Изменить основание или предмет иска?

Содержание

Изменение предмета и основания иска в гражданском процессе

Различные виды споров, возникшие между гражданами, нередко заканчиваются в суде. К подобным конфликтам относятся имущественные претензии, земельные отношения, семейные разногласия, споры между сотрудниками и работодателем и т. д., а инициируются они путём написания искового ходатайства одной из сторон и подачей его в суд вместе с комплектом доказательной базы. Для того, чтобы подать грамотный иск, заявителю нужно знать два основных принципа – определить создавшийся спор, как нарушение конкретной статьи какого-либо свода законов и правильно сформировать предмет иска.

Отличия предмета и основания иска

Изменение предмета и основания иска в гражданском процессе – это один из видов процессуальных действий, являющийся прерогативой исключительно истца. Для того, чтобы сформулировать отличия между предметом и основанием иска, необходимо для начала сформулировать понятие каждого из них, а именно:

  • Предмет иска регламентируется статьёй 131 ГПК РФ и означает тот объект взыскания или совершения определённого процессуального действия, на которое направлена цель ходатайства. Иными словами, предмет иска – это выражение пожеланий заинтересованного лица, зависящих от исхода судебного процесса и принятия по нему решения, в частности, взыскание утраченных материальных средств, алиментов на содержание ребёнка, возмещение материального или морального ущерба и т. д. В арбитражной судебной практике данный термин имеет тот же самый смысл и отражён в статье 125 АПК РФ.
  • Основание иска, в отличие от предмета, вовсе не констатирует факт, а определяет перечень юридически значимых обстоятельств, при которых подача и рассмотрения ходатайства не будет беспричинным. То есть основанием для подачи иска является доказательная база, имеющаяся на руках у заявителя, свидетельские показания, результаты проведения экспертиз и иные подтверждения нарушения действующего закона со стороны ответчика.

Судебный процесс

Кроме того, в каждом споре перед подачей иска в суд заявитель обязан предпринять все возможные попытки для мирного урегулирования конфликта в виде писем с предложениями или в виде досудебной претензии. Данные документы, проигнорированные ответчиком, также являются основанием для подачи иска.

Важно! Как правило, подаваемое в суд ходатайство состоит из нескольких фактов нарушения, к каждому из которых должно найтись своё обоснование, а в противном случае, орган власти оставит документ без внимания.

Гражданский иск

Что определяется первым делом – предмет или основание иска

При составлении искового ходатайства заинтересованное лицо должно помнить, что алгоритм его действий должен быть основан на логической последовательности фактов, плавно переходящих в умозаключение. Исходя из этого, иск формируется в следующей последовательности:

  • Первым делом истец анализирует события, на основании которых он подаёт в суд. То есть для формирования претензии должны наступить какие-либо негативные действия со стороны будущего ответчика, а именно – отказ от возврата долга, умышленный или случайный вред имуществу потерпевшего или уклонение от алиментных обязательств. Все указанные факты определяют основание для подачи на оппонента в суд, если среди его действий наблюдается нарушение какой-либо статьи ГПК или АПК РФ.
  • Далее, собирая все обстоятельства настоящего дела, служащие поводом для написания ходатайства, гражданин должен сформулировать свою претензию к ответчику, в соответствии с которой орган судебной власти будет пытаться принять справедливое решение. Данные требования истца и являются предметом иска, который формируется уже после перечисления всех оснований.

Важно! Для того, чтобы собрать все основания для иска, истцу может потребоваться сбор различных справочных материалов из различных учреждений, а также проведение ряда лабораторных исследований на правовой основе, с получением на руки соответствующих актов и отчётов.

