История кадастровой стоимости

Содержание

Независимая экспертиза — пошаговая инструкция по проведению независимой экспертизы + обзор ТОП-3 оценочных компаний

Что значит независимая экспертиза мебели? Где провести независимую государственную экспертизу? Как оспорить сомнительные результаты независимой экспертизы?

Приветствую посетителей сайта «ХитёрБобёр». С вами Мария Даровская.

В новой статье мы обсудим проведение независимой экспертизы. С экспертизой чаще всего сталкиваются люди, оказавшиеся в конфликтных ситуациях. Она имеет юридическую силу, так как это официальный документ, который часто становится решающим аргументом в суде.

Предлагаю разобраться с видами экспертиз, этапами и шагами их проведения, а тех кто дочитает статью до конца ждет обзор трех лучших оценочных компаний.

1. Что такое независимая экспертиза и когда она необходима?

Независимую экспертизу проводят государственные и частные экспертные компании. Заказывают экспертизу физические лица, предприятия и суды.

Независимая экспертиза — это беспристрастное исследование, базирующееся на научных методиках и объективной информации. Её проводит специалист с соответствующими квалификацией, образованием и опытом.

Независимая экспертиза нужна:

  • чтобы определить стоимость земельного участка;
  • чтобы оценить объект;
  • для оценки ущерба после аварии;
  • для оценки интеллектуальной собственности, оборудования, бизнеса;
  • для оценки ущерба от пожаров, затоплений, стихийных бедствий;
  • для решения имущественных вопросов.

Пример

Необходимость в независимой экспертизе часто возникает при ДТП. Эксперт определяет из-за чего произошла авария, и какой ущерб нанесен автомобилю. Экспертная оценка поможет добиться выплаты от страховой фирмы.

Существует перечень действий, которые можно и нельзя делать при проведении исследований.

Эксперту разрешено:

  • ознакомиться с материалами, касающимися дела;
  • опросить свидетелей и других лиц, которые имеют отношение к делу;
  • подать ходатайство, чтобы получить дополнительные материалы для экспертизы.

Эксперту запрещено:

  • вести переговоры с участниками дела;
  • разглашать данные, полученные при экспертном исследовании, вне судебного заседания;
  • самостоятельно собирать материалы для исследования.

Законодательством предопределяется отсутствие конфликта интересов: эксперт не должен находиться в дружеских, служебных, родственных или других отношениях с участниками процесса. Рекомендуем также ознакомиться с материалом «Независимая оценка».

2. Разновидности независимой экспертизы — 7 основных видов

Существует более тридцати видов независимых экспертиз. Сегодня мы остановимся на наиболее актуальных.

Вид 1. Экспертиза автомобилей

Экспертиза автомобилей — это оценка транспортного средства и исследование размеров полученного ущерба.

Автомобиль подвергают экспертизе по двум причинам:

  1. Автомобиль попал в ДТП и нужно заключение о стоимости ремонта для компенсации виновной стороной или страховой фирмой.
  2. Нужно получить компенсацию от страховой за утрату товарной стоимости (УТС) после проведения ремонтных работ. В УТС входит снижение долговечности и прочности двигателя, различных агрегатов, покрытий, деталей, соединений, узлов, бортовой электроники.

Удобнее всего провести экспертизу не возле гаража, а в автосервисе (подробнее в материале Независимая экспертиза после ДТП).

Смотрите видео о том, как правильно оценить ущерб при ДТП.

Вид 2. Экспертиза мебели

Независимую экспертизу мебели проводят, чтобы обнаружить причины появления недостатков товара и получить возмещение.

Виды экспертиз мебели:

  • на наличие дефектов и соответствие целям использования;
  • экспертиза стоимости или восстановления;
  • экспертиза качества мебели и ее составляющих;
  • экспертиза на токсичность.

Экспертиза бывает судебной и досудебной.

Продавец оплачивает экспертизу в случае, если гарантия на мебель еще не истекла. Покупатель — если гарантийный срок уже закончился. Если инициатор — суд, то процедура оплачивается из федерального бюджета.

