Право собственности на землю под многоквартирным домом

Справка

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел Ваше обращение по вопросу оформления прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по вопросам, изложенным в обращении, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, Закон № 189-ФЗ связывает момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с датой осуществления государственного кадастрового учета.

Вместе с тем в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие «формирование земельного участка». Так, подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен.

Кроме того, следует отметить, что требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) различались. При этом согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре.

Вместе с тем при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Учитывая положения статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, статьи 23 Закона о регистрации, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

При этом согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в отношении ранее учтенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка с даты его государственного кадастрового учета у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

При этом в отношении указанного земельного участка могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке государственного кадастрового учета изменений.

В этой связи необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова», по мнению Департамента недвижимости, собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать заказчиками кадастровых работ по уточнению местоположения границ и (или) площади ранее учтенного земельного участка, выполняемых в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания.

Кроме того, согласно части 3 статьи 20 Закона о кадастре собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в связи с изменением описания местоположения границ ранее учтенного земельного участка.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что в настоящее время ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации дорабатывается проект федерального закона № 455471-5 «О внесении изменений в статьи 11.2 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — законопроект), который предусматривает упрощение порядка образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В. Абрамченко

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. N Д23-1395 «Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом»

Текст письма официально опубликован не был

(официальная действующая редакция, полный текст статьи 11 ГПК РФ с комментариями)

1. Суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

2. Суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.

3. В случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

4. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законом, суд при разрешении гражданского дела применяет правила международного договора.

5. Суд в соответствии с федеральным законом или международным договором Российской Федерации при разрешении дел применяет нормы иностранного права.

Комментарий к статье 11 ГПК РФ в действующей редакции

При ознакомлении со статьей 11 ГПК РФ в действующей редакции следует обратить внимание на порядок, в котором перечислены нормативные правовые акты. Именно в части 1 комментируемой статьи 11 ГПК РФ приведена своеобразная иерархия нормативных правовых актов от имеющей наибольшую силу Конституции РФ до нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, все остальные нормативные акты не должны противоречить в первую очередь ее положениям. Если в ходе судебного разбирательства суд установит, что какой-то правовой акт противоречит Конституции РФ, то при разрешении дела применяется Конституция РФ. Именно поэтому Конституция РФ является правовым актом прямого действия. Точно так же поступит суд, если правовой акт, имеющий меньшую силу, будет противоречить положениям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Статья 11 ГПК РФ в действующей редакции развила закрепленную в статье 1 ГПК РФ возможность применения аналогии права и аналогии закона при рассмотрении и разрешении гражданских дел. Нужно разобраться с этими правовыми понятиями подробнее.

В гражданском праве аналогией закона считается применение закона, регулирующего схожие правоотношения, при отсутствии прямой нормы, регулирующей спорные отношения. Можно выделить три основных условия применения аналогии закона:

  • аналогия закона применяется при выполнении принципа законности;
  • аналогия закона применяется, когда правоотношения не урегулированы законом или соглашением сторон и отсутствует соответствующий обычай делового оборота;
  • аналогия закона применяется в случаях, когда применения одного специального закона, регулирующего спорное правоотношение, недостаточно для защиты нарушенного права.

Аналогией права считается применение общих начал и смысла законодательства, когда отсутствуют правовые нормы, которые можно применить по аналогии закона. В гражданском судопроизводстве при необходимости применения аналогии права можно использовать как общие нормы процессуального законодательства, закрепленные в главе 1 Кодекса (например, статью 10 ГПК РФ при решении вопроса об открытом или закрытом судебном заседании или статью 9 ГПК РФ при решении вопроса о языке, который применяется в судебном заседании).

Следует отметить, что случаи применения аналогии закона, а тем более аналогии права в гражданском судопроизводстве встречаются достаточно редко. В основном касаются применения судьями аналогии при разрешении процессуальных коллизий. Так, в ГПК РФ не нашла своего места четкая регламентация действий суда и участников процесса при разрешении ходатайств, при рассмотрении вопросов в ходе исполнения решения суда. В таких случаях суды применяют по аналогии нормы кодекса, регулирующие вопросы принятия исковых заявлений и рассмотрения гражданских дел в исковом порядке.

