Госрегистрация договора ипотеки

Посмотреть ответы на другие вопросы к экзамену или зачету по дисциплине «Теория государства и права (ТГП)»

Юридический прецедент — это правило, сформулированное в решении суда или иного государственного органа по конкретному юридическому делу, которому придается общеобязательное значение.

Существуют два вида юридического прецедента: судебный и административный.

Судебный прецедент — решение суда по конкретному делу, обоснование которого становится правилом, обязательным при решении аналогичных дел. При этом вопрос о применении аналогии решается также судом.

Административный прецедент — решение органа исполнительной власти по конкретному делу, обоснование которого становится правилом, которое применяется при решении аналогичных дел.

Характеристики правового прецедента как источника права:

— множественность — в правовой системе, использующей прецедент, его создают несколько органов;

— казуистичность — прецедент всегда конкретен и максимально приближен к жизненной ситуации;

— гибкость — позволяет правоприменительному органу выбирать тот прецедент, который в наибольшей степени соответствует как обстоятельствам дела, так и государственной политике в данной сфере.

Не всё судебное решение является прецедентом. В нём выделяют ядро, то есть изложение правовых принципов, применяемым к правовым вопросам, возникающим из конкретных обстоятельств дела — это и есть норма права, заключённая в решении.

Правовой обычай как источник права – это неоднократно и достаточно широко применяемое правило поведения, отражающее правовое содержание общественных отношений, которому придана форма позитивного права, то есть это обычай санкционированный государством.

Неразрывная связь правового содержания и юридической формы позволяет сформулировать два значения термина «обычное право», как в неюридическом смысле «протоправо», так и в чисто юридическом «правовой обычай». Это дает основание считать, что генезис обычного права начинается с обычной нормы, которая на определенном этапе развития общества выступает индикатором важнейших, жизненно необходимых социальных ситуаций, действует в отношении всех, кто подпадает под ее содержание и, что в дальнейшем, она переходит в разряд норм позитивного права.

Необходимо выделить основные способы государственного санкционирования обычаев: законодательный; правоприменительный; ведомственный и других государственных органов; договорной; «молчаливый» санкционирование посредством соблюдения обычая в деятельности государственных органов и учреждений; признание государствами международного обычая; государственное санкционирование обычаев, систематизированных и признанных негосударственными организациями.

Можно выделить несколько основных субъектов санкционирования правовых обычаев: государство как основной субъект, осуществляющий санкционирование через государственные органы исполнительной, судебной и законодательной власти; стороны

договора; негосударственные организации; государства как субъекты международного права.

Принимая во внимание разнообразие способов санкционирования, их логично классифицировать на две большие группы: прямое санкционирование и опосредованное (делегированное), когда государство предоставляет возможность другим субъектам наделять правовой формой обычные нормы.

Выделяются следующие критерии классификации и виды правовых обычаев:

— По способам санкционирования:

а) ссылочные – ссылка в нормативном акте, в правоприменительном решении;

б) соблюдаемые в деятельности государственных органов (путем соблюдения в деятельности государственного аппарата);

в) международно-признанные;

г) договорные;

д) неофициально систематизированные правовые обычаи, то есть через деятельность негосударственных организаций.

— По характеру санкционирования:

а) непосредственные;

б) опосредованные.

— По сфере действия:

а) местные;

б) национальные;

в) специальные;

г) артикулярные международные обычные нормы.

— По характеру действия:

а) основные;

б) субсидиарные.

— По отраслям права:

а) конституционные;

б) гражданско-правовые;

в) международные правовые обычаи и другие.

Особая роль обычного права отмечается в неотдифференцированных правовых системах, где правовой обычай доктрина и закон нередко конкурируют между собой. Однако обнаруживается тенденция к закреплению государством разделения сфер влияния (регулирования), нормирования общественных отношений со стороны указанных источников права. Особенно велика значимость обычно-правовых норм в национальных правовых системах Африки и Мадагаскара. В развитых правовых системах правовой обычай выступает в качестве дополнительного источника права.

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

Для уяснения норм законодательства, посвященных государственной регистрации ипотеки, нам представляется целесообразным рассмотреть понятие ипотеки, как разновидности залога.

Договор об ипотеке, или залоге недвижимого имущества представляет собой сделку, в которой одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (пункт 1 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, далее — ФЗ «Об ипотеке»).

Разновидности ипотеки:

1. Ипотека в силу договора, как подвид здесь можно отметить последующую ипотеку;

2. Ипотека в силу закона. Необходимо отметить, что данный вид залога возникает в следующих случаях:

— при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Гражданского Кодекса Российской Федерации — далее ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ);

— при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ);

— при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 64.1 ФЗ «Об ипотеке»);

— при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 ФЗ «Об ипотеке»);

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 2 статьи 20 ФЗ «Об ипотеке»).