Это товароведческий тип экспертизы. Сказанное актуально для одежды, ноутбуков или другой электронной техники, холодильников или иных видов бытовой техники, ювелирных изделий и прочих товаров (подробнее в материале Товарная экспертиза).

Вид 3. Независимая строительная экспертиза

Строительная экспертиза — исследование объектов жилого, производственного или инженерно-технического назначения.

Экспертиза нужна, чтобы определить:

  • соответствие техдокументации стандартам;
  • эффективность используемых материалов и технологий;
  • безопасность эксплуатации;
  • степень необходимости капремонта;
  • возможность возведения объекта;
  • целесообразность реконструкции;
  • возможность изменить целевое назначение;
  • вероятность аварийной ситуации;
  • состояние фундамента;
  • прочность несущих конструкций;
  • целостность кровельных систем;
  • состояние фасада;
  • необходимость и технологию использования электроинструмента;
  • рыночную цену;
  • состояние объекта в целом;
  • экономическую выгоду смет.

Короткий ролик о том, как действовать при затоплении квартиры.

Специально для вас мы подготовили материалы об оценке недвижимости — оценка квартиры и оценка дома.

Вид 4. Медицинская экспертиза

Медицинская экспертиза дает объективную оценку состояния человека.

Причины проведения:

  • определить степень ущерба здоровью;
  • найти врачебную ошибку;
  • определить степень утраты трудоспособности;
  • оценить степень физических повреждений;
  • экспертиза изнасилований;
  • анализ ДНК;
  • экспертиза трупа;
  • экспертиза вещдоков.

Проводит независимую медицинскую экспертизу аттестованный государством специалист с высшим медицинским образованием и опытом судебно-экспертной работы.

Подробности в статье Независимая оценка качества оказания медицинских услуг.

Вид 5. Экспертиза бизнеса

Экспертиза бизнеса — комплекс мероприятий для исследования состояния дела и его рыночной стоимости.

Экспертиза бизнеса выявляет:

  • число предыдущих владельцев;
  • отсутствие лицензий и других разрешительных документов;
  • финансовую историю;
  • отсутствие необходимых документов и возможность их восстановить;
  • наличие договоров и обязательств по ним;
  • объемы реализации товаров и услуг;
  • величину и структуру расходов;
  • ситуацию с налогообложением;
  • наличие кредитов и задолженностей.

Для тех, кого интересует инвестиционный аспект, мы написали статью Оценка инвестиционных проектов.

Вид 6. Пожарно-техническая экспертиза

Пожарно-техническая экспертиза исследует, из-за чего возник пожар, анализирует его особенности. Проводится в отношении зданий, строений, парковых и садовых зон, средств передвижения.

Экспертизу проводят для выявления:

  • очага возгорания;
  • виновного;
  • причины возгорания;
  • обстоятельств пожара;
  • неисправности противопожарных средств;
  • нарушений правил безопасного использования электрооборудования и электроприборов;
  • нарушений пожарной безопасности условий труда.

Инициировать процедуру может следователь или участник дела, в том числе представитель страховой фирмы, собственник сгоревшего имущества, истец, ответчик и другие лица.

Читайте материал — Независимая оценка пожарного риска.

Вид 7. Экспертиза качества оказания услуг

Экспертиза качества оказания услуг — комплекс мероприятий для объективной оценки качества оказания услуги.

Проводится в соответствии с законами:

  1. О защите прав потребителей.
  2. О безопасности.
  3. О сертификации продукции и услуг.

Эксперт должен иметь аккредитацию торгово-промышленной палаты Российской Федерации.

Экспертизе подвергают услуги ЖКХ. Это актуально при завышенных показаниях электросчетчика, неудовлетворительном качестве оказания услуг по вывозу мусора, подаче воды и других.

