Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

  1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
  3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда;
  5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

  • площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
  • район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
  • является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Оплата товаров и услуг уже давно проводится при помощи специальных терминалов, установленных в торговых центрах, магазинах и метро, а также в режиме онлайн, не выходя из дома. В связи с этим появляется все больше различных платформ, предлагающих подобные услуги.

«Элекснет» является одним из крупнейших сервисов с отделениями в 49 регионах РФ. Эта компания осуществляет свою деятельность уже очень давно, благодаря чему удалось завоевать доверие миллионов клиентов.

Немного истории

«Элекснет» представляет собой группу компаний, которая начала свою деятельность еще в 2000 году. Первоначально это было лишь несколько терминалов оплаты, которые были установлены в салонах сотовой связи и работали от лица компаний «Билайн» и «МТС». Но, начиная с 2002 года в северной столице появились первые независимые терминалы самообслуживания. Через год компания начала сотрудничество с одним из крупнейших платежных сервисов «Вебмани».

Позже появилась возможность зачислять денежные средства на банковские карты с платежной системой Visa и транспортные карты. В 2011 году компания реализовала виртуальный сервис, на котором клиенты могут создавать аккаунты с кошельками и управлять своими финансами. Поэтому сегодня любой пользователь может оплачивать мобильный телефон, ЖКХ, штрафы и прочие счета либо через терминал, либо в режиме онлайн. Рассмотрим подробнее все опции, которые доступны на сегодняшний день.

Оплата через терминал

Если произвести оплату через автомат, установленный в торговом комплексе или метро, то можно:

  • Оплатить мобильный телефон. Комиссия при использовании привязанного кошелька составит от 0 до 2,98%.
  • Погасить кредиты или просто пополнить свой банковский счет. Размер комиссии зависит от конкретного финансового учреждения.
  • Пополнить кошелек другой платежной системы. При пополнении кошелька «Вебмани» придется оплатить комиссию «Элекснет» (4,5%), а также услуги Webmobey (еще 0,5% от суммы). На счет Яндекс.Деньги финансы зачисляются с комиссией в размере 5%. За пополнение большинства других кошельков комиссия не взимается.
  • Оплатить коммунальные платежи, интернет, телевидение и телефонию.
  • Совершать денежные переводы. Пока что «Элекснет» сотрудничает только с сервисом «Юнистрим». Комиссия за перевод по России составляет 1,5%. Для других стран переплата увеличивается до 2%.
  • Пополнять транспортные карты (1-60 поездок).
  • Оплачивать штрафы. Если речь идет о задолженности в ГИБДД, то комиссия составит 3% (но не меньше 30 рублей). При внесении средств на счет РНиП нужно будет оплатить 1% от общей суммы и 20 рублей за саму операцию.
  • Оплачивать услуги страховых компаний.
  • Оплачивать мобильные карты, использование площадки «Авито», взносы в букмекерских компаниях, игровые сервисы, социальные сети и многое другое.

После внесения наличных средств деньги обычно поступают на счет немедленно. Однако иногда приходится подождать. Чтобы уточнить, пришли ли деньги адресату можно воспользоваться соответствующей опцией на сайте компании. Для этого не требуется регистрации.

Проверка статуса оплаты

При внесении денежных средств важно сохранить чек, так как он в дальнейшем поможет уточнить статус перевода. Для этого переходим на главную страницу сайта и вверху справа выбираем «Проверить статус перевода».

Откроется новое окно. В появившейся форме нужно ввести данные с чека:

  • Номер извещения. Указывается в самом верху чека.
  • Номер банкомата. ПТС указывается сразу под номером извещения.
  • Дату операции.

После этого достаточно нажать «Проверить» и дождаться пока система не известит о статусе платежа.

Однако при использовании терминалов приходится выходить из дома и искать, где можно положить на счет наличные средства. Сегодня намного удобнее зарегистрироваться на сервисе и производить оплату в режиме онлайн.

