят к тому, что:

1) Заблуждающаяся в толковании условия договора или норм закона сторона выберет ошибочный путь для своих действий, в том числе изберет неверный способ защиты гражданских прав. Следствием такого явится как отказ в защите прав, так и несение убытков. Это также будет сопровождаться ненужным использованием имеющихся временных и материальных ресурсов.

2) Заблуждающаяся сторона не получит желаемого правового эффекта. Следствие – договор, например, будет продолжать действовать и контрагент по договору сможет требовать исполнения обязательства, возмещения убытков или изберет иные варианты воздействия.

Тут напомню о том, что толкование условий договора осуществляется с помощью статьи 431 ГК РФ. Если в результате грамматического толкования не удается выяснить, понять содержание условий договора, то подлежит выяснению действительная воля сторон соглашения с учетом цели договора. Соответственно, цель договора должна быть определяемой или определенной заранее.

Показательно Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655 (также именуемое дело Двуречье). В нем высшая судебная инстанция посчитала, что воля сторон с учетом цели договора при включении в него условия об одностороннем расторжении договора была направлена на отказ от обязательства. Поэтому был признаны правомерным действия по одностороннему расторжению договора.

Масла, хотя нет, керосина в огонь добавило Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах». Например, пункт 11. При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора …. толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Прекрасный ход, на мой взгляд. Остается только собрать и сохранить доказательства, указывающие по чьей инициативе в договоре, появилось то или иное условие.

Кстати, при толковании условий стоит также разделять от признания права на односторонний отказ от обязательства вариант «сторона вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора». Он так же ошибочен.

Итак, к данному моменту времени можно и нужно признать, что ожидаемый правовой эффект от действия стороны возможен только при корректном и верном избрании варианта поведения (расторжение договора или отказ от обязательства).

Следовательно, расторжение договора и отказ от обязательства это не одно и то же.

Например, если заключенный договор содержит право стороны договора на отказ от обязательства, а она заявляет о расторжении договора, то ее ожидает разочарование.

Причины разочарования сокрыты в диспозиции нормы статьи 450 ГК РФ.

1) Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Достаточно «скучное» основание. Стороны едины в желаниях и, если они захотят, то соглашением о расторжении договора они могут прекратить все свои обязательства. Но и здесь есть свои нюансы, отраженные также в Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора». Например, вопрос по гарантийным обязательствам.

Также обращу внимание, что это постановление позволяет установить последствия расторжения договора, иные чем те, которые предусмотрены законом в пределах общих ограничений свободы договора (см. на абз.2 пункта 2 постановления).

Такой подход вполне скучное, безликое и серое соглашение о расторжении может раскрасить яркими красками желтого, зеленого, синего и красного цвета.

2) Расторжение договора возможно по решению суда. Это значит, что прекращение прав и обязанностей сторон будет решение суда. Естественно, что невозможно решение суда без обращения в суд стороны договора.

На мой личный взгляд, условия договоров про «одностороннее расторжение договора» должны толковаться только как констатация возможности подачи иска в суд о расторжении договора. Глупость или ересь, либо однозначные происки врагов. Выбирайте сами. Но ошибочность при выборе правильного условия должна иметь негативные последствия (за исключением случая, который предусмотрен в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах».).

Законодатель не указывает, что расторжение договора, именно расторжение, а не использование иных правовых институтов, может быть произведено без обращения в суд.

После того как становится ясным один из элементов порядка расторжения договора в отсутствие соглашения сторон об этом, перейду к самим основаниям.

Основания расторжения договора указаны также в законе (часть 2 статья 450 ГК РФ). Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Определение существенности нарушения договора также приведено законом — существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возможно, что при доказывании существенности истцу будет проще и легче, если будут доказательства, однозначно и определенно указывающие на понимание каждой из сторон получаемого по этому договору (сторона рассчитывала на получение).

Также еще случаем, предусмотренным ГК РФ является существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ). Более подробно по этому основанию мы в будущем разместим отдельный материал.