В таблице наглядно представлены особенности видов независимых экспертиз:

Вид экспертизы Особенности
1 Экспертиза автомобилей Нужно оповестить страховую компанию о дате и времени экспертизы. Лучше всего проводить экспертизу в автосервисе.
2 Товароведческая экспертиза Рекомендуется привлекать специалиста в области товароведения. В качестве объекта в обязательном порядке предоставляют упаковку, в которой товар транспортировали или хранили.
3 Строительная экспертиза Все измерительные приборы обязательно должны числиться в реестре официальных измерительных документов. В заключение должен входить технический отчет.
4 Медицинская экспертиза Обычно в составе комиссионной группы — узкоспециализированные эксперты. Каждый проводит исследование лишь в своей области. Экспертной комиссии обычно разрешают расширить группу экспертов при необходимости.
5 Экспертиза бизнеса Эксперту важно четко поставить цели и задачи. Сделать это нужно перед исследованием, так как экспертиза бизнеса — обширное понятие
6 Пожарно-техническая экспертиза Эксперту требуется не только осмотреть объект, ему нужны все сведения об обнаружении, развитии и локализации пожара. Кроме зданий исследуют транспортные средства, парки и сады.
7 Экспертиза качества оказания услуг Экспертная компания должна быть аккредитована Торгово-промышленной палатой Российской Федерации

3. Что включает в себя независимая экспертиза — 6 главных этапов

Независимая экспертиза проходит в шесть этапов. Давайте рассмотрим их подробней.

Этап 1. Анализ предоставленной документации

Независимо от вида экспертизы, первый этап — анализ предоставленной документации на предмет ее пригодности для исследования.

К документации для экспертизы пригодна:

  • тендерная документация;
  • переписка сторон;
  • проектная документация;
  • акты выполненных работ;
  • сметы на работы и материалы;
  • бухгалтерская отчетность;
  • чертежи;
  • схемы;
  • технические паспорта;
  • журналы работ;
  • акты испытаний;
  • акты промежуточного приема.

Если экспертиза досудебная и эксперту не хватает полученной документации, он формирует официальный запрос участникам о сборе дополнительной. В запросе прописывают точный список нужных документов, а также реквизиты и сроки предоставления. При судебной — запрос отправляется в суд.

Подробнее об этом в статье «Судебная экспертиза».

Этап 2. Визуальный осмотр

Натурное исследование или визуальный осмотр — следующий за изучением документации этап. Если экспертиза досудебная, эксперт извещает стороны о времени, дате и месте осмотра объекта. Если речь идет об экспертизе по уголовному делу, дату назначает следователь.

При отсутствии одной из сторон осмотр не переносится. Во время осмотра эксперт может задавать вопросы сторонам дела и свидетелям.

Когда простого осмотра недостаточно, эксперт подает ходатайство о проведении дополнительных действий. Если в результате действий эксперта объект может пострадать, запрашивает разрешение у суда.

Этап 3. Фотографирование выявленных объектов

При визуальном осмотре эксперт определяет новые объекты, нужные для исследования, и фиксирует их с помощью фотографий.

Снимки оформляют, соблюдая процедуру: прикрепляют протокол, а в протоколе обозначают средства, с помощью которых делали снимки, объекты съемок, время, условия, методы и результаты.

Этап 4. Проведение лабораторных исследований

Если для исследования нужны физико-химические или биологические показатели, эксперт отбирает образцы с места осмотра и отправляет в лабораторию.

Сбор подкрепляется актом. Акт заполняют на специальном бланке или в произвольной форме в нескольких экземплярах — один для акта экспертизы, один у заказчика и по одному к каждому образцу.

Этап 5. Разработка схем и расчетов

Этот этап — подготовительный к завершающему. Схемы и расчеты эксперт готовит по результатам полученных в ходе исследования данных — анализа документации, визуального осмотра, лабораторных исследований.

После подготовки всех нужных для получения результатов схем и расчетов эксперт составит заключение.

Этап 6. Подготовка отчета

Официальный документ с результатами исследований готовит эксперт или экспертная комиссия, заверяя подписями и печатью. Отчет основывают на выводах, которые можно проверить.