Правила изменения предмета или основания иска

В ходе судебной процедуры заявитель может немного подкорректировать свои требования или их обоснования путём проведения акта корректировки содержимого ходатайства. Однако, чтобы это действие прошло успешно и не было отклонено, он должен соблюдать некоторые правила, утверждённые действующим законодательством, а именно:

  • Предмет и основание искового ходатайства являются для судопроизводства основными факторами, на которых строится весь процесс, поэтому внесение корректировок сразу в эти два элемента невозможно, так как если это происходит, текущее дело теряет свою актуальность, и в силу должно вступить совершенно новое ходатайство. Таким образом, истец способен либо скорректировать свои требования к ответчику, либо собрать свежие обстоятельства по данному процессу, например, для усиления своих позиций.
  • При наступлении момента, когда изменяется предмет ходатайства по имущественному вопросу, в зависимости от вектора корректировки необходимо изменить также и общую сумму, и размер исковых требований в сторону увеличения или уменьшения.
  • Никто, кроме истца, не имеет правовой возможности аннулировать или изменить предмет иска, так как, согласно ГПК, эта функция возложена исключительно на него.
  • На стадии анализа судопроизводства и назначения разбирательств гражданин может неограниченное количество раз изменять элементы искового ходатайства, но делать это можно исключительно до вынесения решения по данному делу.
  • Истцу следует помнить тот факт, что при изменении отдельных данных в ходатайстве данный суд может утратить свою компетенцию в решении нового вопроса. В таком случае встаёт вопрос об альтернативной подсудности настоящего производства.

Важно! При изменении предмета иска или его основания инициирующее данные действия лицо обязано соблюдать смысл настоящего дела, так как ряд обстоятельств, способных его изменить в корне, влекут за собой отзыв судопроизводства и последующее инициирование нового дела путём создания и подачи более свежего иска.

Помощь юриста

Главные ошибки при изменении предмета иска

При изменении предмета иска заявителю необходимо не забывать, что внесённые корректировки могут как приблизить его к победе над оппонентом, так и усложнить его положение в данном процессе. Основные ошибки, которые может допустить заявитель, заключаются в следующем перечне:

  • Как правило, в одном заявлении могут содержаться сразу несколько предметов иска, каждый из которых должен принадлежать к одной территории подсудности. Например, если гражданин предъявляет требования по взысканию задолженности – первый предмет, и удержанию процентов за пользование чужими средствами – второй предмет иска, и оба этих элемента принадлежат к одной подсудности, добавление третьего предмета в виде расторжения договора будет являться неимущественной претензией. Это означает, что если дело рассматривалось в мировом суде, оно должно быть перенаправлено в районную инстанцию.
  • Если гражданин, изъявив собственную волю, решил изменить свои требования, как на примере, приведённом выше, но также представил факты нарушения договора со стороны оппонента, текущий его иск аннулируется, так как он пытался изменить как основания, так и предмет иска одновременно, что не допускается.

Спор между гражданами

Важно! Для того, чтобы грамотно откорректировать свои исковые просьбы, истцу следует перед каждым заявлением об изменении основания иска консультироваться с квалифицированным правозащитником, и он поможет не допустить множество ошибок, влекущих за собой печальные последствия для заявителя.

Краткая инструкция по изменению иска в гражданском процессе

Чтобы откорректировать исковой документ, заявителю необходимо проделать ряд процессуальных шагов, согласно требованиям ГПК и АПК РФ. Так, заявитель или его доверенное лицо обязано сделать следующие шаги:

  • Первым делом составляется прошение о корректировке сути или обоснования иска, которое может быть как подано в письменном виде, так и озвучено в устной форме в процессе судебного заседания с последующим занесением в протокол.
  • Суд анализирует ходатайство или выслушивает речь истца, анализирует её по сути.
  • По завершении рассмотрения дополнения к исковому прошению по смене части данных суд выносит промежуточное решение в письменной или устной форме, в котором он либо отклоняет требование истца, либо удовлетворяет его, результатом чему служит изменение предмета или основания иска.

Важно! Если судья не сочтёт поданное ходатайство обстоятельным, корректировки в предмет иска внесены не будут, и прочие требования, оставленные без рассмотрения, должны будут лечь в следующий иск, если инициатор судопроизводства захочет выдвигать сверхнормативные просьбы. Образец заявления на замену исковых требований, равно, как и на отмену всех требований истца, представлен здесь https://vseiski.ru/zayavlenie-ob-izmenenii-predmeta-iska.html. Однако от дела к делу настоящая бумага способна меняться.

