Порок воли в сделках

Признаки объекта недвижимости

Обновление: 28 ноября 2019 г.

К недвижимому имуществу относятся:

  • земельные участки и участки недр;
  • все, что прочно связано с землей.

Об этом говорится в п.1 ст.130 ГК РФ.

И если с первыми объектами все понятно, то что же относится ко второй группе объектов? Давайте посмотрим, каковы же основные признаки объекта недвижимости. Ведь от того, признается ли имущество недвижимым, зависит подлежит ли оно государственной регистрации и нужно ли платить налог на имущество по этому имуществу.

Понятие и признаки объекта недвижимости

Как такового понятия недвижимости Гражданский кодекс не приводит. Он лишь говорит, что недвижимым является имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, здания, сооружения и отдельные объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью. Правда, есть такое условие: объект незавершенного строительства может быть признан недвижимостью, только если завершены работы по возведению фундамента (Обзор судебной практики ВС N 4 (2017)).

Кроме того, ГК прямо называет в числе объектов недвижимости:

  • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий и сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Также недвижимостью может быть признано и другое имущество, которое закон прямо относит к недвижимости. Это, к примеру, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. 132, 133.1 ГК РФ).

Права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В то же время объект может считаться недвижимостью, даже если права на него не зарегистрированы в установленном порядке. И наоборот, объект может быть по ошибке зарегистрирован в ЕГРН, а по сути недвижимостью не являться.

Какие объекты не являются недвижимостью

Нельзя признать самостоятельными объектами недвижимости объекты, которые являются лишь частью другого объекта недвижимости – земельного участка или здания. Речь идет о заборе, автостоянке, спортивной площадке, рекламных конструкциях.

Налог на имущество по недвижимости юрлиц

Недвижимость в общем случае является объектом обложения налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Правда, есть виды недвижимости, которые не признаются объектом (п. 4 ст. 374 НК РФ).

При этом для налога на имущество недвижимость – это объекты, которые признаются недвижимостью по гражданскому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Отметим, что Налоговая служба неоднократно давала разъяснения на тему, как установить вид имущества: движимое или недвижимое (см., например, Письмо ФНС от 28.08.2019 N БС-4-21/17216@). При этом ФНС советует руководствоваться судебными решениями, принятыми по данному вопросу. Кроме основных признаков недвижимости, названных в Гражданском кодексе, налоговики называют следующие признаки:

  • объект зарегистрирован в ЕГРН;
  • объект входит в состав недвижимости согласно ОКОФ ОК 013-2014;
  • объект расположен на монолитном фундаменте и технологически соединен с другими объектами подземными коммуникациями.

Подробно об отличиях движимого и недвижимого имущества читайте статью «Движимое имущество или нет – вот в чем вопрос».

Как вычислить фирму-однодневку: рекомендации ФНС

В 2017 году почти в три раза снизилось число компаний, прекративших работу из-за реорганизации. А годом ранее из ЕГРЮЛ убыли более 780 000 компаний. Таков результат зачистки ЕГРЮЛ от фирм-однодневок, которую затеяла ФНС. Налоговики начали проверять достоверность данных в реестре, и под подозрение стали попадать прежде всего компании, участвующие в реорганизации в период проверки.

По данным ФНС, доля компаний с признаками фиктивности за 2017 год снизилась на 45% по сравнению с 2016 годом. Однако до конца проблема фирм-однодневок не решена. Поэтому добросовестным организациям по-прежнему следует проявлять должную осмотрительность при выборе контрагента и исключать случаи сотрудничества с подозрительными компаниями.

Что такое фирма-однодневка?

Фирма-однодневка — это юрлицо, не обладающее фактической самостоятельностью, созданное без цели ведения предпринимательской деятельности, как правило, не представляющее налоговую отчетность, зарегистрированное по адресу массовой регистрации и т.д. Такое определение приводится в Письме ФНС РФ от 11.02.2010 N 3-7-07/84.