Соответственно, после определения суда как единственного органа, обладающего компетенцией по расторжению договора и случаев, когда такое может быть произведено, обратим внимание на сам по себе порядок. Статья 452 ГК РФ указала, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть произведено после направления досудебного требования контрагенту и истечения месячного срока, если иной не предусмотрен договором.

Если контрагент пришел в суд, минуя изложенное в законе, то ему должен ждать только оставления без рассмотрения (например, пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой», пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление ФАС ЗСО от 18.02.2014 по делу №А70-5156/2013).

Кстати, про желаемый правовой эффект. Согласно ст. 453 ГК РФ обязательства сторон будут прекращены. Но это не значит, что сторона, представившаяся свое исполнение контрагенту и не получившая ничего в ответ, при расторжении договора, теряет его. Абсолютно нет. Она может получить его обратно или получить встречное исполнение (смотрим на пункт 4 Постановления).

И в конце я остановлюсь на одностороннем отказе от обязательства.

Как уже сказано ранее, отказ от обязательства возможен. Односторонний по обязательства, возникающим в сфере предпринимательской деятельности, допускается. А вот по обязательствам, никак не связанным с предпринимательством подобное невозможно.

Поэтому если в договоре между предпринимателями стороны желают указать о прекращении обязательств по договору без обращения в суд и в одностороннем порядке (при уведомлении об этом контрагента), то необходимо пользоваться статьей 310 ГК РФ и включить условие про односторонний отказ от обязательства.

Небольшие выводы.

1) Односторонний отказ от обязательства (договора) и одностороннее расторжение договора это разные вещи, хоть и с одинаковыми последствиями.

2) Различия в правовом регулировании приводят к признанию неправомерными действий по одностороннему расторжению договора без обращения в суд.

3) Различия в регулировании дают предпринимателям возможность включать в договоры условия об одностороннем отказе от обязательства.

p.s. Изложенное в материале применимо к любому договору, в том числе договору аренды, договору поставки, договора купли-продажи, договора возмездного оказания услуг, договора подряда.

По вопросам, затронутым в данной статье мы готовы предложить заинтересованным лицам свои услуги.

Ответственное лицо со стороны Фирмы, занимающиеся предоставлением Услуги.

Виталий Ветров — управляющий партнер Фирмы и автор данного материала

Кстати, если вам понравился данный материал, то поделитесь данной записью со своими знакомыми, друзьями, коллегами и иными лицами, кому он может быть интересным. Для этого вы можете воспользоваться кнопками социальных сетей, размещенных в конце данной страницы.

Если вам удобно получать интересные и полезные материалы от нас, то воспользуйте формой подпиской ниже.

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе «Статьи».

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Смело звоните или пишите нам:

УДК 340.149

К вопросу о классификации правовых доктрин

Д.Ю. Любитенко

Аспирант кафедры теории и истории права и государства

Волгоградский государственный университет. 400062, г. Волгоград, просп. Университетский, 100

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Статья посвящена исследованию проблемы классификации правовых доктрин. Автор статьи предлагает различные способы разделения доктрин на виды, в том числе по способу их фиксации, по отношению к их авторской принадлежности, по степени авторитетности и продолжительности влияния, по характеру содержания. Статья содержит примеры различных видов правовых доктрин, в ней раскрываются их характерные особенности.

Ключевые слова: классификация; виды правовых доктрин; объективированная доктрина; персонифицированная доктрина; влиятельные доктрины

Гармоничное развитие общества в современных условиях невозможно без наличия развитой правовой системы, без придания правовому регулированию свойств системности и доктринальности. Это обусловливает научный интерес к особому явлению – правовой доктрине, под которой в настоящей статье понимается система авторитетных и влияющих на законодателя представлений о должном образе права, отражающих сложившиеся в обществе культурные и прежде всего научные взгляды относительно надлежащего образа правового регулирования.

В научной литературе в понятие «правовая доктрина» вкладываются различные значения, неоднозначной является оценка доктрин как источников права. До настоящего времени мало внимания уделяется вопросам, связанным со структурой доктрин, их классификацией. Все вышесказанное, наш взгляд, свидетельствует об отсутствии в теории права полноты представлений о правовых доктринах и о связанном с ним состоянием рассогласования и противо­речивости научного знания, суть которого обычно связывают с существованием в науке проблемной ситуации (В.И. Агапов, В.Е. Никифоров, В.Н. Сагатовский).