Примирение сторон

Подводя черту, надо сказать, что изменение иска относительно его предмета и основания вне зависимости от добровольности такого поступка, не следует применять слишком часто, так как это может дезинформировать представителя власти, что приведёт к неверному решению с его стороны. Так, каждый гражданин, несколько раз попытавшийся заключить мировое соглашение и обратившийся в суд только после того, как понял, что иначе решить вопрос не получится, вряд ли будет менять свои требования, которые формировались за несколько месяцев до этого.

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

С 1 января 2020 г. вступили в силу поправки в ГК РФ о добросовестном приобретении и приобретательной давности. В частности, теперь в нем содержится презумпция того, что для признания приобретателя добросовестным ему достаточно проверить сведения в ЕГРН. Эту презумпцию по-прежнему можно оспорить в суде.

Президент РФ подписал закон, касающийся добросовестных приобретателей и срока приобретательной давности (Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Он вступил в силу 01.01.2020.

Изначально в проекте содержались только поправки, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных жилых помещений при обращении государственных органов и органов местного самоуправления с исками об истребовании этих помещений. Дело в том, что в п. 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено правило о том, что собственник вправе истребовать помещения у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В итоге получалось, что если лицо приобретало жилое помещение в порядке приватизации у органа власти, который не имел права на отчуждение, то у такого приобретателя суд мог истребовать квартиру. Но в окончательную редакцию документа включили общее положение, которое касается добросовестных приобретателей любого недвижимого имущества, то есть не только приватизированных квартир.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

В статье 8.1 ГК РФ теперь предусмотрено, кто является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Цитируем документ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ

Таким образом, в ГК РФ теперь закреплено положение о том, что при приобретении недвижимости достаточно проверить сведения из ЕГРН. Если приобретатель это сделал, то он будет считаться добросовестным. А значит, изъять у него приобретенную недвижимость не получится. В то же время возможно опровержение этой презумпции. Иные лица вправе представить другие доказательства того, что приобретатель знал или должен был знать о том, что продавец не вправе был отчуждать это недвижимое имущество. Такими обстоятельствами могут быть наличие притязаний третьих лиц, частая смена собственников недвижимости за короткий срок и т.д.

Приобретательная давность

Также в ГК РФ появилась норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы (в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Сейчас срок приобретательной давности (пять лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребовании вещи из чужого незаконного владения, то есть фактически составляет восемь лет для движимого имущества и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования РФ, субъекта РФ или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца должен нести орган власти.

Комментарий эксперта

Людмила Степанова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкини Партнеры»

О добросовестном приобретателе

По вопросу доказывания добросовестности приобретателя существовали различные подходы. В изначальной редакции п. 38 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) было указано, что по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретатель должен доказывать свою добросовестность. При этом в судебной практике были сформулированы достаточно жесткие требования к «стандарту добросовестности» приобретателя недвижимой вещи. Учитывались наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя объекта, факт осмотра объекта до его приобретения, ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснение оснований возникновения у продавца права собственности (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Однако в 2015 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.

В соответствии с принятыми изменениями для действия презумпции добросовестности лицу при приобретении недвижимой вещи достаточно ознакомиться с данными ЕГРН в отношении объекта и убедиться, что его собственником является отчуждатель и какие-либо обременения/отметки, исключающие право отчуждателя, отсутствуют. При этом сохраняется возможность опровержения добросовестности приобретателя в судебном порядке. Данный подход соответствует принципу публичной достоверности реестра и снимает с приобретателя риск невозможности установления правомерности приобретения объекта предшествующими обладателями.

О приобретательной давности

В соответствии с ранее действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Данная норма вызывала критику (см., например, Концепцию развития гражданского законодательства РФ, одобренную в 2009 г.). Во-первых, она удлиняла общий срок, необходимый для приобретения права собственности по давности владения (исковая давность в три года + срок приобретательной давности 5/15 лет). Во-вторых, делала неопределенным момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности (он привязан к моменту истечения срока исковой давности по виндикационному иску собственника, который, в свою очередь, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком).