Суть схемы с участием фирм-однодневок довольно проста: они просто искусственно включаются в цепочку хозяйственных связей, при этом налогоплательщик и фирма-однодневка совершают согласованные противоправные действия для достижения определенной цели.

«Регистрирующий (налоговый) орган до сих пор не наделен ни полномочиями, ни обязанностями по проверке достоверности представляемых на регистрацию юридического лица документов», — говорится в письме ФНС. Следовательно, ни один налогоплательщик не застрахован от того, что при проведении проверки налоговые органы не найдут в числе его контрагентов фирмы-однодневки.

Признаки фирмы-однодневки

В Письме ФНС РФ от 03.08.2016 N ГД-4-14/14126@, сообщая о проведении работы в отношении юрлиц, зарегистрированных после 1 августа 2016 года и имеющих признаки недостоверности, налоговики приводят перечень признаков, которые могут свидетельствовать о недостоверности указанных сведений в ЕГРЮЛ:

  • лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юрлица, в том числе управляющая организация, выступает в качестве таковых в значительном количестве иных юридических лиц;
  • участники юридического лица являются таковыми в значительном количестве иных юридических лиц;
  • адрес юридического лица, указанный в ЕГРЮЛ, является адресом значительного количества иных юридических лиц;
  • лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица (в том числе от имени управляющей организации), является физическое лицо, в отношении которого имеется вступившее в силу постановление по делу об административном правонарушении, в соответствии с которым указанному лицу назначено административное наказание в виде дисквалификации, и срок, на который она установлена, не истек;
  • в отношении лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, имеется информация о его смерти.

В Приказе ФНС РФ от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ налоговики приводят 12 критериев самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков, часть которых может сигнализировать именно о фирме-однодневке:

  1. налоговая нагрузка ниже ее среднего уровня по хозяйствующим субъектам в конкретной отрасли;
  2. в бухгалтерской или налоговой отчетности отражены убытки на протяжении нескольких налоговых периодов;
  3. в налоговой отчетности отражены значительные суммы налоговых вычетов за определенный период;
  4. опережающий темп роста расходов над темпом роста доходов от реализации товаров (работ, услуг);
  5. среднемесячная заработная плата на одного работника ниже среднего уровня по рынку;
  6. неоднократное приближение к предельному значению установленных НК РФ величин показателей, предоставляющих право применять специальные налоговые режимы;
  7. отражение индивидуальным предпринимателем суммы расхода, максимально приближенной к сумме его дохода, полученного за календарный год;
  8. построение финансово-хозяйственной деятельности на основе заключения договоров с контрагентами-перекупщиками или посредниками («цепочки контрагентов») без наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели);
  9. непредставление налогоплательщиком пояснений на уведомление налогового органа о выявлении несоответствия показателей деятельности, непредставление налоговому органу запрашиваемых документов, наличие информации об их уничтожении, порче и т.п.;
  10. неоднократное снятие с учета и постановка на учет в налоговых органах налогоплательщика в связи с изменением места нахождения («миграция» между налоговыми органами);
  11. значительное отклонение уровня рентабельности по данным бухгалтерского учета от уровня рентабельности для данной сферы деятельности;
  12. ведение финансово-хозяйственной деятельности с высоким налоговым риском.

В Письме ФНС РФ от 24.06.2016 N ЕД-19-15/104 рекомендует при оценке налоговых рисков обращать внимание на следующие признаки:

  • отсутствие документального подтверждения полномочий руководителя компании-контрагента (его представителя), копий документа, удостоверяющего его личность;
  • отсутствие информации о фактическом месте нахождения контрагента, производственных и (или) торговых площадей;
  • отсутствие информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ;
  • отсутствие очевидных свидетельств возможности реального выполнения контрагентом условий договора;
  • наличие обоснованных сомнений в возможности реального выполнения контрагентом условий договора с учетом времени, необходимого на доставку или производство товара, выполнение работ или оказание услуг.