Настоящая статья посвящена исследованию правовых доктрин в контексте возможности их классификации. Понятие «классификация» в статье используется в общем для междисциплинарного дискурса значении, суть которого заключается в систематическом делении и упорядочении понятий и предметов . Исследование такого рода, на наш взгляд, позволяет выявить и раскрыть специфические признаки исследуемого предмета, которые могут скрыты при использованию других подходов.

Право и правовая доктрина, как генетически связанные друг с другом социальные явления, обладают сходствами. Как известно, для права характерны такие признаки как определенность и санкционированность. Доктрина нередко также санкционируется государством, тем самым приобретая черты формальности и определенности.

Нередко правовая доктрина прямо воспроизводится законодателем в текстах официальных правовых источников. Но даже не будучи воспроизведенной в тексте «традиционного» источника права и не обладая в формально-юридическом плане необходимыми свойствами правового источника (принятие нормативного акта нормотворческим органом, государственную обязательность и гарантированность, наличие особой юридической формы и др.), в содержательном (материальном) смысле такая правовая доктрина нередко является источником права.

В качестве примера можно привести произведения представителей школы глоссаторов (их мнения были санкционированы судами в странах континентальной Европы в качестве обязательных), меткая характеристика юридической природы которых принадлежит перу Г.Ф. Шершеневича: «Авторитет мнения некоторых юристов был настолько велик, что ссылка на них была равносильна ссылке на источник права» .

Вместе с тем доктринальное поле не может быть формализовано полностью. Во-первых, это объясняется его разносторонним многообразием. Проецирование такого разнообразия в нормативное поле означало бы хаотичность системы права, а значит, невозможность достижения целей правового регулирования. Соответственно доктрины по отношению к санкционированию государством можно разделить на санкционированные и несанкционированные.

Вышеизложенный способ разделения доктрин на виды подсказывает нам еще одно основание для их классификации. Доктрины можно разделить на виды по способу их фиксации. Объективированные доктрины фиксируются в виде письменных комментариев, пособий, «настольных книг», учебников и трактатов. Доктринальное значение этих письменных источников для российской правовой системы, в частности, подтверждается использованием авторитетного мнения их авторов при разрешении судебных дел в виде отсылки к соответствующим текстам .

Необъективированная доктрина – это скорее исключение из общего правила, она «проявляется» в устных мнениях, высказываемых правоведами в суде. Конечно, об отсутствии материальной фиксации такого мнения можно говорить лишь условно. Такое высказывание может быть отражено в протоколе, стенограмме судебного заседания. Оно может быть положено в основу отзыва участвующей в деле стороны. Однако, оказывая непосредственное влияние на содержание итогового судебного акта, само такое мнение в нем полного отражения, как правило, не получает, хотя и несомненно, влияет на судебное усмотрение.

Правовые доктрины можно разделить на персонифицированные (или авторские) и неперсонифицированные. Последние – это скорее исключение из правила. В отношении практически каждой из доктрин можно выяснить их авторскую принадлежность, пускай даже в разное время эту доктрину разрабатывало несколько авторов.

Неперсонифицированной может быть признана доктрина в случае невозможности наделения доктрины именем ее автора (родоначальника), по самым различным причинам (доктрина в процессе своего развития претерпела значительные изменения, доктрина представляет собой целое, слагаемое из множества авторских учений и т.п.). Заслуживает внимание высказанная А.А. Васильевым идея о возможности выделения особого вида коллективных правовых доктрин, создаваемых плеядой единомышленников или поколениями правоведов и не имеющих определенного создателя (теория верховенства закона, народного суверенитета, доктрина обязательности прецедента) .

