Как продать квартиру с использованием мат капитала?

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Реклама ломбарда

✅ Разрабатываем фирменный стиль

Рекомендуем начать с разработки брендбука. Это можно поручить профессиональному дизайнеру или специализированному агентству. Вам помогут выбрать фирменные цвета, которые будут использоваться при печати рекламы. Также дизайнер создаст привлекательный логотип. Многие люди старой закалки с опаской относятся к новомодным заведениям, но обычная надпись «ломбард» золотистым по бордовому — не самый лучший вариант. Он может вызвать негативные ассоциации. После того, как стилистика бренда будет разработана, не возникнет проблем с изготовлением различных рекламных изделий.

📝 Составление рекламных текстов

Встаньте на место клиента и представьте, что вы хотите максимально быстро получить нужную сумму, чтобы избежать какой-то серьезной проблемы. А еще — вас беспокоит, дадут ли вам деньги без подтверждения платежеспособности. Желательно, чтобы ломбард располагался как можно ближе, чтобы не пришлось тратить время на дорогу.

Исходя из вышесказанного, можно придумать множество различных слоганов, приведем примеры уже существующих:

  • «Достойно оценим ваши вещи!» — акцент на сумме, которая будет выше, чем у конкурентов
  • «Когда время дороже денег» — внимание сосредоточено на срочности и безотказности
  • «Помощь в трудную минуту» — намекает на решение самых тяжёлых проблем, облегчение жизни клиента

Часто наблюдается интересный подход к неймингу. Даже если название ломбарда будет странным, но оригинальным — оно запомнится. Например, существует «Ломбард Джини» с логотипом, похожим на значок известного производителя автомобилей. Советуем продумывать различные варианты написания. Примеры рекламных текстов помогут вам в создании креативного слогана, названия или коммерческого предложения.

📢 Как работает наружная реклама

Оформление точки наряду с установкой уличных рекламных конструкций — наиболее эффективные способы раскрутить ломбард или комиссионный магазин одежды.

Важно, чтобы человек, идущий по улице, сразу заметил вас и захотел зайти. Что для этого нужно:

  • вывеска — используйте название и логотип, желательно объёмные буквы с подсветкой или табличка с внешними светильниками
  • электронное табло — оно будет демонстрировать ваши текущие условия и другую информацию, работает в любое время суток
  • баннеры и растяжки — позволят понять клиенту специфику вашей работы, условия предоставления услуг
  • штендер — идя по тротуару, человек должен обратить внимание на ваш ломбард;
  • указатель — поможет автовладельцу или пешеходу сориентироваться на местности
  • ростовая фигура — ненавязчиво приглашает зайти в помещение

📜 Печатная продукция

Вам нужно будет напечатать флаеры, чтобы раздавать их в людном месте неподалёку от ломбарда. Как сделать рекламу красиво — знают специалисты по печати, вам же нужно правильно подать информацию. Укажите на выгоды оставления вещей под залог. Доступно опишите местоположение. Разослать листовки по почте — тоже неплохая идея, обычно она актуальна перед открытием точки.

Попробуйте разместить информацию о ломбарде на доске объявлений в лифте или подъезде. У любого жителя дома взгляд периодически направляется на неё.

🌍 Интернет-продвижение: сайт, поисковики, соцсети

На первый взгляд, может показаться, что классическому ломбарду не понадобится раскрутка в Интернете. Но люди, которые срочно ищут деньги, пользуются поисковыми системами. Они могут найти как вариант онлайн-кредитования, так и ломбард. Поэтому не нужно недооценивать интернет-платформу, советуем потратить средства на разработку собственного сайта.

Раскруткой сайта рекомендуем заниматься основательно. SEO-продвижение продвинет сайт в ТОП естественной выдачи по поисковым запросам. Контекстная реклама будет напоминать о вас тем, кто всерьез интересуется быстрым получением денег. На сайте обязательно должны быть полезные статьи, их требуется оптимизировать под запросы для поисковиков.