Кроме того, признаки фирм-однодневок постоянно вскрываются в процессе судебной практики:

  • минимальный размер уставного капитала (в совокупности с другими признаками может указывать на фирму-однодневку, однако сам по себе не является фактором риска);
  • массовый адрес регистрации, по которому зарегистрировано много налогоплательщиков;
  • отчетность не сдается либо сдается с нулевыми показателями;
  • отсутствие штата персонала (в зависимости от сферы деятельности может действительно свидетельствовать о неблагонадежности контрагента);
  • отсутствие материальных и административных ресурсов;
  • подозрительные хозяйственные операции;
  • должностные лица, не имеющие отношения к деятельности организаций;
  • подписание документов неустановленными лицами;
  • дата регистрации организации близка к дате совершения сомнительной сделки;
  • невыполнение требований налоговых органов о представлении документов;
  • отсутствие упоминаний

Как не пострадать от фирмы-однодневки

Прежде всего, перед заключением сделки необходимо запросить у контрагента копии учредительных документов, свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, необходимые лицензии, приказы, подтверждающих право руководителя подписывать документы, информацию о том, не привлекался ли он к налоговой или административной ответственности.

Также существует ряд сервисов, которые позволяют отследить тревожные признаки. Большую работу в этом направлении ведет ФНС, предоставляя добросовестным налогоплательщикам различные онлайн-продукты, с помощью которых можно проверять контрагентов:

  • Сведения о юрлицах и ИП, в отношении которых представлены документы для государственной регистрации
  • Сообщения юрлиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации»
  • Сведения о предстоящем исключении недействующих юрлиц из ЕГРЮЛ
  • Поиск сведений в реестре дисквалифицированных лиц
  • Юрлица, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица
  • Адреса, указанные при регистрации в качестве места нахождения несколькими юрлицами
  • Сведения о лицах, в отношении которых факт невозможности участия в организации установлен (подтвержден) в судебном порядке
  • Сведения о юрлицах, имеющих задолженность по уплате налогов и/или не представляющих налоговую отчетность более года
  • Сведения о физлицах, являющихся руководителями или учредителями (участниками) нескольких юрлиц
  • Юрлица, созданные по законодательству Украины, сведения о которых внесены в ЕГРЮЛ

Однако контрагента важно проверять не только на стадии заключения договора, но и в дальнейшем. В сервисе Контур.Фокус есть опция «Наблюдение», которая позволяет отслеживать до 1000 компаний. В компании в любой момент могут измениться данные, например, поменяться руководитель, учредители, адрес, появиться сообщение о банкротстве, исполнительном производстве, арбитраже. Узнав об этим изменениях, Контур.Фокус вышлет уведомление на электронную почту.

Получайте все данные о контрагенте в один клик

Все самое интересное о бизнесе — на нашем канале в Telegram. Присоединяйтесь!

1. Имеют место случаи, когда волеизъявление участника сделки не соответствует его воле. Такая сделка именуется сделкой с пороком воли. Ее участник вправе оспорить действительность сделки, ссылаясь на несоответствие его воли волеизъявлению.

К сделкам с пороками воли относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 179 ГК), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые граждане вынуждены совершать на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 180 ГК).

2. Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения.

«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения» (ч. 1 ст. 179 ГК).

Такая сделка была совершена потому, что у участников сделки или у одного из них воля не соответствовала волеизъявлению, что повлекло за собой не те результаты, которые ожидал один из участников сделки или оба ее участника. После заключения сделки выяснилось, что имело место заблуждение. Заблуждение может быть результатом неосмотрительности (неосторожности) обоих участников сделки или одного из них. Заблуждение не является результатом преднамеренных действий других участников сделки. Оно может быть результатом действий третьих лиц (эксперта, оценщика имущества и т.п.).