При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Закона «Об ипотеке»).

Понятие последующей ипотеки закреплено в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке» — имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»).

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

В случае, когда сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются не одни и те же лица, при проведении государственной регистрации последующей ипотеки необходимо учитывать, в том числе, следующее:

— последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (пункт 2 статьи 43 ФЗ «Об ипотеке»);

— если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2 статьи 43 ФЗ «Об ипотеке»).

Независимо от того, кто является сторонами предыдущего и последующего договоров об ипотеке, заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается (пункт 5 статьи 43 ФЗ «Об ипотеке»).

Особенностью данного вида залога (ипотеки) является его предмет — недвижимое имущество, (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Практика арбитражных судов исходит из того, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 января 2005 года N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — Информационное письмо Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки).

Вопрос сохранения ипотеки в том случае, если первоначально предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, который впоследствии был закончен строительством, также разрешен в Информационном письме Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки. Так, в пункте 1 указанного письма разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

В случае если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием (пункт 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки).

В отношении ипотеки, как одного из видов обременения объектов недвижимого имущества, требующего государственной регистрации, необходимо определить перечень нормативно-правовых актов, которые регулируют совершение соответствующих регистрационных действий.

В первую очередь это отдельный нормативный акт, который посвящен залогу недвижимого имущества — ФЗ «Об ипотеке». Возможность установления специальных правил регистрации ипотеки указанным законом закреплено в п. 5 комментируемой статьи.

Особенности государственной регистрации ипотеки отражены также в:

— Приказе Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. N 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Административный регламент)

— Приказе Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (далее Инструкция о регистрации ипотеки)

— Постановлении Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — правила ведения ЕГРП)

В силу п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», конкретизирующего положения комментируемого закона, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке было необходимо до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 1 ноября 2005 года договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон.

Примерный перечень документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации ипотеки в силу договора, содержит ФЗ «Об ипотеке», конкретизированный перечень документов изложен в разделе II Инструкции о регистрации ипотеки, в котором указано, что на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1. Совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, — заявление залогодателя или залогодержателя (пункт 1 статьи 20 Закона «Об ипотеке»);

2. Подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;

3. Документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4. Подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

5. Подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (пункт 4 статьи 16 Закона, пункт 18 Правил ведения ЕГРП);

6. Подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

7. Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, и ее копия, подтверждающая полномочия представителя физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если стороной договора является физическое лицо);

8. Подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающих полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности);

9. Подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

10. Подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

11. Подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке), в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона;

12. Подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

13. Подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (пункт 4.1 статьи 20 ФЗ «Об ипотеке»);

14. Подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

15. Подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Если в регистрирующем органе (в деле правоустанавливающих документов) уже имеются копии учредительных документов юридического лица, документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы (пункт 2 статьи 17 комментируемого закона), в том числе:

1. Письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности (пункт 1 статьи 7 ФЗ «Об ипотеке»);

2. Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов (пункт 1 статьи 7 Закона об ипотеке, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации), либо документ, подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов — статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариально удостоверенный брачный договор — статья 40 Семейного кодекса Российской Федерации);

3. Согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об ипотеке»), в том числе:

4. Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 3 статьи 6, пункт 5 статьи 74 ФЗ «Об ипотеке», пункт 4 статьи 292 ГК РФ);

5. Согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (пункт 2 статьи 295 ГК РФ);

6. Доверенность на заключение договора об ипотеке (пункт 1 статьи 181, статья 185 ГК РФ) (нотариально удостоверенная в случаях, указанных в пункте 2 статьи 185 ГК РФ).

Подлинники представленных на государственную регистрацию документов, не предназначенных в соответствии с законом для помещения в дело правоустанавливающих документов, после государственной регистрации ипотеки возвращаются заявителям.

В пункте 2 комментируемой статьи указаны частные случаи, когда в регистрации ипотеки должно быть отказано, помимо общих оснований отказа в регистрации, установленных ст. 20 комментируемого Закона:

— если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу норм комментируемого Закона, а также правил ведения ЕГРП, в случае, если государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Принимая решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных препятствий к проведению государственной регистрации.

В день принятия решения о приостановлении регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, почтовым извещением отправляет по адресам, указанным в заявлениях, оригинал письма о приостановлении государственной регистрации. Стороны договора или их представители имеют право получить копию данного письма в приемной органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при:

— непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для государственной регистрации (перечень был приведен выше);

— несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

— необходимости проверки подлинности представленных документов (п. 2 ст. 21 Закона).

Инициатива приостановления государственной регистрации может принадлежать и самим заявителям. Так, по просьбе правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. Заявление должно содержать срок и причины приостановления регистрации. Документального подтверждения причин не требуется. Подача такого заявления прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в дальнейшем не засчитывается (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации).