Дополнительный комментарий к ст. 11 ГПК РФ

Суд общей юрисдикции обязан разрешать споры на основании нормативных правовых актов, подробно перечисленных в ст. 11 ГПК РФ. Каждый нормативный правовой акт должен быть принят компетентным органом и в порядке, предусмотренном законом.

Указанные в ч. 1 комментируемой статьи 11 ГПК Рф в действующей редакции нормативные правовые акты перечислены в строго определенном порядке, который предопределяется местом каждого из них в иерархической системе российского законодательства. Акты, занимающие более низкое место в этой системе, должны соответствовать всем иным, занимающим в ней более высокую «ступеньку».

На первом месте стоит Конституция Российской Федерации — нормативный акт, имеющий высшую юридическую силу и прямое действие. Все законы и иные нормативные акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации. Федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации.

Вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных актов. Законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Указы Президента Российской Федерации, регулирующие гражданские и иные отношения, не должны противоречить федеральным законам, регулирующим эти отношения.

Постановления Правительства Российской Федерации принимаются им на основании и во исполнение федеральных законов, указов Президента Российской Федерации.

Законы и иные правовые акты, применяемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ (ст. 15 Конституции). В случае противоречия закона или иного правового акта Конституции суд должен принять решение в соответствии с Конституцией Российской Федерации. В случае противоречия указа Президента РФ или постановления Правительства РФ федеральному закону применяется соответствующий закон.

При рассмотрении дел судам надлежит учитывать, что если подлежащий применению закон либо иной нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации противоречат федеральному закону, принятому по вопросам, находящимся в ведении Российской Федерации либо в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, то, исходя из положений ч. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации, суд должен принять решение в соответствии с федеральным законом.

Если имеются противоречия между нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятым по вопросам, относящимся к ведению субъекта Российской Федерации, и федеральным законом, то в силу ч. 6 ст. 76 Конституции Российской Федерации подлежит применению нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации.

При рассмотрении и разрешении спора суд может прийти к выводу, что примененный или подлежащий применению в данном деле закон противоречит Конституции РФ. В этом случае суд обращается в Конституционный Суд РФ с запросом о проверке конституционности данного закона. Запрос допустим, если закон применен или подлежит, по мнению суда, применению в рассматриваемом им конкретном деле.

О необходимости обращения с запросом в Конституционный Суд Российской Федерации суд выносит мотивированное определение (постановление). Сам запрос оформляется в письменной форме в виде отдельного документа.

В запросе о проверке конституционности примененного или подлежащего применению при рассмотрении конкретного дела закона суд в соответствии с требованиями ст. 37 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» должен указать точное название, номер, дату принятия, источник опубликования и иные данные о подлежащем проверке законодательном акте, а также мотивы, по которым он пришел к выводу о направлении указанного запроса. В силу ст. 38 названного Федерального конституционного закона к запросу необходимо приложить текст закона, подлежащего проверке, и перевод на русский язык всех документов и иных материалов, изложенных на другом языке.

В связи с обращением в Конституционный Суд Российской Федерации с запросом о проверке конституционности примененного или подлежащего применению закона производство по делу или исполнение принятого решения, исходя из требований ст. 103 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», приостанавливается до разрешения запроса Конституционным Судом Российской Федерации, о чем должно быть указано в названном выше определении (постановлении) суда (п. 3).

Большое значение для правильного применения закона при разрешении конкретных дел имеют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.

В действующем законодательстве закреплен приоритет норм, установленных международным договором РФ перед внутренним законодательством.

В ч. 3 ст. 11 ГПК РФ речь идет о применении судом закона и права по аналогии. К аналогии закона суд может прибегнуть только в том случае, если отсутствует норма права, регулирующая спорное правоотношение, а к аналогии права — когда отсутствуют как нормы, регулирующие спорное отношение, так и нормы, регулирующие сходные с ними отношения. При аналогии права суд исходит из общих начал и смысла законов.

Применение закона и права по аналогии должно быть мотивировано в решении суда.

Суд при разрешении конкретного спора может применить нормы права других государств только в том случае, если это предусмотрено законом или международным договором Российской Федерации.