В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).

Как можно видеть, отмеченные ранее недостатки нормы устранены. При этом новая редакция предполагает иное соотношение срока исковой давности по виндикационному иску собственника и срока приобретательной давности: эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному.

Отметим, что в соответствии с внесенными изменениями в п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплена возможность установления отличающихся от общих сроков и условий приобретения права собственности по давности владения, однако сами такие случаи в настоящее время не предусмотрены ст. 234 ГК РФ.

Зачет взаимных требований: когда и как проводить

Из статьи Вы узнаете:

1. При каких условиях задолженность контрагентов может быть погашена взаимозачетом.

2. Как правильно оформить зачет взаимных требований.

3. Как отразить проведение взаимозачета в бухгалтерском и налоговом учете.

На практике нередко возникают ситуации, когда один и тот же контрагент выступает в качестве дебитора и в качестве кредитора одновременно. Например, организация «А» поставляет организации «Б» питьевую воду для офиса, и в то же время приобретает у организации «Б» рекламные услуги. Подобных примеров может быть масса, главное, что их объединяет, — наличие взаимной задолженности, которую стороны вправе погасить путем зачета взаимных требований. Такой «неденежный» способ погашения задолженности имеет ряд преимуществ, главным из которых, пожалуй, является возможность расчетов даже при отсутствии свободных денежных средств. Чтобы лучше разобраться в тонкостях оформления, проведения и отражения в учете взаимозачета, предлагаю Вам прочитать эту статью.

Когда можно и когда нельзя проводить взаимозачет

Возможность погашать обязательства путем проведения зачета взаимных требований предусмотрена ст. 410 ГК РФ. Эта же норма закона устанавливает условия, необходимые для проведения взаимозачета между контрагентами:

  • Наличие встречной задолженности. То есть каждая сторона выступает одновременно и должником и кредитором по отношению к другой стороне.
  • Однородность требований. Например, денежное требование может быть зачтено только встречным денежным требованием. Если денежное требование зачтено поставкой товара, то речь идет скорее о бартерной операции, но не о взаимозачете.
  • Срок исполнения требований наступил (либо не указан, либо определен моментом востребования). Если срок исполнения обязательства не указан, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения. Если же срок исполнения обязательства определен моментом востребования, оно должно быть исполнено в течение семи дней с момента предъявления требования.

В некоторых случаях законом установлен запрет на осуществление зачета взаимных требований. Так, не допускается зачет требований (ст. 411 ГК РФ):

  • если по одному из требований истек срок исковой давности, и контрагент заявил об этом;
  • о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью;
  • о взыскании алиментов;
  • о пожизненном содержании;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Сумма задолженности не играет роли при проведении зачета взаимных требований: стороны могут иметь как равную задолженность, так и различную. Если суммы обязательств не совпадают, то зачет проводится на меньшую сумму. В этом случае задолженность одного участника взаимозачета прекращается полностью, а другого лишь частично.

Порядок проведения и оформления взаимозачета

Если все вышеперечисленные условия выполнены, то организация (ИП) имеет право произвести зачет взаимных требований со своим контрагентом. Существует два варианта документального оформления взаимозачета:

  • в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон;
  • путем составления двустороннего соглашения о проведении взаимозачета.

Давайте подробнее рассмотрим каждый из вариантов.

1. Проведение взаимозачета по заявлению одной из сторон.

Возможность проведения зачета взаимных требований в одностороннем порядке предусмотрена законом (ст. 410 ГК РФ). Для этого сторона, выступающая инициатором зачета, должна составить заявление о проведении взаимозачета и направить его своему контрагенту. Форма такого заявления не регламентирована, поэтому оно может быть составлено в произвольной форме. При этом заявление должно содержать обязательные реквизиты, предъявляемые к первичным учетным документам (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»):

  • наименование документа;
  • дата составления;
  • наименование экономического субъекта, составившего документ;
  • содержание факта хозяйственной жизни;
  • величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;
  • должности, фамилии и инициалы, подписи лиц, ответственных за проведение и оформление взаимозачета.