Не всякое заблуждение может повлечь недействительность сделки. Такие последствия могут наступить, когда заблуждение имеет существенное значение. Это не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание их. Заблуждение должно относиться к основным условиям сделки. Оно имеет место относительно вида сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использова­ния по назначению. Устранение последствий такого заблуждения в ряде случаев невозможно либо требует неоправданно значительных затрат. Суд, оценивая суть заблуждения, исходит не из точки зрения истца, требующего признать сделку недействительной, а из признанных в обществе оценок соответствующих явлений. Заблуждение может касаться существа сделки. Например, один участник сделки считает, что вещь дарят, а другой понял, что ее продают; один пологает, что передал другому вещь внаем, а другой – что вещь ему передана во временное безвозмездное пользование. Часто стороны заблуждаются в предмете сделки. Например, продавец и покупатель картины считали, что она оригинал, а выяснилось, что это удачная копия.

Не влияет на действительность сделки заблуждение в содержании норм права, которыми руководствовались стороны, совершая сделку. Ссылка на то, что истцу не было известно содержание закона, регулирующего заключение таких сделок, не является заблуждением в смысле ст. 179 ГК и не имеет значения.

От заблуждения следует отличать отсутствие у сторон сведений о наличии в предмете сделки существенных недостатков. В случае передачи предмета сделки, в котором имеются такие недостатки, не соответствующего условиям сделки, наступают последствия, предусмотренные. В соответствии с п. 2 ст. 420 ГК при существенном нарушении договора другой стороной по требованию ее контрагента договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Иски о признании сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной, могут предъявить каждая из сторон и прокурор. Такие сделки являются оспоримыми.

3. Сделка, совершенная под влиянием обмана.

Обман – это умышленное введение участником сделки другого участника этой сделки в заблуждение. Оно имеет значение для потерпевшего от обмана, так как создает у него неправильное представление о самой сделке, ее предмете, его качестве, стоимости, пригодности для использования по назначению, в мотивах заключения сделки и т.п. Обман может осуществляться не только активными действиями виновного в обмане, но и его пассивным поведением, когда он не сообщает известные ему факты, зная, что, если он сделает это, другая сторона откажется заключать сделку. Если в процессе рассмотрения спора не удается доказать, что сообщение о фактах, которые могли бы воспрепятствовать заключению сделки, является обманом, такое поведение дает основание признать сделку совершенной под влиянием существенного заблуждения. Например, продавец квартиры не сообщил покупателю, что зимой, осенью и весной в квартире появляется сырость и ему не удавалось устранить этот недостаток. Покупатель может добиться признания такой сделки недействительной не потому, что он был обманут, а потому, что имело место существенное заблуждение в предмете и качестве предмета сделки. Сообщение ложного мотива, который вызвал заключение сделки, также может быть доказательством обмана. Утверждение продавца, что он продает вещь значительно ниже ее цены вследствие срочной нужды в деньгах из-за болезни сына, может послужить основанием, чтобы признать такую сделку совершенной под влиянием обмана, если покупатель позже узнает, что ему продали краденую вещь.

Обман может совершаться действиями не стороны в сделке, а третьими лицами, например соседями продавца жилого дома, к которым обращался покупатель с вопросами, касающимися качества продаваемого жилого дома. Если продавец знал об этом, сделку можно признать недействительной как совершенную под влиянием обмана, а если он не знал, что соседи сообщили покупателю неправильные сведения, покупатель может требовать признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

4. Сделка, совершенная под влиянием насилия.

Насилие – противоправное умышленное физическое (избивают, истязают и т.п.) либо психическое (не дают спокойно жить, создавая шум, оскорбляя, распространяя клеветнические измышления и т.п.) воздействие на психику будущего участника сделки с целью понудить его заключить сделку. Не требуется, чтобы насилие применялось к самому будущему участнику сделки. Оно может быть направлено против близких ему лиц, например детей или родителей. Насилием признается и воздействие на волю подчиненного лица другим лицом, использующим свое служебное положение. Для признания сделки недействительной вследствие того, что она совершена под влиянием насилия, не обязательно привлечение виновного к уголовной ответственности. Но осуждение за это преступление имеет значение: истцу не надо будет доказывать факт насилия, достаточно сослаться на приговор суда.