Доктринальное поле наполнено различными конкурирующими между собой доктринами. Следовательно, доктрины можно разделить по степени своего влияния: на влиятельные и маловлиятельные. Под влиятельностью доктрин следует понимать их способность воздействовать на законодательство и юридическую практику. В подобной классификации доктрин, как и в классификации, связанной с критерием санкционирования, проявляется ориентированность доктрин на приобретение свойств общеобязательности и вместе с тем невозможность распространения свойства общеобязательности на все без исключения доктрины. Черты влиятельности доктрине придает не только определенное число сторонников, но также и принадлежность таких сторонников к институтам власти, от которых зависит принятие решений, носящих как правоприменительный, так и нормативно-правовой характер.

Особое место в правовой системе занимают господствующие (либо доминирующие) доктрины. Такие доктрины становятся общепризнанными со стороны подавляющего числа юристов и юридической практики. Существование доминирующей (господствующей) доктрины представляется важным условием формирования эффективной нормативной системы. В условиях идеологического плюрализма господствующей становится та доктрина, которая представляется убедительной и принимается большинством юридического сообщества.

По продолжительности влияния доктрины можно разделить на краткосрочные и долгосрочные. В качестве долгосрочной доктрины можно привести закрепленный в земельном законодательстве России принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Этот принцип имеет давнее прошлое и известен из римского права. В римском праве все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка. Отчуждение домов и иных строений в римском праве подчинялось правилу «superficies solo cedit» – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Этот принцип, к примеру, также был закреплен в Гражданском кодексе Наполеона.

Авторы опубликованной в настоящее время Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации полагают необходимым использовать римское наследие в гражданском праве России также в части установления известных римскому праву категорий прав на чужие вещи: эмфитевзис и суперфиций, в настоящее время не использующихся в современном законодательстве России.

Следует отметить при этом относительность классификации доктрин по продолжительности их значимости. К примеру, имевшая особое влияние на советское уголовное судопроизводство доктрина «признание – царица доказательств», которую нередко связывают с именем А.Я. Вышинского (1883–1954), генерального прокурора СССР, может рассматриваться и в качестве краткосрочной доктрины (в советский период), и в качестве долгосрочной доктрины, составляющей один из принципов так называемого «инквизиционного типа уголовного процесса», существовавшего в различные периоды человеческой истории. Царица доказательств (лат. – Regina probationum) – так уже в римском праве называли признание вины самим подсудимым, которое делает излишними все иные доказательства, улики и дальнейшие следственные действия. Эта доктрина оказывалась востребованной законодателем и правоприменителем в различные исторические периоды, ее влияние то угасало, то вновь приобретало силу.

По содержанию правовые доктрины можно разделить на доктрины, в которых воспроизводится и (или) обобщается содержание источников права в формально-юридическом смысле слова (прецедентов, обычаев, писанных памятников права), и доктрины, которые непосредственно оказывают регулятивное воздействие на общественные отношения и не являются источниками познания других форм права.

Первый вид доктрин получил особое распространение в последние годы главным образом среди отечественных цивилистов и специалистов в области налогового права, хотя в странах англо-саксонской правовой семьи такие доктрины получили распространение уже давно . Такие доктрины формулируются из обобщения судебной практики (например, доктрина деловой цели, доктрина обоснованной налоговой выгоды и т.д.) .

Негативная окраска понятия «доктрина», которая нередко упоминается в энциклопедической литературе, связывается с понятием ему производным – «доктринер». Доктринерскими могут быть названы доктрины с точки зрения их научной несостоятельности, отсутствия относимости их знания к требованиям современного мира. Доктринерские доктрины по своей природе могут быть ошибочными, однако это не значит, что право не может воспринимать подобные доктрины.

Ошибочные доктрины, порождая неадекватное социальным потребностям общества правовое регулирование, снижают эффективность правовой политики государства. Своевременное выявление и коррекция таких ошибок входит в задачи юридической науки, поскольку ориентация на отыскание и исправление ошибочных положений свойственна научной дискуссии. Именно через «жернова» науки проходят проверку на ошибочность множество доктрин. Доктрины, не выдерживающие научной критики, чаще всего не находят своего воплощения в правовой жизни.