Скачать Образец заявления о проведении зачета взаимных требований

Независимо от того, по какой форме составлено заявление о взаимозачете, его содержание должно однозначно отражать: какие обязательства сторон подлежат прекращению в результате зачета (по какому договору, акту, товарной накладной и т.д.), на какую сумму производится зачет, дату совершения зачета.

! Обратите внимание: Для совершения взаимозачета в одностороннем порядке необходимо подтверждение того, что контрагент получил заявление о взаимозачете. Таким подтверждением могут служить почтовые уведомления, квитанции о приеме электронного документа, входящие отметки (если заявление передается лично). Если же подтверждения того, что контрагент получил ваше заявление о взаимозачете, нет, зачет может быть аннулирован (Постановления ФАС ВВО от 15.08.2012 по делу N А31-6973/2011, ФАС ДО от 14.08.2012 по делу N А24-4792/2011, ФАС ЗСО от 06.12.2012 по делу N А03-8259/2012, ФАС ПО от 14.02.2013 по делу N А65-33620/2011).

Датой совершения взаимозачета признается дата получения контрагентом заявления о проведении зачета взаимных требований, если в самом заявлении не указана другая дата.

2. Проведение взаимозачета в двустороннем порядке (по соглашению сторон).

Такой вариант предполагает подписание двустороннего соглашения между сторонами взаимозачета. Соглашение составляется в произвольной форме, при этом требования к его оформлению и содержанию такие же, как и к заявлению о взаимозачете.

Скачать Образец соглашения о проведении зачета взаимных требований

Несмотря на то, что подписание двустороннего соглашения может занять больше времени, чем отправка заявления, на мой взгляд, такой вариант оформления взаимозачета предпочтительнее. Подпись контрагента в соглашении однозначно свидетельствует о том, что он уведомлен о проведении зачета взаимных требований, и, соответственно, есть все основания для отражения зачета в учете.

Датой проведения взаимозачета считается дата подписания соглашения (если другая дата не установлена в самом соглашении).

Отражение взаимозачета в налоговом учете

  • Налог на прибыль

Учет операций зачета взаимных требований при исчислении налога на прибыль организаций зависит от того, какой метод учета доходов и расходов применяется.

Если организации использует метод начисления, то проведение взаимозачета никак не отразится на расчете налога на прибыль. В этом случае не возникает ни доходов, ни расходов, поскольку доходы и расходы учитываются независимо от факта их оплаты (п. 1 ст. 271, п. 2 ст. 272 НК РФ).

При кассовом методе доходы и расходы учитываются по факту погашения задолженности, в том числе посредством проведения зачета взаимных требований (п. 2 ст. 273 НК РФ). То есть на дату совершения взаимозачета организация должна отразить в налоговом учете доходы в сумме зачтенной задолженности контрагента и расходы в сумме своей задолженности контрагенту, погашенной зачетом. Естественно, доходы и расходы учитываются в целях налогообложения при условии, что они являются принимаемыми.

  • УСН

При УСН доходы и расходы определяются по кассовому методу, поэтому дата погашения задолженности путем проведения взаимозачета будет являться датой признания и дохода и расхода одновременно (п. 1, 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом нужно учитывать правила признания определенных видов расходов при УСН. Например, расходы на приобретение товаров для дальнейшей реализации можно учесть только после их фактической реализации (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

  • НДС

Если взаимозачет проводится по задолженности контрагентов за поставленные товары (работы, услуги), то на расчете НДС это никак не отразится: обязательство по уплате НДС возникло в момент отгрузки товаров (работ, услуг), а право на вычет – при принятии к учету приобретенных товаров (работ, услуг).