Оплата через интернет

В этом случае пользователям доступны все те же самые услуги, но, с дополнительными возможностями. На сайте предусмотрена удобная система фильтров, благодаря которым можно узнать, какие услуги при оплате не требуют внесения комиссии, а в каких ситуациях зачисление производится моментально. При этом можно посмотреть историю платежей и ознакомиться с другими предложениями сервиса.

Для этого достаточно пройти простую регистрацию.

Регистрация на сайте «Элекснет»

Все что потребуется, это мобильный телефон. Для того, чтобы зарегистрироваться:

  • Переходим на главную страницу и выбираем «Регистрация кошелька» в правом меню.
  • Вводим номер своего телефона и цифры с картинки. Соглашаемся с условиями сервиса.
  • Вводим четырехзначный пароль, который придет через несколько секунд в СМС.
  • Попадаем в меню своего кошелька.

Интерфейс сервиса довольно понятный. В верхнем меню справа расположены кнопки:

  • «Пополнить». Для того чтобы внести денежные средства на кошелек можно использовать свою банковскую карту. Максимальная сумма платежа составляет 14 749 рублей. Комиссия за перевод составит 1,7%. Можно использовать карточку любого банка, если она работает через платежную систему Visa, MasterCard или МИР. Также пополнить счет можно через терминал оплаты (без комиссии) с мобильного телефона («Мегафон», комиссия 8%), через интернет-банкинг или банковское отделение. Также можно посетить салон сотовой связи.
  • «Вывести». В этом случае пользователям доступно множество способов. Если не хочется переплачивать, то без комиссии можно выводить средства на Webmoney, оплачивать покупки или услуги. Если нужно перевести деньги на банковскую карту, то бесплатно это сделать могут только клиенты «СитиБанк». На карточку «Сбербанка» можно перевести деньги с минимальной комиссией в размере 0,95%.

Остальное меню содержит основные пункты, например, «Настройки», где можно отредактировать основную операцию, сменить пароль и прочее. Стоит сказать только несколько слов об опции «Записная книжка».

Записная книжка

В этом разделе можно создавать шаблоны для оплаты. В записной книжке уже внесены данные о мобильном телефоне, поэтому для его пополнения не нужно искать нужную услугу. Однако, можно создать и свои «заготовки» счетов. Для этого:

  • Нажимаем «Добавить запись».
  • Вводим наименование услуги. Например, нам нужно сделать шаблон для оплаты интернета.
  • Выбираем поставщика услуги.
  • Присваиваем запись. Как будет отображаться шаблон в записной книжке.
  • Нажимаем «Готово».

В следующий раз, когда нужно будет совершить платеж, достаточно выбрать по названию созданный ранее шаблон и произвести оплату. Это значительно экономит время, так как не нужно каждый раз заново вводить нужные реквизиты.

Также сегодня клиентам доступен упрощенный способ оплаты услуг и пополнения счета. Компания «Элекснет» начала выпуск карт.

Карты «Элекснет»

Сразу стоит сказать, что речь идет не о картах для банкоматов, чтобы клиент мог снимать денежные средства. «Элекснет» выпускает карточки с чипом, которые используются только для платежных терминалов компании. Главное преимущество таких карт заключается в том, что пользователю не нужно каждый раз вводить свои данные. Это значительно экономит время и предоставляет дополнительную защиту данных.

Полезно! Карточка просто подносится к считывающему устройству терминала.

Есть несколько видов карт:

  • Карта МТС. Для оплаты услуг оператора. При использовании карты комиссия за внесение средств не взимается.
  • Gambler. Для любителей интеллектуальных игр.
  • Premium Pay. Пользователь может оплачивать услуги интернет провайдеров и мобильной связи любого оператора.
  • Карта клиента «Элекснет». Для быстрого доступа к своей «Записной книжке». Карточка стоит 100 рублей.
  • Альпари. Когда нужно оплатить услуги трейдинга.
  • Valar. Для клиентов заправочных станций.
  • Искра Телеком. Оплата телекоммуникаций, IP-телефонии.
  • Быстрая почта. Для моментального перевода через Райффайзенбанк.
  • Транспортная карта. Карту можно не только пополнять, но и использовать в общественном транспорте (пока что действует только в Москве).
  • Нано-финанс. Оплаты услуг компании по микро-займам.