Будучи восприняты законодателем, ошибочные по своей природе доктринальные положения выходят за пределы сложившихся в отечественной науке представлений о законотворческих ошибках. Они принципиально не сводимы к нарушению юридико-технических правил, в которых усматривает природу законотворческих ошибок В.М. Сырых , предлагая их классифицировать на юридические, логические и грамматические. Возведение ошибочной доктрины в ранг закона может порождать ошибки иного рода, чем описанные в указанной классификации. Такие ошибки могут заключаться в негативном воздействии на общественное развитие, последствия подобных ошибок могут быть более тяжелыми, нежели ошибки, описанные В.М. Сырых.

Как отмечает Н.Н. Вопленко, ошибочная правотворческая деятельность «зачастую совершается с привлечением научного языка и юриспруденции» и выглядит «как правило, юридически аргументированной» . Как нам представляется, такое наблюдение связано с тем, что любая человеческая деятельность сопряжена с ошибками, даже научная принадлежность доктринальных положений, воспринимаемых законодателем, не может уберечь их от ошибочности. Тем более подвержены ошибкам доктрины, в которых превалируют идеологические элементы.

Примеры ошибочных доктрин можно найти в недалеком прошлом России. Сформулированная В.И. Лениным в «Очередных задачах Советской власти» доктрина революционной борьбы была воплощена в декретах большевиков. 12 апреля 1919 г. ВЦИК издал декрет, которым утверждается «Положение о революционных трибуналах», определившее порядок вынесения приговоров «руководствуясь исключительно обстоятельствами дела и велениями революционной совести» и предоставившее трибуналам «ничем не ограниченное право в определении меры репрессии». Положение о революционных трибуналах от 18 марта 1920 г. подтверждало данное право в пределах действующих законодательных актов. В историко-правовых исследованиях, посвященных периоду становления советского государства и права, как таковым результатам претворения этих декретов и, следовательно, доктринальных положений в жизнь уделяется мало внимания. Историк Д.Б. Павлов из доклада председателя московской комиссии по проведению амнистии приводит следующие примеры судопроизводства в ноябре 1920 г., осуществлявшегося в рамках «велений революционной совести»: «В анкетных карточках в рассмотренных делах в графе „за что осужден“ встречались самые разнообразные ответы в количестве до 105… Там кроме обычных современных преступлений… встречаются такие ответы: „за болтливость“, „за убеждение“, „за родственников, находящихся у белых“…, „за критику Советской власти“…» .

Возведение доктрины революционной борьбы в государственную волю, отрицание значения закона и упование на «веления революционной совести» исходило из ошибочных представлений большевиков о праве как отмирающем явлении, чуждом коммунистическому обществу.

Доктрины можно разделить в зависимости от сферы их действия на доктрины международного права, действие которых распространяется на взаимоотношения государств и международных организаций, и доктрины национального права, сфера влияния которых распространяется на регулирование отношений внутри государства.

Доктрины национального права можно также назвать доктринами государства. Если для юридической науки достижение консенсуса представляется положительным, но не обязательным атрибутом, то для доктрины государства наличие согласованности в представлениях о должном образе права представляется крайне важным.

Таким образом, доктрины можно классифицировать: по способу их фиксации – на объективированные необъективированные доктрины; по отношению к их авторской принадлежности – на персонифицированные (или авторские) и неперсонифицированные; по степени влиятельности – на влиятельные и маловлиятельные; по продолжительности влияния – на краткосрочные и долгосрочные; по характеру содержания – на доктрины, в которых воспроизводится и (или) обобщается содержание источников права в формально-юридическом смысле слова (прецедентов, обычаев, писанных памятников права), и доктрины, которые непосредственно оказывают регулятивное воздействие на общественные отношения и не являются источниками познания других форм права; по достоверности знания, положенного о основу доктрины, – на научно-обоснованные, доктринерские и ошибочные; в зависимости от сферы их действия – на доктрины международного права и доктрины национального права.

Библиографический список

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации.