Обязательно оформите карточку компании в Яндекс, Google, 2GIS. Когда пользователь ищет ломбард поблизости, он обязательно найдет вас.

Наиболее популярной и актуальной для раскрутки социальной сетью является «ВКонтакте». Здесь можно грамотно настроить таргетированную рекламу. Возможность геотаргетинга особенно радует: реклама работает на тех, кто находится поблизости к вашему месту. Важно хорошо поработать с сообществом, разместить там интересный контент. Сделайте скидку для подписчиков, предложите специальные условия. Попробуйте продвигать услуги в «Одноклассниках»: сайт рассчитан на более старшую аудиторию, среди которой обязательно найдутся ваши клиенты.

Нужно ли ориентироваться на тренды Instagram? Это будет интересным экспериментом. Придется создавать взрывной контент, посты с картинками и фото, рекламировать профиль. Если вы просто заводите аккаунт и будете накручивать подписчиков — эффекта не будет.

🔍 Особенности продвижения ломбарда в маленьком городе

Эффективность работы ломбардов в небольших населённых пунктах во многом зависит от экономической обстановки в городе. Если услуги в вашей сфере востребованы — половину работы будет выполнять сарафанное радио. Когда человек не знает, где взять деньги, он задает этот вопрос тому, кто бывал в похожей ситуации. Поэтому сосредоточьтесь на выгодных условиях и спецпредложениях. Также привлечь клиента помогут социальные сети, особенно, ВК.

💎 Реклама вашего ломбарда принесет плоды, если вы будете пользоваться современными инструментами маркетинга и серьезно отнесетесь к брендингу. Надеемся, что наши советы помогли вам понять стратегию продвижения и сделать правильные выводы!

Классификация и примеры opinio juris

Положение об Opinio juris закреплено в Уставе Международного суда ООН и гласит: «Международный обычай как доказательство общей практики, признанной как правовая норма» (ст. 38 § 1 «b»)

На практике это означает признание государством определенного правила в качестве нормы международного права. Такое признание может быть явно выраженным или молчаливым.

Явно выраженное признание закрепляется в договорах в письменной форме и, как правило, не вызывает необходимости выяснять, является ли признанное правило поведения нормой права.

Сложнее выяснить признание нормы права правилом поведения, становление которой происходит в молчаливой форме. Речь идет о международно-правовом обычае, которое является повторением определенного типа поведения, и которое к тому должно рассматриваться государствами как норма права на основе их убежденности в том, что эта норма юридически обязательна.

Норма международного обычного права может быть признана только органом, обладающим компетенцией в области внешних сношений. Поэтому презюмировать наличие Opinio juris можно лишь в случае наличия «квалифицированной практики», являющейся результатом практики тех органов государства, которые способны выражать его позицию как члена международного сообщества в отношении с другими государствами.

Все разнообразие мнений по вопросу о том, что следует понимать под Opinio juris, в конечном счете сводится к двум группам теорий:

1. К традиционной теории Opinio juris

2. К теории, понимающей под вторым элементом согласие государств с обычной нормой международного права. Первая группа теорий развивается представителями различных школ естественного права, вторая — ведет к теории соглашения.

В рамках традиционных теорий под Opinio juris понимается сопровождающее обычную практику убеждение в том, что эта практика отражает требование нормы права. Если же практика получила широкое распространение и по прохождении определенного периода времени отвечает требованиям постоянства, единообразия и всеобщности и является «квалифицированной», то можно говорить о презумпции наличия Opinio juris. Иными словами, можно говорить об окончании нормотворческого процесса и создании нормы общего международного права, обязательной для всех государств.

Как верно заметил судья Международного Суда ООН Котаро Танака в своем особом мнении по делу «О Континентальном шельфе Северного моря» (Германия против Нидерландов, 1969 г.), международный обычай это составное двух частей — «тела» и «интеллекта», где тело это практика государств, а интеллект — Opinio juris.