Судебная практика по ст. 11 ГПК РФ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)

Суды при рассмотрении спора должны были руководствоваться ч. 2 ст. 11 ГПК РФ, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»

2. Суды общей юрисдикции, арбитражные суды (далее также — суды) в силу части 4 статьи 1, части 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), части 5 статьи 3, части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), части 4 статьи 2, части 6 статьи 15 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) вправе разрешать вопросы, связанные с использованием в своей деятельности документов в электронном виде на основе применения норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм — исходить из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Определение Верховного Суда РФN 5-КГ18-320

Требование: О признании действий по перепланировке и переустройству помещений незаконными, обязании устранить выявленные нарушения.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что произведенные ответчиком перепланировка и переустройство помещений на верхних этажах дома, в том числе и технического этажа, привели к демонтажу общедомовых систем инженерных коммуникаций, а также к ограничению доступа к общедомовому инженерному оборудованию.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не были приняты во внимание обстоятельства того, что после проведенных работ этажность квартиры ответчика и ее общая площадь увеличились.

Пунктами 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

1. Под собиранием доказательств большинством процессуалистов понимается обнаружение, получение (извлечение) фактических данных, содержащихся в предусмотренных законом источниках.

2. Суд имеет возможность применять различные формы собирания доказательств.

3. Урегулированными гражданско-процессуальным законом средствами собирания доказательств могут быть только судебные действия: допрос свидетелей, экспертов, осмотр, экспертиза, оглашение показаний свидетеля, личной переписки и телеграфных сообщений граждан и др.

4. К процессуальным способам собирания доказательств относится также и часто используемое судами средство — истребование письменных и вещественных доказательств.

5. Истребование письменных и вещественных доказательств осуществляется путем оформления официального, исходящего от суда или судьи запроса.

6. Доказательства могут быть истребованы от любого субъекта гражданского процесса (за исключением самого суда, истребующего доказательство), и, кроме того, от лиц, до момента направления им запроса не вовлеченных в сферу гражданского судопроизводства. После оформления и направления в их адрес запроса на письменное или вещественное доказательство данные лица становятся субъектами гражданского процесса, так как у них появляется гражданско-процессуальная обязанность подчиниться требованию суда.

7. Лицо, ходатайствующее перед судом об истребовании письменного доказательства, обозначает это доказательство в той мере, в какой это позволяет его обнаружить, а также обосновать то, что оно имеет значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

8. Суд не вправе давать поручение об истребовании от истца данных, подтверждающих обоснованность исковых требований, а также иных сведений, которые должны быть указаны в исковом заявлении (в прилагаемых к нему документах) в соответствии со ст. 131, 132 ГПК РФ.

9. Если письменные или вещественные доказательства могут быть представлены сторонами или по их просьбе истребованы судом, рассматривающим дело, то они не должны собираться в порядке судебного поручения.

10. Извещение суда о невозможности представить истребуемое доказательство вообще или в установленный судом срок должно быть письменным.

11. В запросе суда о представлении письменного или вещественного доказательства отражаются не только отличительные признаки данного акта, документа и т.п., но и основания, по которым суд пришел к выводу о его относимости к делу и, соответственно, почему он принял решение об истребовании данного письменного доказательства.

12. Причины отсутствия возможности представить требуемое письменное доказательство или представить его в установленный судом срок должны быть уважительными.

13. Помимо вышеназванных существуют способы собирания имеющих отношение к делу фактических данных, о которых не упоминается в комментируемой и иных статьях гражданско-процессуального закона. Последние, как правило, урегулированы источниками других отраслей права или же вообще неправовые. Для вовлечения в гражданский процесс полученных в результате применения таких средств (собирания сведений о фактах) предметов и документов необходимо оформить запрос. Они же могут быть представлены сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

14. При выполнении задачи, связанной с представлением необходимых доказательств, судья должен учитывать особенности своего положения в состязательном процессе. Судья обязан уже в стадии подготовки дела создать условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, но с учетом характера правоотношений сторон и нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения. Судья разъясняет, на ком лежит обязанность доказывания тех или иных обстоятельств, а также последствия непредставления доказательств. При этом судья должен выяснить, какими доказательствами стороны могут подтвердить свои утверждения, какие трудности имеются для представления доказательств, разъяснить, что по ходатайству сторон и других лиц, участвующих в деле, суд оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.