К материально-правовым принципам он относит:

  • — принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
  • — принцип исправления регистрационной записи;
  • — принцип изъятия из-под действия давности;
  • — принцип возражения (протестации);
  • — принцип отметки (предварительной регистрации);
  • — принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов им называются:

  • — принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;
  • — принцип специалитета (специальности);
  • — принцип частной инициативы;
  • — принцип легалитета;
  • — принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной

регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные — специальными.

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:

  • — принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;
  • — принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;
  • — принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;
  • — принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Используя в ГК РФ словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда с определением «государственная», законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, является недопустимым. Тем более является недопустимым придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не предоставляет даже этим органам права непосредственно получать платежи от граждан и юридических лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурами платы за осуществление государственных функций является правонарушением, влекущим для государства весьма существенный ущерб.

Статья 13 Закона о регистрации в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждения юстиции, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.

Следующий принцип — принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость.

Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.

Если функция управления государственным имуществом реализуется путем совершения конкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правах на недвижимость — путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, то функция регистрации объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.

Законом о регистрации эта проблема в целом решена — в качестве регистрирующих органов указаны «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также — федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах» (ст. 9 Закона о регистрации).

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел ввиду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос — какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

При проведении регистрации прав на объекты недвижимости, а также их обременений, регистрирующий орган получает информацию:

  • а) о характеристиках объекта недвижимости (местоположении, площади, количестве помещений и др.);
  • б) о характеристике права, которое зарегистрировано на данный объект собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление;
  • в) об обременениях (ограничениях) зарегистрированных вещных прав (залог, арест, рента, аренда, сервитут и пр.);
  • г) об основаниях возникновения зарегистрированных прав и их обременений (гражданско-правовые сделки, наследование, решение суда и др.);
  • д) о правоустанавливающих документах (дата составления, данные о сторонах сделки, ее условиях, нотариальном удостоверении и др.);
  • е) о правообладателе (о юридическом лице — наименование, данные о государственной регистрации и адресе, руководителе, представителе; о физическом лице — фамилия, имя, отчество, место жительства, данные паспорта);
  • ж) о лицах, имеющих права, ограничивающие право собственности, и о документах, на основании которых зарегистрированы эти ограничения.
  • з) о произведенной регистрации прав и обременений (дата, регистрационный номер, данные о лицах, участвовавших в процедуре регистрации и удостоверивших факт регистрации);
  • и) о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
  • к) о запросах информации по объекту и выданной по этим запросам информации.

Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации, раскрывая, что означает открытый характер регистрации, гласит следующее: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Основная проблема в определении степени открытости данных о государственной регистрации состоит в том, могут ли быть достоянием любого лица сведения о правообладателе и какова должна быть степень конкретности предоставляемых о правообладателе сведений.

В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: кому и зачем необходимо получать информацию о правообладателе и правах на объект в тайне от самого правообладателя? Если речь идет о намерении совершить с ним сделку, то нормы делового оборота предполагают необходимость первоначально обратиться именно к обладателю права на недвижимость, выяснить у него наличие желания вести об этой сделке какие-либо переговоры, а при наличии такого желания именно у правообладателя потребовать подтверждения его прав на объект. Иной порядок действий, по нашему мнению, почти всегда должен свидетельствовать о намерении совершить какие-то действия в ущерб правообладателю. Причем диапазон таких действий может быть весьма широк — от мошеннических действий до насильственного завладения объектом.

Если цель предоставления информации о регистрации прав на недвижимость — обеспечение возможности убедиться в правах конкретного лица при совершении сделки с объектом, то для этого нет необходимости предоставлять любому лицу право на получение такой информации. Вполне достаточно предоставить такое право самому правообладателю. Выдача же любому лицу исчерпывающих сведений как о правообладателе, так и о правоустанавливающем документе может существенно облегчить (и облегчает) для мошенников изготовление поддельных документов, поскольку они будут обладать всеми необходимыми для этого данными.