В заключении

Если сравнивать «Элекснет» с другими аналогичными платежными системами, то этот сервис может оказаться более выгодным. Например, для сравнения, при выводе денег на банковскую карту с Яндекс.Деньги приходится оплачивать комиссию в размере 3% и по 45 рублей за каждую операцию. Однако в этом случае можно совершать довольно крупные платежи. Если же перевод составляет не более 15 000 рублей, то выгоднее оплатить 0,95% на «Элекснет».

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Ст. 30 ЖК РФ

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае — жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению — использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК РФ). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (п. 3 комментария к рассматриваемой статье).

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. п. 6 — 10 комментария к ст. 1 ЖК).

2. В ЖК РФ (ч. 1 комментируемой статьи 30 ЖК РФ) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие «осуществление права» более широкое, и, стало быть, в содержание понятия «осуществление права собственности на жилое помещение» в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, следует помнить, что всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования, или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения . Ну и, наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию («осуществление права», «владение, пользование и распоряжение имуществом»), если на то нет особой необходимости.
———————————
Так, А.В. Венедиктов вместо понятий указанных трех правомочий предлагал применять понятие «использование» (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.

Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 комментируемой статьи, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии Кодекса — «использование жилого помещения») происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. (Кстати, ст. 10 ГК имеет титул «Пределы осуществления гражданских прав», а право собственности, в том числе на жилое помещение, есть право гражданское.) В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.

Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 Кодекса предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 ЖК РФ повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое «послабление» для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный «ограничитель»: при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.

В комментируемой статье 30 ЖК РФ называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).

Как уже отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе актами жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК).

При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) .
———————————
О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 — 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые действия, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, предусмотренных в ч. 2 этой статьи, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, передать или подарить его и т.д.

Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что под ними подразумевается распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование (для проживания граждан).
———————————
Хотя в Законе речь идет о передаче жилого помещения «во владение и (или) в пользование», думается, использование союза «или» неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 комментируемой статьи) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется (ст. ст. 671, 673 — 688) .
———————————
С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование «коммерческий наем». См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 — 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 — 701). Естественно, что при этом «работают» и жилищно-правовые нормы (о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.).

Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном основании» можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

В быту достаточно широко распространено словосочетание «аренда квартиры» в том случае, когда кто-либо «снимает жилье». Если перевести это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 — 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо — арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 комментируемой статьи. При этом, во-первых, осуществлена «привязка» к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК РФ о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой — «если иное не предусмотрено законом или договором». В комментируемой статье в соответствующем месте говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ «дословно» воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции). Понятно, что в ГК РФ под законом подразумевается только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье 30 ЖК России воспроизводится гражданско-правовая норма, то логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта Федерации.

Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, с тем чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК РФ). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире: он участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.

Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).

Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Соотношение норм права и правоотношений зависит от типа правопонимания.
С точки зрения нормативного подхода к правопониманию нормы права носят первичный характер, являются предпосылкой возникновения правоотношения. Нормы права представляют собой общие правила, модели поведения, которые конкретизируются в правоотношениях.
С точки зрения социологического подхода их соотношение выглядит следующим образом: первоначально возникают определенные отношения, их замечает законодатель, на их основе создаются нормы права, которые в свою очередь порождают правоотношения.
Однако в любом случае очевидно одно: нельзя понять сущность правоотношения вне связи с правовой нормой и наоборот.
Применительно к отечественной теории права соотношение правовых норм и правовых отношений проявляется в следующих связях:
§ Правовое отношение возникает и функционирует только на основе норм права. Правовое отношение имеется лишь там, где есть предусматривающая его норма. Субъекты не могут сами, вопреки воле государства, устанавливать угодные им правоотношения — такие отношения официальная власть не будет охранять, следовательно, они не приобретут качество правовых.
§ Правоотношение есть форма реализации юридической нормы, способ претворения ее в жизнь. Правоотношение — это норма права в действии. Именно в правовом отношении проявляется эффективность правового предписания, достигается поставленная цель. Конечные цели их в принципе совпадают, они призваны урегулировать определенное общественное отношение, скоординировать взаимное поведение соответствующих физических и юридических лиц.
§ Норма права и правоотношение являются составными частями (элементами) единого механизма правового регулирования. В рамках МПР они выполняют, помимо специфических, некоторые общие функции. Они являются главными компонентами МПР, без которых указанный механизм попросту не мог бы работать.
§ Норма права в своей гипотезе указывает на условия возникновения правоотношения, в диспозиции — на права и обязанности его субъектов, в санкции — на возможные последствия нарушения нормы и существующего на ее основе правоотношения. Норма права содержит в себе модель реального общественного отношения, а значит, и правоотношения как его юридической формы.