Пунктом 3 комментируемой статьи установлено, что при государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

В свою очередь ФЗ «Об ипотеке» предъявляет дополнительные требования к содержанию договора об ипотеке: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

Что касается оценки заложенного имущества, то по общему правилу оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Пунктом 4 комментируемой статьи закреплена норма, в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогичные положения воспроизводятся в ст. 25 ФЗ «Об ипотеке».

Под закладной понимается именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 комментируемого закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 ФЗ «Об ипотеке», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено данным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона «Об ипотеке» составление и выдача закладной не допускаются, если:

— предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, леса, право аренды данного имущества;

— ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (пункт 5 статьи 13 ФЗ «Об ипотеке»).

Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки (пункт 5 статьи 13 ФЗ «Об ипотеке»).

К моменту представления на государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной последняя должна удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки (пункт 3 статьи 20 ФЗ «Об ипотеке»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ФЗ «Об ипотеке» регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 22, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке», т.е. данных о:

— наименовании регистрирующего органа;

— дате и номере государственной регистрации ипотеки;

— месте государственной регистрации ипотеки (согласно пункту 20 Инструкции);

— сведениях, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке»;

— дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю (которая соответствует дате внесения данных в закладную и заверения их государственным регистратором).

Названные данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа (пункт 2 статьи 22 Закона об ипотеке).

Все листы закладной составляют единый документ, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (пункт 3 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке»).

При погашении регистрационной записи об ипотеке необходимо учитывать следующие положения ФЗ «Об ипотеке»:

— в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (статья 42 ФЗ «Об ипотеке»);

— ипотека прекращается в случае прекращения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации (статья 41 ФЗ «Об ипотеке»).

В случаях если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Профессия — корпоративный юрист

Задача корпоративного юриста не в том, чтобы говорить: «разрешено» — «запрещено». Он должен помогать развивать бизнес, делать так, чтобы это было в рамках закона, эффективно, приносило прибыль. Об это Евгений Салыгин, декан факультета права НИУ ВШЭ, — в интервью Екатерине Рылько.

— Евгений Николаевич, юрист — очень широкая профессия. Есть юрисконсульты, юристы на предприятиях, адвокаты… В чем различия между ними в применении к бизнесу?

— Можно выделить следующие направления специализации юристов, работающих именно с бизнесом. Во-первых, это юристы-адвокаты. Они состоят в Коллегии адвокатов. Адвокатский статус позволяет им участвовать в судах по уголовным делам — это основное его преимущество. Во-вторых, корпоративные юристы. Они занимаются юридическим сопровождением всей деятельности коммерческой фирмы или госструктуры.

В-третьих, есть юристы, работающие в сфере юридического консалтинга. Если корпоративные юристы работают в компании и занимаются обслуживанием исключительно ее интересов, то юристы, занимающиеся консалтингом, состоят в штате специализированных фирм, которые приглашаются компанией для решения определенных специализированных или просто сложных вопросов. Те, кто работает в юридическом консалтинге, занимаются обычно более узкой сферой: таможенным законодательством, строительством, определенными вопросами налогообложения.

Наконец, есть еще так называемые вольные, или вольно практикующие юристы. Они не являются членами Коллегии адвокатов, не состоят в штате организаций, но как частные лица оказывают юридические услуги.

— В чем заключается работа корпоративного юриста?

— На мой взгляд, это наиболее сложная юридическая специализация. Приходится заниматься юридическим сопровождением самых разных видов деятельности компании в нескольких направлениях. Корпоративным правом — широким спектром проблем, связанных с ценными бумагами, уставными документами, проведением собраний акционеров. Трудовым законодательством — трудовыми договорами, приказами, инструкциями, анализом всех документов в области трудовых отношений.

И огромным блоком вопросов, связанных с заключением договоров. Кроме того если при возбуждении уголовного дела компанию представляет адвокат, то в гражданских делах представительством интересов фирмы в суде занимается корпоративный юрист. Корпоративный юрист участвует в ведении переговоров, особенно с иностранными партнерами. Кстати, по этой причине сейчас очень ценятся юристы, хорошо владеющие английским языком, а лучше — еще каким-либо европейским.

Наконец, на корпоративном юристе лежит большая доля ответственности за отношения с органами государственной власти, налоговой полицией, антимонопольной службой, таможней.

— Какие вопросы чаще решаются юристами компании, а какие — специалистами извне?