5. Сделка, совершенная под влиянием угрозы.

Угроза – это умышленное противоправное психическое воздействие на волю предполагаемого участника сделки с целью понудить его вступить в сделку путем сообщения о причинении в будущем самому угрожаемому либо близким ему лицам физических или моральных страданий. Угрожать могут не только причинением вреда личности (будем бить, распространим позорящие сведения и т.п.), но и причинением вреда имуществу (поджогом, уничтожением посевов или животных и т.п.). Чтобы угроза служила основанием для признания сделки недействительной, она должна быть: во-первых, осуществимой (нельзя считать угрозой то, что угрожающий осуществить не может); во-вторых, реальной (она имеется в действительности, а не только в воображении); в-третьих, значительной (не такой, которой можно пренебречь). Не требуется, чтобы содержанием угрозы было осуществление противоправного действия. Угрозой может быть действие, не запрещенное законодательством, например сообщить в милицию о совершенном правонарушении, налоговому органу о сокрытии доходов и т.п. Вопрос о том, является ли в данном случае угроза, влекущая применение последствий, установленных ст. 180 ГК, решает суд с учетом личности лица, которому угроза была адресована, и всех обстоятельств дела.

Применение угрозы в корыстных целях может квалифицироваться как вымогательство.

6. Сделка, совершенная путем злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной – это умышленный сговор о заключении сделки представителя с лицом, с которым он заключает сделку от имени представляемого, с целью получения какой-либо выгоды либо причинения ущерба представляемому. Не имеет при этом значения, получил ли какую-либо имущественную выгоду представитель или другой участник сделки или она была совершена с целью нанесения ущерба представляемому.

7. Сделка, совершенная вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.

Стечение тяжелых обстоятельств, повлекших заключение сделки на крайне невыгодных для себя условиях, – это такое стечение обстоятельств, когда потерпевший сознает ее кабальный характер (крайне невыгодные для него условия), но в силу тяжелых обстоятельств совершает ее (например, вследствие тяжелой болезни самого участ­ника сделки или близкого ему человека, требующей немедленной затраты крупной суммы денег). Другой участник сделки понимает это и, пользуясь таким состоянием потерпевшего, заключает с ним сделку на крайне невыгодных для последнего условиях. В судебной практике последних лет такие сделки не встречались.

Поскольку предпринимательская деятельность носит самостоятельный характер и осуществляется предпринимателем на свой страх и риск, его просчеты в коммерческой деятельности (в том числе и явные), допущение им производственно-хозяйственного риска, конъюнктуры риска сами по себе не могут являться условиями кабальности совершенных им сделок (ч. 7 п. 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. № 26).

8. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированного лица хозяйственного общества.

«Аффилированными лицами хозяйственного общества признаются физические и юридические лица, способные прямо и (или) косвенно (через иных физические и (или) юридических лиц) определять решения или оказывать влияние на их принятие хозяйственным обществом, а также юридические лица, на принятие решений которыми хозяйственное общество оказывает такое влияние» (ч. 1 ст. 56 Закона от 10 января 2006 г. «О хозяйственных обществах»). Часть 2 ст. 56 названного Закона содержит перечень лиц, которые являются аффилированными лицами хозяйственного общества.

В целях избежания различных злоупотреблений при заключении от имени хозяйственного общества аффилированными лицами в своих интересах или в интересах других физических и (или) юридических лиц хозяйственное общество в порядке, им установленном, определяет круг его аффилированных лиц, письменно уведомляет об этом и ведет учет таких лиц.

Некоторые из аффилированных лиц обязаны в порядке, установленном хозяйственным обществом, доводить до сведения общего собрания его участников и (или) совета директоров (наблюдательного совета) информацию, из содержания которой можно установить субъектов хозяйствования, при вступлении в сделки с которыми они могут быть заинтересованы, и об известных им совершаемых или предполагаемых сделках хозяйственного общества, в совершении которых они могут быть признаны заинтересованными.