! Обратите внимание: Пересчитать НДС нужно в том случае, если взаимозачетом погашаются обязательства сторон по перечисленным друг другу авансам. Такое возможно, например, в случае расторжения заключенных ранее договоров, по которым произведены авансовые платежи. НДС, исчисленный и уплаченный в бюджет с суммы полученной предварительной оплаты, подлежит вычету при осуществлении взаимозачета. Такой позиции придерживается Минфин России (Письма от 01.04.2014 N 03-07-РЗ/14444, от 22.06.2010 N 03-07-11/262).

Что такое объект незавершенного строительства или «недострой» на бытовом уровне знают многие. Однако в законе нет четкого определения. Отсюда – масса сложностей, с которыми ежедневно сталкиваются юристы, правоведы и экономисты. Как определить статус незавершенного объекта и пройти регистрацию без лишних проволочек?

Что такое объект незавершенного строительства?

Напомним, что на сегодняшний день существуют различные виды строительства:

  • промышленное;
  • сельское;
  • объекты строительства соцкультбыта;
  • жилищное строительство (долевое строительство жилых домов, строительство индивидуальных жилых домов и так далее).

В настоящей статье предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что собой представляет объект незавершенного строительства (ОНС), каковы критерии отнесения данных объектов к недвижимости, что представляет собой регистрация объекта незавершенного строительства и так далее. Заброшенное недостроенное здание завода

На заметку!Объект незавершенного строительства трактуется, как объект недвижимости, существующий без акта государственной приемки, хотя для начала строительства данного объекта был отведен земельный участок в установленном порядке, получено разрешение на строительство, а также производились строительные работы, которые в последствии были приостановлены.

Объект незавершенного строительства: немного истории

Вспоминая времена Советского Союза, хотелось бы отметить, что такое явление, как незавершённое строительство в народе называли «долгостроем». После распада СССР период перестройки не смог решить вопросы долгостроев, а только их усугубил.

Россия стала жить и развиваться в новых условиях, при которых проведённая приватизация и рыночные отношения стали основными критериями в развитии новой экономики, промышленности, производства. Еще долго можно было лицезреть то брошенные, то недостроенные здания или сооружения.

Но время двигалось вперед, развитие новой России набирало обороты. Так, существующие рыночные отношения в сферах деятельности человека требовали неотлагательно приступить к решению насущных вопросов, связанных с незавершённым строительством. Этот процесс происходит и по сей день.

В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, выступающий предметом строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Подобное можно увидеть, например, при долевом строительстве жилого дома – эти печальные истории широко известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.

Как появляется объект незавершенного строительства?

Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные. И приостановка может быть на разном этапе: от закладки фундамента до установки кровли.

Объединяет все эти случи одно: строительный объект ещё не закончен, то есть, не введен в эксплуатацию.

Обращаем внимание, что среди причин, побудивших нас к более детальному рассмотрению вышеназванного вопроса, можно выделить следующие:

  1. На протяжении ряда лет в правовом поле объект незавершенного строительства будто бы не существовал. Вопрос носил только дискуссионный характер. Большие пробелы в законодательстве, несовершенство юридической системы применительно к объектам незавершенного строительства, – все это негативно сказывалось на стабильности отрасли и жизни общества в целом.
  2. Объект незавершенного строительства как явление стал проблемой общества достаточно давно. Количество споров в отношении ОНС неуклонно росло, а законодательство не только не замечало этого процесса, но и не предпринимало никаких шагов для устранения возникающих противоречий. Рассматривая споры, суды фактически вынуждены были сами, в самостоятельном режиме, разрабатывать правовой статус под каждый объект незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
  3. Владельцам необходимо осуществить регистрацию права собственности на недвижимый объект еще до окончания его строительства. Объясняется это только тем, что после регистрации права собственности на недвижимый объект, собственники имеют полное право распоряжаться своим имуществом, одним словом, либо продать его, либо подарить, либо обменять и многое другое.

Заброшенный многоэтажный недострой в области

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения. Многолетний недострой изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

  • объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС). Недостроенное здание фабрики

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).

На заметку! В части 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ трактовка определения объектов незавершенного строительства (ОНС) признаёт, что это такие объекты капитального строительства, как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства. Недострой в частном секторе

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения.

