Идеальная доля в праве собственности

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

  • Долевая собственность жилья
  • Идеальная доля — что это в праве собственности
  • Как продать свою долю в общей квартире
  • Право на покупку доли собственниками
  • Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками
    • Использование завышенной цены купли-продажи
    • Использование договора займа
  • Запрет купли-продажи доли квартиры
  • Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры
  • Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности
  • Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу
  • Налог с продажи доли в квартире
  • Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
  • При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
  • Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.

Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».

Идеальная доля — что это в праве собственности

Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.

Это не доля квартиры, это доля собственности. Идеальная она потому, что в реальности ее невозможно показать, увидеть и потрогать. В собственности владельцев долей находится не фактическая доля квартиры, как, например, комната, а лишь доля собственности, как вид права собственности на данную квартиру.

Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».

Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

Как продать свою долю в общей квартире

Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

Это преимущественное право действует так: отдельный собственник, решив продать свою долю, обязан предложить свою долю в первую очередь своим сособственникам.

При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

При этом менять условия и цену собственник уже не имеет права и должен продавать долю на тех же условиях, которые он предлагал своим собственником.

Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

Право на покупку доли собственниками

Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

Для этого можно или передать предложение в 2-х экземплярах с росписью о получении на втором, или же воспользоваться услугой почты России «Заказное или ценное письмо с уведомлением о вручении».

Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Вы вправе подарить вашу долю, запретить вам дарение никто из совладельцев не имеет права. Но, как всегда, возможны варианты.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Конечно, при увеличении цены на продажу соразмерно вырастет и налог с продажи доли, поскольку налог высчитывается из суммы, прописанной в договоре.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Говоря проще, вы берете у покупателя взаймы сумму, равную стоимости вашей доли под залог вашей доли. И не возвращаете займ или пропускаете срок платежа по займу. Доля уходит в счет уплаты по залогу заимодавцу.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Запрет купли-продажи доли квартиры

Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая «цессия» — это уступка права или доли в праве собственности. Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

И даже в этом случае существуют ограничения. Так, отнимать у должника единственное жилье по закону не допускается, поэтому если у должника есть только это жилье, его продать не смогут.

Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

  • Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
  • И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.

Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

    • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
    • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.

Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.

Второй же вариант со всех сторон более удобен и выгоден. Пошлина платится только один раз, не нужно маневрировать между разными владельцами.

Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

В этой ситуации решающее право голоса будет у владельца наибольшей доли и, соответственно, если доля противника будет больше всех, то сделать в этой ситуации что-либо будет невозможно.

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Налог с продажи доли в квартире

По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

Однако это правило действует только тогда, когда вы продаете свою недвижимость, которая была у вас в собственности менее 3 лет. Если же вы владели квартирой дольше трех лет, налог вы не платите. Срок три года считается от даты в вашем Свидетельстве о праве собственности.

Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.

То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.

Необоснованная жалоба в России в 2020 году

Стремясь реализовать свое право на защиту законных прав и интересов, граждане подают различные жалобы, но не все задумываются о том, что обращение должно быть обоснованным.

Отсутствие необходимых оснований заявления может стать причиной того, что его не будут рассматривать, а также лицо, в отношении которого была направлена жалоба, в ряде случаев может прибегнуть к защите своих прав.

Что это такое

Подавать жалобы в различные инстанции и к любым должностным лицам, как и другие виды обращений, позволяет Конституция РФ.

Это довольно эффективный способ восстановления нарушенных прав и интересов, который действительно работает при ответственном подходе заявителя к составлению обращения.

Но задумываясь о защите собственных прав и интересов, гражданин пренебрегает элементарными нормами, забывая о том, что любая жалоба должна быть основана на определенных фактах, доводах, доказательствах и т. д. В результате подается необоснованное обращение.

Жалобы, не имеющие под собой необходимых оснований, могут быть оставлены без рассмотрения.

Но лицо, в отношении которого было подано такое заявление, может также защищать свою честь, достоинство и доброе имя.

Таким образом, необоснованная жалоба последствия для заявителя несет негативные, в ряде случаев он может быть привлечен даже к уголовной ответственности.