9. Норма права: признаки, структура и виды.

Норма права — правило должного, т.е. образец (модель) типового общественного отношения, которое устанавливается государством. Определяет внутреннюю (способность воли субъекта сознательно избирать тот или иной вариант поведения) и внешнюю меру (возможность действовать вовне, преследовать и осуществлять определенные цели во внешнем мире) свободы в конкретных взаимоотношениях.

Признаки правовой нормы:
• Устанавливается и санкционируется государством. Т.е. закрепляется в официальных государственных актах.
• Имеет представительно-обязывающий характер, т.е. с одной стороны предоставляет свободу действий, направленную на удовлетворение права субъекта. С другой обязывает совершать или не совершать определенные действия. Таким образом, норма права одновременно сочетает и предоставление и ограничение внешней свободы лиц во взаимных отношениях.
• Обеспечивается мерами государственного принуждения.
• Выступает государственным регулятором типовых общественных отношений (социальная роль правовых норм).

Структура правовой нормы:
• Гипотеза — элемент нормы, устанавливающий условия применения нормы, тоесть условия применения правила изложенного в норме.
• Диспозиция — элемент нормы, содержащий собственно само правило поведения, при условии наступления событий, изложенных в гипотезе.
• Санкция — элемент нормы, устанавливающий ответственность или меры государственного принуждения, применяемые к нарушителю правила, предусмотренного в диспозиции.

Виды норм права:
1. По отраслям: нормы государственного, административного, трудового, уголовного, гражданского и т.д. по отраслям.
2. По функциям, которые выполняют: регулятивные, охранительные согласно соответствующих отраслей.
3. По характеру содержащихся норм поведения:
• Обязывающие — устанавливают обязанности совершения определенные положительные действия.
• Запрещающие — запрещают совершать определенные действия.
• Управомачивающие — предоставляют участникам отношений право совершать положительные действия для удовлетворения своих интересов.
4. По степени определенности изложения элементов правовой нормы в статьях нормативно-правовых актов:
• Абсолютно определенные — нормы, с абсолютной точностью устанавливающие условия применения, права и обязанности участников отношений и меры юридической ответственности за нарушение.
• Относительно определенные — не содержат достаточно полных сведений об условиях действия, правах и обязанностях участников отношений, мер юридической ответственности за нарушение, предоставляя право правоприменительным органам решать дело в соответствии с конкретными обстоятельствами.
• Альтернативные — предусматривают несколько вариантов условий действия, поведения участников, мер и санкций за их поведение.
5. По кругу лиц: Общие (на всех лиц, находящихся на данной территории) и специальные (определенный круг лиц).
6. Специализированные:
• Закрепительные — в обобщенном виде выражают определенные элементы регулируемых отношений (нормы, устанавливающие общие условия исполнения обязательства).
• Дефинитивные — содержат научно сформулированные определения юридических понятий и категорий (преступление, договор).
• Нормы-принципы — формулируют общие или отраслевые правовые принципы или задачи данной группы юридических норм.
7. По времени, по юридической силе.
Способы изложения:
• Прямой способ изложения — излагаются все три структурные части нормы права.
• Отсылочный — излагаются не все элементы, но есть ссылка на родственные нормы права, содержащие недостающие элементы.
• Бланкетный — установление лишь ответственность за нарушение определенных правил, не изложенных в самой норме и нет отсылки.