В отчете указывают такие данные об экспертизе:

  • время проведения;
  • место;
  • основания;
  • информация об органе, назначившем экспертизу;
  • данные эксперта либо экспертного учреждения;
  • осведомленность эксперта об ответственности за предоставление ложных показаний;
  • вопросы, которые исследовались;
  • материалы дела;
  • объекты исследований;
  • сведения об участниках процесса;
  • примененные методы;
  • содержание исследования;
  • результаты исследования;
  • оценка результатов;
  • обоснование;
  • выводы;
  • материалы-приложения.

4. Как провести независимую экспертизу — пошаговая инструкция для новичков

В этом разделе мы подробно разберем, как проводится экспертиза: какие шаги нужно предпринять и в какой очередности.

Шаг 1. Выбираем компанию

Главный фактор при выборе компании — наличие у нее необходимых для проведения экспертизы лицензий и аккредитаций. Не менее важна специализация эксперта, его опыт работы и образование.

Отдельное внимание нужно уделить репутации компании, отзывам о ней (подробнее в статье «Оценочная компания»).

Не стоит обращаться в компанию, рекомендованную страховой службой — велик риск, что оценка ущерба будет занижена.

Профессиональная деятельность эксперта или экспертного бюро должна быть застрахована договором гражданской ответственности. Эта норма прописана в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Шаг 2. Заключаем договор

Договор независимой экспертизы заключают с экспертной компанией. Он гарантирует правильность действий эксперта при исследовании. Перед заключением договора ознакомьтесь с документами оценщиков.

Прочитать нужно и текст договора, подробно ознакомившись со всеми пунктами. Лучше посоветоваться с юристом и при необходимости настоять на изменении неподходящих пунктов договора.

Вы можете ознакомиться с образцом договора на экспертизу.

Шаг 3. Предоставляем объект для осмотра

Обязательный этап экспертизы — визуальный осмотр объекта. Этот осмотр проводится в обязательном порядке. Про дату и время осмотра сообщают всем заинтересованным сторонам в письменной форме.

Неявка одной из сторон не влияет на действительность экспертизы, если все стороны извещены и это можно доказать.

Если одна из заинтересованных сторон — страховая компания, ее обязательно оповещают с помощью заказного письма или телеграммы. Если этого не сделать, она сможет опротестовать данные исследования.

Шаг 4. Ожидаем проведения оценки

После выполнения предыдущих этапов остается только дождаться результатов. Сроки выполнения экспертизы прописаны в договоре, заключенном с экспертным бюро. Их длительность зависит от вида экспертизы и ее сложности.

Эксперт имеет право затребовать для исследования дополнительные материалы. Если объективность и оперативность исследования в ваших интересах, нужно максимально обеспечить эксперта всем необходимым.

Шаг 5. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет эксперта используется как доказательство в суде. На стадии досудебного урегулирования его копию можно отправлять другой стороне в качестве подтверждения своей позиции.

После получения отчета вторая сторона конфликта принимает решение либо удовлетворить ваши требования, либо заняться процедурой оспаривания экспертизы.

На каждом из этапов, незаменимым подспорьем станет консультация компетентного юриста. Такую помощь могут оказать в компании Правовед.ru.

На сайте можно задать вопрос или узнать, как заказать индивидуальную консультацию. Можно найти юриста любой специализации и получить услугу не вставая из-за компьютера, в режиме онлайн.

Все юрконсультанты сервиса имеют многолетний опыт работы и предоставляют только качественную и надежную правовую помощь. Формат получения ответов на вопросы исключает вероятность ошибки — вы получаете несколько ответов от профильных юристов сразу.

Кроме бесплатных консультаций, на сайте есть платные услуги. Но их средняя стоимость в два раза дешевле аналогичных услуг юридических фирм. 97% клиентов не пожалели о своем решении после обращения в Правовед.

Оцените качество предоставляемой помощи и вы, получив грамотную консультацию от профильного специалиста Правовед.ru.

5. Профессиональная помощь в проведении независимой экспертизы — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Мы отобрали для вас три лучшие экспертные компании.