Регулирующее законодательство

Конституция РФ и ряд Федеральных законов, в том числе ФЗ №59, устанавливают возможность подачи различных видов обращений гражданами и регулируют порядок их обработки соответствующими должностными лицами и организациями.

Законодательство обязывает заявителя указывать, что является основанием обращения, т.е. приводить факты, доводы, обстоятельства нарушения его прав.

Иногда жалоба может перейти в клевету, тогда заявитель может быть привлечен к ответственности в соответствии с УК РФ.

Но здесь нужно учитывать, что такое возможно только при указании в жалобе заведомо ложных сведений, которые приводят к тому, что честь, достоинство, репутация лица, к которому направлена жалоба, оказываются подорванными.

Добросовестное заблуждение гражданина не будет являться клеветой.

В каких случаях может быть признана таковой

Подавать различные жалобы в государственные органы, другие организации и учреждения, а также конкретным должностным лицам — право каждого гражданина.

Но не всегда население осведомлено о функциях, обязанностях, полномочиях определенных организаций или сотрудников. Нередко заявления оказываются необоснованными.

Жалоба будет признана необоснованной в следующих случаях:

Отсутствует обоснование причин недовольства не представлены необходимые доказательства своей позиции
Жалоба содержит некорректное основание например, утверждается о медленном обслуживании, когда время ожидания превышено не из-за халатного отношения сотрудников к своей работе
Содержит заведомо ложные сведения которые порочат репутацию, честь, достоинство лица, в отношении действий/бездействия которого подана претензия

Во всех таких случаях жалоба будет признана необоснованной и требования, изложенные в ней, останутся неудовлетворенными.

Когда переходит в донос

Сам по себе факт подачи претензии или жалобы еще не является подтверждением того, что в отношении гражданина были совершенны действия, нарушающие его права или интересы.

Все поступившие жалобы изучаются, и изложенная в них информация проверяется на предмет соответствия действительности.

Если информация из жалобы подтверждается, то по ней принимаются необходимые меры по устранению нарушения.

Но часто оказывается так, что жалоба содержит заведомо ложную информацию, которая порочит честь, достоинство, репутацию гражданина.

В этом случае речь может идти о доносе или клевете, за что действующий УК РФ предусматривает соответствующее наказание.

Как на нее отвечать

Нередко руководителям приходится задумываться о том, как ответить на необоснованную жалобу на работника, ведь не всегда обращения обоснованы.

Но ответ по таким заявлениям, поступившим в бумажном или электронном виде давать все равно придется.

Рассмотрим, что необходимо обязательно указать в ответе:

Данные заявителя и получателя жалобы
Краткое описание проблемы с которой связано обращение гражданина
Обоснование причин отказа в удовлетворении требований
Предупреждение о возможной ответственности за распространение ложной информации (при необходимости)
Дату, подпись лица ответственного за рассмотрение жалобы

Видео: обжалование судебных решений

Необоснованные жалобы на организацию

Различные жалобы в отношении организаций подаются нередко. Они не всегда обоснованы. Это касается, как государственных учреждений, так и коммерческих.

Например, часто люди жалуются на продажу некачественного товара, хотя сами допустили нарушения правил или условий эксплуатации, приведенных в инструкции.

Задача получателя жалобы состоит в том, чтобы разобраться в вопросе и решить, насколько она является обоснованной и необходимо ли принимать по ней какие-либо меры.

Может быть подана как руководителю организации, так и в различные государственные органы, например, по вопросам, связанным с реализацией товаров и услуг население часто сразу обращается в Роспотребнадзор, не отправляя претензию продавцу/производителю.

Необоснованные жалобы по таким поводам встречаются и в судах. Решение по жалобе может быть обжаловано в вышестоящей инстанции, суде и т.д.

Нужно правильно подготовить ответ, независимо от того, являются ли требования заявителя обоснованными или нет.

Клевета на судью

Возможность указывать с помощью жалоб на необоснованные или незаконные действия судей предусмотрена в ГПК и других законодательных актах, регулирующих нормы процессуального права.

Заявитель может обратиться с просьбой о внесении отметки в протокол судебного заседания или подать соответствующую жалобу.

Подача жалобы на действия/бездействия судьи обязательно должна быть обоснованной.