Решение о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных лиц, принимается общим собранием участников хозяйственного общества большинством от общего количества голосов участников хозяйственного общества, не заинтересованных в совершении этой сделки.

Учредительными документами хозяйственного общества принятие решения о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных лиц, может быть отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета), если стоимость имущества, являющегося предметом сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, не превышает двух процентов балансовой стоимости активов хозяйственного общества, если более высокий процент не установлен учредительными документами общества. Такое решение принимается большинством голосов членов совета директоров (наблюдательного совета), незаинтересованных в совершении этой сделки, – независимых директоров.

Если в составе совета директоров (наблюдательного совета) число независимых директоров менее установленного учредительными документами кворума для проведения заседания совета директоров (наблюдательного совета), решение о заключении сделки принимается общим собранием участников хозяйственного общества.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированного лица хозяйственного общества и которая совершена с нарушением изложенных требований, может быть признана судом недействительной (ч. 5 ст. 57 Закона от 10 января 2006 г.).

9. Недействительность крупных сделок, заключенных хозяйственным обществом.

Заключение крупной сделки может оказаться столь неудачным, что может повлечь для хозяйственного общества большие убытки, привести к экономической несостоятельности и даже повлечь банкротство. Этим объясняется установление Законом от 10 января 2006 г. особых правил о заключении хозяйственным обществом таких сделок.

Крупной сделкой хозяйственного общества является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, влекущих приобретение, отчуждение или возможность хозяйственным обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки (ч. 1 ст. 58 Закона от 10 января 2006 г.).

Крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если учредительными документами принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета). Последний должен принять решение о заключении крупной сделки в зависимости от стоимости имущества, являющегося предметом сделки.

Сделка, предметом которой является имущество, стоимостью от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов хозяйственного общества, может заключаться по решению, принятому общим собранием большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов участников хозяйственного общества, принявших участие в голосовании, а если предметом сделки является имущество от 50 процентов балансовой стоимости активов хозяйственного общества – по решению общего собрания, принятому большинством не менее трех четвертей голосов от общего количества голосов участников хозяйственного общества, принявших участие в голосовании.

Крупная сделка хозяйственного общества, совершенная с нарушением изложенных правил, может быть признана судом недействительной.

10. Недействительные сделки должника, в отношении которого принято заявление о банкротстве в соответствии с Законом Республики Беларусь от 18 июля 2000 г. «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»

Отдельную группу недействительных сделок составляют сделки, заключенные должником с нарушением требований Закона Республики Беларусь от 18 июля 2000 г. «Об экономической несостоятельности (банкротстве)». Так, в соответствии со ст. 35 названного Закона временный управляющий вправе предъявлять в хозяйственный суд требования о признании недействительными, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником с нарушением требований, установленных данным Законом и иными законодательными актами. По заявлению управляющего признаются хозяйственным судом недействительными сделки должника, в том числе совершенные должником до момента открытия в отношении его конкурсного производства, в случаях, когда они были совершены в течение шести месяцев до начала производства по делу о банкротстве или после возбуждения хозяйственным судом производства по делу о банкротстве, если эти сделки влекут предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, или эти сделки связаны с выплатой члену кооператива (лицу), выходящему (исключенному) из кооператива стоимости пая, с выдачей иного имущества члену кооператива, выходящему из кооператива, либо осуществлением иных выплат, предусмотренных уставом кооператива, или эти сделки связаны с получением (отчуждением) либо выделом доли в имуществе должника – юридического лица или ее стоимостного эквивалента участнику должника в связи с его выходом из состава участников должника, а также в других случаях, предусмотренных ст. 112, 113, 117 Закона от 18 июля 2000 г.

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • — Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • — Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • — Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • — В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Павлов Роман