1) Гранд Реал

Компания «Гранд Реал» уже 13 лет занимается профессиональными экспертизами. Эксперты компании имеют стаж работы в сфере не менее трех лет и регулярно оформляют страховку своей профдеятельности.

Результат услуг компании — экспертный отчет со статусом официального документа, оформленный в соответствии с Федеральным стандартом.

«Гран Реал» проводит экспертизу:

  • недвижимости — жилой и коммерческой;
  • земельных участков;
  • квартир для ипотечного займа;
  • компаний и долей в них;
  • имущества;
  • ценных бумаг;
  • машин и оборудования;
  • ущерба.

Компания — аккредитованный оценщик при Сбербанке России, имеет аккредитацию по стандартам АИЖК.

2) Theseus

Компания «Theseus» занимается независимой экспертизой, юридической поддержкой и урегулированием страховых случаев. В команде «Theseus» специалисты с профильным образованием и большим опытом работы. Эксперты аттестованы госорганами и включены в реестр Министерства Юстиции.

Сотрудники компании много лет работали со страховыми компаниями и в страховых компаниях, а потому понимают особенности работы в урегулированиях страховых случаев.

Компания проводит автотехническую экспертизу повреждений для ОСАГО, экспертизу УТС, оценивает рыночную стоимость, занимается вопросами отказа в гарантии и урегулированием выплат по страховке. В компанию можно обратиться за оценкой ущерба, рыночной стоимости недвижимости, транспорта и бизнеса.

3) Вега

Компания «Вега» исследует все виды имущества. Все оценщики фирмы — члены СРО с опытом работы, профильным образованием и застраховали свою профессиональную деятельность на среднюю сумму 3 миллиона рублей. «Вега» проводит все виды экспертиз, гарантирует быстрый результат, предлагает низкие тарифы.

6. Как оспорить сомнительные результаты независимой экспертизы — порядок действий

Если экспертизу провели, но ее результат вас не удовлетворяет, всегда можно принять меры по ее обжалованию. Давайте разберемся, как провести опротестование результатов независимой экспертизы.

Шаг 1. Сформулируйте основания для обжалования результатов

Первое, что вам нужно сделать — удостовериться, что у вас есть основания для обжалования.

Основания для обжалования бывают следующие:

  • порядок действий при проведении не соответствует установленным нормам;
  • у эксперта были причины для необъективности;
  • недостаточная квалификация экспертов.

Если вы справились с первым шагом, давайте разберемся что делать после.

Шаг 2. Обратитесь в оценочную компанию

Действовать нужно оперативно: с момента проведения экспертизы и получения ее результатов у вас в запасе только месяц.

Сначала обратитесь в бюро, которое провело независимую экспертизу с сомнительными результатами. Подайте письменное заявление возражения на экспертное заключение, перечислите в нем обоснования для обжалования.

Главный эксперт Бюро должен дать ответ на ваше заявление.

Шаг 3. Подайте жалобу в Федеральное бюро проведения экспертиз

После получения решения главного эксперта бюро у вас есть еще 30 дней. За это время вы должны успеть подать жалобу в Федеральное бюро. Оно предоставит вам письменное решение по вашему случаю. Если и оно вас не удовлетворит, придется идти в суд.

Шаг 4. Подайте запрос на повторную экспертизу или подготовьте иск в суд

Отправьте в бюро, которое провело экспертизу с сомнительными результатами, ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Если компания ответит отказом или повторная экспертиза вновь не будет соответствовать, подавайте иск обжалования в суд.

Обвинить эксперта в неправильности экспертизы можно лишь с помощью другого эксперта, задача которого — официально выявить ошибку коллеги. Он должен проанализировать работу эксперта на предмет полноты раскрытия, наличия противоречий, превышения полномочий и других нарушений.

Как проходит повторная экспертиза:

  • клиент обращается в другое оценочное бюро и заключает договор;
  • клиент предоставляет полную копию заключения эксперта, со всеми материалами;
  • на основании договора и полученных материалов экспертное бюро рецензирует работу предыдущего эксперта.