На заметку! Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНС) проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

  • термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
  • единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации. Недострой на уровне котлована

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

  • либо приостановлены,
  • либо осуществляются,
  • либо заморожены,
  • либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату.

На заметку! Незавершенные капитальные вложения – это неподписанные акты приемки-передачи основных средств и иных документов, при оформлении которых отражаются затраты на строительно-монтажные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств, а также прочие работы и затраты.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

  • интенсивность освоения участков под строительство;
  • сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
  • объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
  • готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация. “Замороженное строительство” 90-х годов

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Можно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:

  • получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
  • прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
  • консервация строительного объекта;
  • соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
  • приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
  • государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

1. Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

2. Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

3. Форма собственности

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

4. Степень готовности

Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).

5. Стадия выполнения проектных циклов

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

6. Степень потребности в инвестициях

Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).

7. Виды выполняемых работ

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию. Незавершенный проект долевого строительства

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

  1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
  2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
  3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
  4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

На заметку! В исследовательских кругах часто стало высказываться мнение о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно только первого условия без всякого рода оговорок. А вот второе и третье условие оказывают положительное влияние, в основном, на доступность приобретения права собственности и для осуществления государственной регистрации.

В принципе, вышеназванные признаки описывают только квалифицирующую составляющую определения ОНС, так как включают в себя технико-юридическое содержание данного вида объектов, не отвечая при этом на вопрос об их отнесении к категории недвижимости именно с правовой точки зрения.

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Исполнительная документация: правильный подход финансы бережет

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем: Недостроенное здание цеха

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

  • заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
  • разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
  • описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

  • получения техпаспорта в БТИ;
  • наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
  • кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
  • наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства;
  • проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
  • документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги. Заброшенное строительство промышленного объекта

Регистрация объекта незавершенного строительства

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

  • провести техническую инвентаризацию объекта;
  • получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

На заметку! Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является договор строительного подряда.

Что нужно сделать для регистрации?

Согласно закону «О долевом строительстве», застройщик должен осуществить регистрацию объекта до поступления в соответствующие органы взыскания о залоге. Поэтому процесс регистрации начинается с написания собственником заявления о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Помимо этого, потребуются также следующие документы:

  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства или строительных работ;
  • техническая документация по проекту;
  • сведения, характеризующая стадию готовности объекта недвижимости;
  • документация, гарантирующая отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Кроме того, застройщик представляет документы, которые подтверждают факт отсутствия в деле интересов третьих лиц.

И нельзя забывать, что органы государственной регистрации не осуществляют оформление самовольных построек. Самовольной постройкой называют любое сооружение, которое построено на земельном участке, не предназначенном для строительства и без получения всех разрешений на строительство. Либо если объект построен с грубыми нарушениями правил градостроения (ст. 222 ГК РФ).

На заметку! Принимая решение о продаже объекта незавершённого строительства, застройщик обязан заключить договор в письменном виде. Невыполнение этого условия влечёт за собой недействительность сделки. Реконструкция объекта незавершенного строительства

В заключение, ещё раз отметим, что объект незавершенного строительства (ОНС) или незавершённое строительство в целом, представляет собой особый вид недвижимого имущества. Процесс работы с ним требует определенного объема знаний и готовности решать массу формальных вопросов.

Причем, в каждом конкретном случае могут быть свои индивидуальные особенности – универсального алгоритма решения вопросов такого типа на сегодняшний день не существует.

Первостепенная задача государства – устранение пробелов в законодательной базе и проработка регламентов, связанных с такими объектами. Одним словом, необходимо, путем внесения дополнений и поправок в соответствующие статьи Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр., определить сущность термина «объект незавершенного строительства» с последующим отражением данных признаков во всех профильных нормативно-правовых актах.

Работа ведётся в этом направлении на всех уровнях, остается надеяться, что в ближайшем будущем «объект незавершённого строительства» получит корректное и полное определение.

А пока, опираясь на полученную из статьи информацию, следует внимательно анализировать и только тогда приступать к конкретным действиям.