Определение существования этих двух частей в процессе формирования международного обычая — очень трудоемкое занятие. Повторения, ряд примеров из всеобщей практики государств, продолжительность времени, необходимые для создания международного обычая не могут быть определены с математической точностью. Каждый факт требует оценки исходя из различных обстоятельств и ситуаций.

Кроме того довольно трудно получить доказательства существования в каждом случае — Opinio juris. Этот фактор, относящийся к внутренней мотивации и имеющий психологическую природу, очень трудно выявить, особенно когда в процессе принятия государством решений о ратификации участвуют различные ветви государственной власти. В международном сообществе ощущается необходимость устанавливать наличие Opinio juris из факта существования внешнего определения международного обычая, а не искать доказательства субъективных мотивов для каждого примера из практики государств, что в принципе невозможно.

Роль, которую играют международные организации, такие как Организация Объединенных Наций, или их функциональные органы, как например, Комиссия международного права ООН, и их деятельность, как правило, способствует более оперативному формированию международного обычая. Это видно, например, на ситуации, когда какое-либо торговое правило быстро эволюционирует от типового договора, составленного экспертами бизнес-кругов в универсальный торговый обычай.

Несмотря на то что Международный Суд ООН часто указывал практику как важнейший элемент международного обычая, среди его решений есть и такие, в которых он придает большую важность второму элементу международного обычая — Opinio juris, в некоторых случаях даже представляя данный элемент как основной.

К примеру, в решении по делу » О военизированной деятельности в Никарагуа» (Никарагуа против США, 1986 г.) Суд указывает, что касается, в частности, Соединенных Штатов, важность выражения Opinio juris может быть приравнено к их присоединению к Резолюции Шестой международной конференции американских государств, осуждающих агрессию (18 февраля 1928 г.), и ратификации Конвенции Монтевидио о правах и обязанностях государств (26 декабря 1933 г.), ст. 11 которой обязывает не признавать территориальные приобретения или особые преимущества, полученные силой.

Характерным примером Opinio juris является решение Международного суда ООН от 25сентября 1997 года по спору между Венгрией и Словакией (Проект Габчиково-Надьмарош (Венгрия против Словакии)), в котором Суд, выясняя, есть ли определенное правило нормой права (Opinio juris), сослался на ответственный комментарий Комиссии международного права ООН (хотя этот документ, как таковой, не является источником международного права).

Целый ряд резолюций может свидетельствовать о постепенной эволюции Opinio juris, требуемого для установления новой нормы.

В консультативном заключении «Относительно правовых последствий строительства стены на палестинской территории» (2004 г.) Суд также указывал, что заявления, сделанные в порядке одностороннего акта, в отношении юридических или фактических ситуаций могут иметь следствием возникновение юридических обязательств.

В своем решении по делу » О военизированной деятельности в Никарагуа» (Никарагуа против США, 1986 г.) Суд отметил, что Opinio juris может быть, хотя и со всеми предосторожностями, выведено из отношения государств к определенным резолюциям Генеральной Ассамблеи ООН. Согласие с такими резолюциями следует понимать как признание силы за нормой или комплексом норм, провозглашенных таким образом.

В приведенных выше положениях подтверждается факт существования второго элемента международного обычая и механизма их создания. Обширная практика становится все меньшей необходимостью для создания международного обычая, и решающее значение приобретает Opinio juris.

Международный Суд ООН начинает уделять большее внимание Opinio juris и заметна тенденция к тому, что новые международные обычаи все чаще складываются на основании выражения воли государств не имея при этом предшествующую длительную практику.

Кроме того, новые подходы ученых теоретиков и судей Международного Суда ООН к формированию международного обычая все чаще сходятся во мнении, что Opinio juris остается практически единственным элементов международного обычая.