Повторную экспертизу лучше сделать перед обращением в Федеральное бюро или суд. Это придаст веса и аргументации вашему заявлению и повысит шансы на положительный результат.

7. Заключение

Подведем итоги. Сегодня мы узнали, что независимая экспертиза значит в суде довольно много и может стать решающим аргументом в вопросах компенсаций и выплат. Но если результаты экспертизы вас не удовлетворили, ее можно успешно обжаловать. Главное — иметь на это реальные обоснования.

Каковы последствия принятия законопроекта «О государственной кадастровой оценке»?

В Российской Федерации величина земельного налога определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. Периодически определяется новая кадастровая стоимость земель. 2015 год стал знаменательным в истории кадастровой оценки благодаря законопроекту Минэкономразвития «О государственной кадастровой оценке», который предполагается внести в Госдуму в начале 2016 года. С 2016 года планируется ввести налог на недвижимость вместо земельного налога и налога на имущество физических лиц, налоговой базой также будет кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Начало кадастровой оценки в РФ

Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.

Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.

Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.

Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.

Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.

Переломный момент

2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки. Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию ФЗ-167 от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости». Удивительно, что законодательно не было определено, что такое кадастровая стоимость. Независимые оценщики столкнулись не только с непроработанной методикой оценки кадастровой стоимости, но и с совершенно неподготовленной базой исходных данных Росреестра.

«В итоге мы добьёмся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков, и профессия будет окончательно дискредитирована», — написал в 2010 году Коростелев С.П., профессор ГУЗ.

Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.

Новое направление: налог на недвижимое имущество

2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В феврале 2013 года Дмитрий Медведев объявил о начале реформы налогообложения недвижимости. Регионам была предоставлена возможность выбирать, как им рассчитывать налог – по кадастровой или инвентаризационной стоимости. С проблемой столкнулись регионы, где инвентаризационную стоимость БТИ перестали считать уже год назад, а кадастровая стоимость объектов налогообложения была ещё не посчитана.

Участились случаи обнаружения недостоверности установленной величины кадастровой стоимости, в связи с этим многие собственники пытались отстоять свои права в судебном порядке. В основном суды удовлетворяли требования собственников и устанавливали стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, привлеченного специально для оспаривания кадастровой стоимости.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпел изменения в июле 2014 года. Скорректирована была периодичность оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества – теперь оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет). Также были внесены некоторые поправки, благодаря которым должно было облегчиться рассмотрение споров о кадастровой стоимости. Важно отметить, что уже со второй половины 2014 года суды стали все чаще отказывать собственникам в делах об оспаривании кадастровой стоимости. 2015 год в этом плане стал еще менее позитивным.

Новые перспективы кадастровой оценки

В октябре 2015 года Законопроект «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» официально внесен в Государственную Думу Российской Федерации. Он предусматривает революционное развитие системы кадастровой оценки: монополизацию рынка кадастровой оценки и передачу всех полномочий по кадастровой оценке государственным структурам без возможности оспаривания и установления рыночной стоимости.

Такие меры государством приняты из-за недовольства оценочным сообществом. Результаты кадастровой оценки в некоторых случаях оказались сомнительными, ответственность за это была возложена на оценщиков. Можно сказать, что в 2010 году Коростелев С.П. был прав, утверждая, что оценочное сообщество столкнется с огромной проблемой в виде государственной кадастровой оценки.

Оценочное сообщество признало, что принятие этого законопроекта – серьезная угроза не только для оценочной деятельности, но и для налогоплательщиков. Вопрос дальнейшего развития государственной кадастровой оценки активно обсуждался на Всероссийском оценочном форуме, который состоялся 27 ноября в Москве.

«Это реальная угроза для нас с вами. Что дальше? Очевидно, если государственную кадастровую оценку отдадут бюджетным учреждениям, то им потом могут передать еще и оценку госимущества. То есть, оценивать госимущество смогут только они. Что останется нам? Если допустим принятия этого закона – отдадим профессию!»– предупредил Каминский А.В., президент НП «СРОО «Экспертный совет».

