Когда вступает в силу договор купли продажи?

2.4. Регистрация сделок.

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Исключение составляет договор купли-продажи жилых помещений и предприятий (п. 2 ст. 558, ст. 560 ГК РФ). ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК РФ, и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом (ведомственным или правительственным).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Как уже ранее говорилось, порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным Законом «О государственной регистрации» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 233 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этом регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности.

Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправе предъявить иск о признании такой сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК РФ.

Некоторые авторы считают, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т.к. отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст.9 ГК РФ). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другому конкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном случае от исполнения первого договора). Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК РФ.

Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца, покупателю необходимо максимально сократить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода прав по нему.

Существует различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае – одна из сторон.

Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации и ст.131 ГК РФ.

Лада Приора Хэтчбек ›
Бортжурнал ›
Статья 12.15 часть 4 штраф или лишение | Проверено на себе

Полный размер

превью
Штраф или лишение за выезд на встречку? Статья 12.15 часть 4 можно ли отделаться штрафом, если нарушил данную статью в первый раз? Для тех кому лень читать, могут посмотреть —

Вводная

Кто-то нарушает систематически, кто-то по не внимательности или торопился не заметил. Причин множество, но результат всегда один. НАКАЗАНИЕ. Стоит отметить, что при фиксации видео или фото съемки — вы заплатите штраф в размере 5000 рублей, а если вас остановил сотрудник ДПС, то вам придется повесить права на 4-6 месяцев. Но можно ли избежать такого сурового наказания за первый выезд на встречку? Столкнулись сами, рассказываем как было у нас.

Хотим отметить, что эта наша первая встреча с дпс, вели себя по ситуации, давления не испытывали. Жаль, что в автошколах не учат грамотному диалогу с инспектором, но зато жизнь научит, и бывалые всегда расскажут, как нужно действовать. ( Ну это мы про вас, друзья)

Проблема:
На трассе.
В темное время суток, в ливень, пошли на обгон. Дорога уходила влево, обзор открывался изумительный, огоньком нет, машин нет, спусков и подъемов нет. Обгоняем, никому не мешаем, но через некоторое время нас догоняют.

Встреча с ДПС, просмотр видеозаписи. По видео сразу было понятно и видно, что мы выехали через сплошную. Не дотянули 300 метров до прерывистой. В дождь, с приоровскими фарами ничего не видно, но зато камере все прекрасно видно.

Составили протокол, подписали. Спросили про штрафы и их оплату, но мы были чисты. Инспектор нас отпустил, вручив дату и время судебного заседания.

На суде спросили причину — объяснили тем, что ночь, дождь, после работы. Спросили про работу, есть ли кто на иждивении и семейное положение. Потом все вместе посмотрели запись, где наша приора четко обгоняет фуру. Спросили — признаете ли вину, почему не подождали или раньше не обгоняли. Вину признали, раскаялись.

Приговор
Судья зачитывая: Поводов не доверять сотрудникам и видеозаписи нет, смягчающее обстоятельство — признание вины. Административное наказание — штраф 5000 тысяч. При повторном нарушении в течение года — лишение на 1 год, но это только если поймал экипаж дпс.
===
Последние две недели ездим до последнего не обгоняя. То участков для обгона мало, то они слишком маленькие, что по-любому не успеешь вернуться на прерывисто, ну или вдруг вновь где-то спрятался с камерой сотрудник дпс. А вот другие не бояться — за 100 км трассы 17 раз нас обогнали на сплошной. Но не пойман — молодец))

У нас два вопроса — попадали ли вы под данную статью и чем все закончилось? Как правильно себя вести с инспектором?

Основания для признания приватизации недействительной

Основания для признания приватизации недействительной установлены гражданским законодательством, поскольку на приватизационную сделку в полном объеме распространяются нормы Гражданского кодекса. В представленном материале можно узнать, какие обстоятельства позволят оспорить приватизацию, а каков порядок признания недействительности указанной сделки.

Что это такое

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

  • передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
  • в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
  • участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

  • оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
  • ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
  • если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

  • исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
  • незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

  • отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
  • путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

  • подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
  • оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
  • участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Недействительность при совершении сделки под влияние заблуждения, угрозы, обмана или насилия

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Срок исковой давности и последствия недействительности приватизации

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

  • расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
  • оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.

Если применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.