Хотя причины могут быть очень разными, от личной неприязни судьи к одному из участников дела, до отказа в истребовании документов, вызове свидетелей и т.д., что в итоге ущемляет права одного из участников процесса.

Но если жалоба содержит ложные сведения, которые порочат честь и достоинство или репутацию судьи, то он сможет обратиться с заявлением о клевете.

Результатом этого может стать привлечение виновного лица к уголовной ответственности в порядке ст. 128.1 УК РФ.

На учителя

Недовольство действиями/бездействием учителей не редкость. Они могут быть связаны как с нарушениями прав детей, так и с несоблюдением действующих норм и стандартов обучения.

Первоначально такие заявления обычно поступают директору образовательного учреждения, но могут быть направлены и в отдел образования или прокуратуру.

В любом случае по факту обращения начинается проверка, в ходе которой выясняются все обстоятельства причин жалобы, с учителя берется объяснительная и т.д.

На основании этого руководитель образовательного учреждения или иное должностное лицо принимает соответствующее решение и предпринимает меры для устранения нарушений.

Подают такие жалобы обычно родители учеников, хотя в определенной ситуации ученики могут также стать инициаторами обращения, т.к. законодательство не устанавливает фактических ограничений по возрасту для подачи административной жалобы.

Если обстоятельства и факты не подтвердятся, то жалоба должна быть признана необоснованной, а заявителю следует направить соответствующий мотивированный ответ.

На врача

Жалобы на сотрудников медицинских учреждений тоже довольно распространенное явление.

Причем подаются они по самым разным поводам от хамства работников, до назначения неправильного лечения.

Не всегда пациент знает специфику работы медицинских сотрудников и действительно способен оценивать конкретные действия, особенно если речь идет о назначенном лечении, диагностических процедурах и т.д.

Если заявление необоснованное, но жалоба подана просто по причине заблуждений конкретного человека, то на него нужно подготовить мотивированный ответ.

Если же жалоба содержит заведомо лживые сведения, оскорбления, информацию, направленную на унижение чести и достоинства и т.д., то это может стать причиной для привлечения заявителя к ответственности. Хотя доказать клевету будет совсем не просто.

Какая ответственность

Привлечение к ответственности лица, подавшего необоснованную жалобу, возможно только в ситуации, когда она содержит заведомо ложные данные, которые подрывают честь, достоинство, репутацию лица, в отношении которого она подана.

УК РФ позволяет привлекать к ответственности таких граждан в порядке ст. 128.1 или 306.

Также может быть подан и гражданский иск о защите чести и достоинства.

Необоснованная жалоба может появиться, как в результате намеренных действий заявителя, указывающего заведомо ложную информацию, так и при наличии простого заблуждения.

В любом случае на обращение должен быть дан соответствующий ответ. Но если действия направлены на унижение чести, достоинства, подрыв репутации лица, в отношении которого составлено обращение, то стоит задуматься и о привлечении виновного к ответственности.

Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Внесудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

  • узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
  • обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
  • подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
  • получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Судебный порядок

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

О каких суммах идет речь

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

Выводы

  • Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
  • Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
  • Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
  • Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.

Как пишется по делам: слитно или раздельно?

Фраза (по) делам действительно часто используется в письменной и разговорной речи. При этом в письменной речи регулярно возникает вопрос по поводу морфемы «по», а именно: к чему она относится — к приставке или предлогу. Поэтому давайте разберемся, как правильно пишется слово (по) делам.

Для определения, к чему относится морфема «по», можно воспользоваться классическим правилом русского языка. Оно заключается в том, что между морфемой «по» и словом «делам» нужно попробовать поставить определение или падежный вопрос. Если смысл сочетания изменится, то пишем слитно, а если нет, то раздельно.

Можно составить следующие конструкции слов: по моим делам, по чьим делам. Следовательно, морфема «по» является предлогом для слова «делам».

Правильный ответ: по делам.

Примеры предложений.

Завтра мне нужно съездить в город по делам, буквально на пару часов, а потом пойдем к реке.

Оценивать коллег я привык по делам, а не по сплетням от сослуживцев.

Я утром ходил по делам, а сейчас освободился и могу помочь тебе в строительстве дома.