«Что будет следующим шагом? Отмена оспаривания? Мы должны защитить не только свои интересы, но и интересы налогоплательщиков. Государство увидит ответную реакцию в середине следующего года, когда налогоплательщики получат уведомления. Я уверен – эта реакция будет», – заявил Кулаков К.Ю.,вице-президент СРОО «Региональная ассоциация оценщиков».

«Допустить принятие этого законопроекта – значит снова вернуться к асессорам» — отметил Коростелев С.П., председатель Экспертного совета НП СОО «Сибирь».

«Введение института государственных налоговых оценщиков не решит проблему качества государственной кадастровой оценки без устранения одной из причин данной проблемы – недостатка исходной информации по объектам недвижимости. Нет информации по объекту недвижимости – нет объекта в перечне, я с этим полностью согласна. Кто бы не выполнял данные работы – государственный оценщик или независимый, качество оценки на одной и той же информационной базе будет сопоставимо. От кадастровых оценщиков ждут результата, который в нынешних условиях априори не может быть предоставлен, и здесь прослеживается причинно-следственная связь. Если сейчас посмотреть отчет по кадастровой стоимости – значительную его часть занимают допущения относительно характеристик объектов оценки.

Вот и получается, что на сегодняшний момент сама процедура оспаривания кадастровой стоимости – это одновременно следствие проблемы и ее решение, так как фактически только так правообладатели могут уточнить параметры своих объектов недвижимости, заявляя о недостоверности сведений, использованных при ГКО или предоставляя Отчет о рыночной стоимости, и закрыть «пробелы» в недостатке информации по своему объекту недвижимости. Необходимо совершенствовать существующую систему, достраивать ее, а не ломать и создавать новую.

Также, важно оставить и процедуру экспертизы Отчетов об оценке, так как это эффективный «фильтр» некачественной работы, отчеты должны проверять квалифицированные специалисты. Многие СРО на стадии экспертизы работают с оценщиками, помогают устранить замечания, влияющие на результат и не пропускают Отчеты с нерыночной стоимостью. А в комиссиях по рассмотрению споров обязательно должны присутствовать представители СРО и предпринимательского сообщества, так как присутствие только представителей государственных структур – это однобокая позиция, защищающая лишь определенные интересы, а в отсутствии столкновения различных мнений и позиции самой сути спора как таковой быть не может» — прокомментировала тему «Новые решения по ГКО» в Вестнике IV Всероссийского оценочного форума Председатель Экспертного совета НП СРО «СВОД» Шихранова Л.В.

Предпринимательское сообщество также отчетливо понимает, что принятие законопроекта «О ГКО» может привести к негативным последствиям в виде непомерной налоговой нагрузки на бизнес, причем оспорить кадастровую стоимость станет в разы труднее.

Депутатами Госдумы от «Справедливой России» (Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова) подготовлен альтернативный законопроект «О государственной кадастровой оценке в РФ». Принципиальное отличие от проекта Минэкономразвития заключается в сохранении полномочий по проведению государственной кадастровой оценки за независимыми профессиональными оценщиками, а также сохранении независимого оспаривания.

СРОО, в частности «СВОД», «Экспертный совет», «Региональная ассоциация оценщиков», «ДСО» и другие, поддержали альтернативный законопроект.

Выбор пути, по которому пойдет дальнейшее развитие системы государственной кадастровой оценки, ещё предстоит сделать. Будет он революционным (введение института государственных налоговых оценщиков и фактически отмена института оспаривания) или эволюционным? Грядет ли очередной перелом в истории кадастровой стоимости и ее оценки? Что такое кадастровая стоимость в будущем: рыночная величина или нормативное значение? Оценочное сообщество не оставляет попыток донести свою позицию до правительства. Однако многие понимают, что сделать это будет не просто.