10. Источники права: понятие и виды источников

Источники права — это действующий в государстве официальный документ, устанавливающий или санкционирующий нормы права; внешние формы выражения правотворческой деятельности государства, с помощью которой воля законодателя становится обязательной для исполнения.

В истории развития права различают несколько видов источников права, причем их значение в каждом типе права неодинаково.
1. Правовой обычай — это правило поведения, которое сложилось исторически в силу постоянной повторяемости в течение длительного времени и санкционировано государством в качестве общеобязательного правила. В период становления права преобладающее значение имел правовой обычай. Обычное право было основным источником права на ранних этапах развития рабовладельческого и феодального права. В современных государствах правовой обычай применяется довольно редко. Так, ст. 5 ГК РФ признает в качестве источника гражданского права обычай делового оборота, т.е. сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
Судебный прецедент — это решение суда (обычно это высшая судебная инстанция в стране) по конкретному делу, которое затем становится образцом, обязательным правилом для решения аналогичных дел в будущем. В настоящее время такой источник широко используется в англосаксонских странах (например «общее право» Англии). Прецедентное право чрезвычайно громоздко, запутанно и противоречиво, позволяет суду осуществлять правотворческие функции как в случае отсутствия соответствующего закона, так и при его наличии.
3. Нормативный договор — это соглашение между различными субъектами права, в которых содержатся нормы права. Он является одним из основных источников международного права. В ряде случаев нормативный договор используется во внутригосударственном праве (Федеративный договор о создании Российской Федерации, договоры между Российской Федерацией и отдельными ее субъектами, коллективные договоры между администрацией предприятия и трудовым коллективом и др.).
4. Религиозные тексты — это священные книги и сборники, которые непосредственно применяются в судебной и иной юридической практике. Этот источник применяется, в первую очередь, в мусульманском праве (Коран — собрание поучений и заповедей Аллаха, Сунна — жизнеописание пророка Мухаммеда).
5. Доктринальные тексты — это мнения, идеи и доктрины выдающихся ученых-юристов. В римском праве работы некоторых известных юристов (например Ульпиана) зачастую составляли основу решения юридических дел. Судьи в англоязычных странах нередко основывают свои решения на трудах английских ученых. В мусульманских странах созданные в XII-XIV в. труды арабских юристов, знатоков ислама (иджма) имеют официальное юридическое значение.
6. Общие принципы права — это руководящие, принципиальные положения, исходные начала всего права в целом либо определенной его отрасли. В соответствии с законодательством ряда западных государств, при отсутствии конкретной нормы, прецедента или правового обычая, возможно при решении юридических дел ссылаться на принципы справедливости, доброй совести, социальной ориентации права. Часть 2 ст. 6 ГК РФ предусматривает использование общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости, если невозможно применить аналогию закона.
7. Нормативный правовой акт как источник права — это официальный письменный акт, изданный компетентным органом или принятый всеми гражданами государства в форме референдума, устанавливающий, изменяющий либо отменяющий нормы права. Это наиболее совершенный источник права, создающий основу для четкости, точности и стабильности правового регулирования, укрепления законности, доступности и обозримости правовых предписаний. Он облегчает надзор за исполнением юридических предписаний, их толкование, систематизацию, учет. Ему присуща письменная, строго документированная форма и особый, четко регламентированный процессуальный порядок принятия и опубликования.
Все нормативные акты находятся между собой в строгой иерархической соподчиненности, от которой зависит юридическая сила каждого из них. Акты нижестоящих правотворческих органов должны соответствовать и не противоречить актам вышестоящих органов.
Нормативные акты классифицируются по их юридической силе, определяемой компетенцией и положением издавшего их органа в механизме государства, а также характером самих актов.

  • Различаются:
    • конституция — основной закон государства;
    • конституционные законы;
    • обыкновенные законы;
    • подзаконные акты (указы, постановления, инструкции, декреты, ордонансы и др.).