Рассматривая вопрос о типе формирующейся в России системы регистрации прав на недвижимость, можно оценить эту систему как «стремящуюся к титульной». Основная черта законченной титульной системы — это гарантированность со стороны государства действительности зарегистрированных прав и его безусловная материальная ответственность в случае установления недействительности этих прав. При такой ситуации предоставление информации о регистрации не может иметь другой цели, кроме подтверждения прав на объект. При этом сообщение о том, что данное лицо зарегистрировано как правообладатель, означает одновременно то, что государство несет за эту информацию полную ответственность. Поэтому контрагенту и нотариусу незачем знать, кто, когда и на каком основании владел объектом ранее и даже то, на каком основании этим объектом владеет нынешний собственник.

Совсем иная ситуация складывается, когда государство не берет на себя такую ответственность. Тогда сообщение о зарегистрированном праве конкретного лица не гарантирует приобретателю объекта, что его право на объект не будет оспорено в связи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей. В этих условиях совершение любой сделки с недвижимостью всегда сопряжено с риском, степень которого подлежит оценке. Единственным выходом в этой ситуации является страхование риска, связанного с приобретением объекта недвижимости.

Итак, в условиях отсутствия ответственности государства (регистрирующего органа) за действительность зарегистрированных прав возникает необходимость оценки риска заключения сделки со стороны приобретателя объекта (для решения двух вопросов: о целесообразности совершения сделки и о необходимости ее страхования) и со стороны страховщика (для определения тех условий, на которых он готов застраховать сделку). При этом очевидно, что как приобретатель, так и страховщик должны иметь возможность получения информации независимо от правообладателя, а страховщик — независимо от правообладателя и приобретателя, поскольку их интересы в данном случае различны.

Попытка решения этой проблемы содержится в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации. В нем выделена специальная группа сведений, которые могут предоставляться только определенным категориям физических и юридических лиц. К таким сведениям относятся:

  • а) сведения о содержании правоустанавливающих документов;
  • б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
  • в) сведения о переходе прав на объект недвижимости.

И вот эти сведения могут предоставляться только:

  • а) самим правообладателям;
  • б) лицам, получившим от правообладателя доверенность;
  • в) руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ;
  • г) налоговым органам в пределах соответствующих территорий;
  • д) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
  • е) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя.

Вопрос о круге лиц, имеющих доступ к информации, может решаться по-разному. Но бесспорными являются три положения:

  • 1. Это должны быть лица, имеющие право на доступ к информации, находящейся в регистрирующем органе, для анализа этой информации в целях определения действительности зарегистрированных прав и определения риска совершения сделки с объектом.
  • 2. Круг этих лиц должен быть строго ограничен законом.
  • 3. Должен существовать четкий порядок допуска этих лиц к информации, обеспечивающий контроль за обоснованностью обращения, возможность определения той информации, которая может быть предоставлена по конкретному обращению, а также конкретная ответственность за нарушение правил получения и использования такой информации.

Таким образом, в Законе о регистрации необходимо установить два порядка предоставления информации, которой располагает регистрирующий орган.

Первый порядок — предоставление информации в целях подтверждения права на объект недвижимости. Такая информация должна предоставляться правообладателю по его запросу и содержать информацию, необходимую для идентификации правообладателя и правоустанавливающего документа, а также сведения об обременениях и ограничениях его прав на объект.

Второй порядок — предоставление информации при подготовке сделки в целях оценки действительности зарегистрированных прав и риска при совершении сделки. В этом порядке информация должна предоставляться по запросу нотариуса, предъявившего заявление правообладателя и лица, желающего заключить с ним сделку. Нотариусу при этом должен быть обеспечен непосредственный доступ к архиву регистрирующего органа, разумеется в части, касающейся данной сделки. Особый порядок получения информации должен быть установлен для правоохранительных органов и органов власти и управления. Вряд ли целесообразно для этих органов устанавливать жестко регламентированную форму выписки и перечень сведений, подлежащих выдаче. Процессуальное законодательство, в частности, наделяет правоохранительные органы полномочиями на получение всей необходимой для их деятельности информации, и ограничить их в этих правах Закон о регистрации вряд ли может.

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 Земельного Кодекса Российской Федерации говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, в том случае, если он заключен на срок менее года.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 — на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений — кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.