«В соответствии с работой, которая происходит в правительстве, и тех заявлений, которые звучали с самого высокого уровня по поводу кадастровой оценки, можно понять, что мнение относительно профессионального сообщества крайне негативное», – рассказал Лебедев А.В., Президент НП СРО «СВОД», в своем интервью порталу estimatica.info.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Значение. Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализация собственником помещения права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарное применение к нему норм договора аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме жилой площади на одного человека.

Наука.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Судебная практика.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288) (Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Характеристика. Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Стороны договора. Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (ст. 673 ГК РФ) и плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Глава 70. Авторское право (ст.ст. 1255 — 1302)

Глава 70. Авторское право

ГАРАНТ:

См. обзор судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о защите интеллектуальных прав

  • Статья 1255. Авторские права
  • Статья 1256. Действие исключительного права на произведения науки, литературы и искусства на территории Российской Федерации
  • Статья 1257. Автор произведения
  • Статья 1258. Соавторство
  • Статья 1259. Объекты авторских прав
  • Статья 1260. Переводы, иные производные произведения. Составные произведения
  • Статья 1261. Программы для ЭВМ
  • Статья 1262. Государственная регистрация программ для ЭВМ и баз данных
  • Статья 1263. Аудиовизуальное произведение
  • Статья 1264. Проекты официальных документов, символов и знаков
  • Статья 1265. Право авторства и право автора на имя
  • Статья 1266. Право на неприкосновенность произведения и защита произведения от искажений
  • Статья 1267. Охрана авторства, имени автора и неприкосновенности произведения после смерти автора
  • Статья 1268. Право на обнародование произведения
  • Статья 1269. Право на отзыв
  • Статья 1270. Исключительное право на произведение
  • Статья 1271. Знак охраны авторского права
  • Статья 1272. Распространение оригинала или экземпляров опубликованного произведения
  • Статья 1273. Свободное воспроизведение произведения в личных целях
  • Статья 1274. Свободное использование произведения в информационных, научных, учебных или культурных целях
  • Статья 1275. Свободное использование произведения библиотеками, архивами и образовательными организациями
  • Статья 1276. Свободное использование произведения, постоянно находящегося в месте, открытом для свободного посещения
  • Статья 1277. Свободное публичное исполнение правомерно обнародованного музыкального произведения
  • Статья 1278. Свободное воспроизведение произведения для целей правоприменения
  • Статья 1279. Свободная запись произведения организацией эфирного вещания в целях краткосрочного пользования
  • Статья 1280. Право пользователя программы для ЭВМ и базы данных
  • Статья 1281. Срок действия исключительного права на произведение
  • Статья 1282. Переход произведения в общественное достояние
  • Статья 1283. Переход исключительного права на произведение по наследству
  • Статья 1284. Обращение взыскания на исключительное право на произведение и на право использования произведения по лицензии
  • Статья 1285. Договор об отчуждении исключительного права на произведение
  • Статья 1286. Лицензионный договор о предоставлении права использования произведения
  • Статья 1286.1. Открытая лицензия на использование произведения науки, литературы или искусства
  • Статья 1287. Особые условия издательского лицензионного договора
  • Статья 1288. Договор авторского заказа
  • Статья 1289. Срок исполнения договора авторского заказа
  • Статья 1290. Ответственность по договорам, заключаемым автором произведения
  • Статья 1291. Отчуждение оригинала произведения и исключительное право на произведение
  • Статья 1292. Право доступа
  • Статья 1293. Право следования
  • Статья 1294. Права автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства
  • Статья 1295. Служебное произведение
  • Статья 1296. Произведения, созданные по заказу
  • Статья 1297. Произведения, созданные при выполнении работ по договору
  • Статья 1298. Произведения науки, литературы и искусства, созданные по государственному или муниципальному контракту
  • Статья 1299. Технические средства защиты авторских прав
  • Статья 1300. Информация об авторском праве
  • Статья 1301. Ответственность за нарушение исключительного права на произведение
  • Статья 1302. Обеспечение иска по делам о нарушении авторских прав
<< Статья 1254.
Особенности защиты прав лицензиата
Статья 1255. >>
Авторские права
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)