— Как правило, в компании есть юридический отдел во главе с опытным руководителем, который участвует в переговорах, поддерживает отношения с иностранными партнерами и может представлять компанию в суде. В отделе кроме того работает несколько юристов, занимающихся относительно несложными вопросами. Это корпоративные отношения, договорные отношения. Иногда еще один-два узких специалиста — в зависимости от размера компании, специфики ее деятельности и оборота. Но для решения сложных вопросов, связанных с налогообложением, таможенным законодательством, иностранным правом, фирмы обычно обращаются к внешним консультантам. А если возникает опасность возбуждения уголовного дела — то к адвокатам.

При привлечении специалиста извне обязанности тоже диверсифицируются. То, что имеет отношение к текущей работе, ложится на корпоративного юриста, другие задачи — на адвоката или юристконсульта.

— Как обычно складывается карьера начинающего корпоративного юриста — вот человек учится на последнем курсе бакалавриата или в магистратуре…

— Как правило, на старших курсах юристы уже подыскивают место работы. Им положена обязательная практика, ознакомительная и производственная. В процессе производственной практики они уже целенаправленно идут туда, где хотят работать. Если компания нуждается в юристе, то они на условиях неполного рабочего времени уже могут там работать. Студенты, как правило, работают помощниками корпоративных юристов, им выплачивается зарплата порядка 20-25 тысяч рублей. Получив диплом, они уже становятся полноправными юристами в компании. Спустя три-пять лет специалист уже может претендовать на должность руководителя юридического отдела. В зависимости от собственных знаний и от размера компании — сколько юристов она может себе позволить — это может быть как руководитель юридического отдела в целом, так и — более редкий случай — руководитель определенного направления.

Другой путь — работа в юридическом консалтинге. Сейчас в России юридическим консалтингом занимаются как крупные международные компании, такие, как Baker & McKenzie, White & Case, Allen & Overy, Salans, Goltsblat BL — их ведущая роль связана с отработанными технологиями юридического бизнеса и глобальным характером юридических услуг, так и отечественные компании, имеющие зарубежные представительства — «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», «Пепеляев групп», АЛРУД и др.

Те, кто идет в юридический консалтинг, сначала работают помощниками юристов, потом занимают самостоятельную позицию и далее уже продвигаются до руководителей практики, руководителей направления, руководителей подразделений, менеджеров, партнеров. Карьера в консалтинге имеет свои преимущества: в этих фирмах, как правило, развитая система материальных поощрений, человек в принципе может продвинуться достаточно быстро. В таких компаниях проще получить узкую специализацию.

— Как обычно проходит обучение работающего с бизнесом юриста в вузе? Имеет ли смысл уже на этапе бакалавриата обращать внимание на определенные курсы, которые в будущем могут стать основой для получения определенной узкой профессии?

— Современное обучение юристов на первой ступени высшего образования не предполагает специализации. Бакалавры получают самую общую подготовку, никаких специализаций стандарт их обучения не предусматривает. Подготовка бакалавра включает базовые юридические знания из области теории и истории государства и права, отраслевых юридических наук: гражданского, уголовного, конституционного, административного, процессуального права, которые закладывают основу юридического мышления. Плюс умения и навыки юридической работы, которые тесно связаны с юридическими документами: требуется умение понимать юридический текст, составлять договоры, оформлять иные юридические действия и давать юридическую квалификацию, устанавливая связи между нормами законов, договоров и жизненными событиями. Человек может много времени изучать законы, но не научиться связывать реальность и законодательство, видеть в событиях юридические факты, в таком случае он не юрист.

Более узкую специализацию работающие с бизнесом юристы получают на втором уровне высшего образования – в магистратуре. Здесь самое главное — это не заучивание кодексов, которые можно почитать и самостоятельно. Жизненный цикл законов у нас сейчас очень небольшой, проходит пять лет, и законодательство в той сфере, в какой человек специализируется, может полностью поменяться. Полученная теоретическая и прикладная подготовка позволяет юристу всегда быть в курсе дела и выполнять поставленные задачи.

В обучении магистров гораздо важнее изучение тонкостей, деталей, практики реализации права, что дается на мастер-классах, в том числе приглашенных специалистов, получение представления о том, как применяются нормы законов в судебной практике. Однако окончательную шлифовку юрист получает лишь в процессе работы. В условиях быстро меняющихся норм и постоянных изменений судебной практики, только опыт и постоянное повышение квалификации могут научить применять знания на практике.

— Какие юристы для бизнеса наиболее востребованы рынком труда? Вы говорили о юристах, специализирующихся на налогообложении, таможенном, корпоративном праве…

— Да. Таможенное право, вопросы налогообложения, а также корпоративное законодательство — чрезвычайно востребованные и сложные области. Таможенное и международное экономическое право в целом достаточно быстро меняются. Вступление России в Таможенный союз, Евразийское экономическое сообщество например – это существенное изменение законодательства. Много нового в правовом регулировании нас ждет в связи со вступлением в ВТО. Здесь нужно постоянно отслеживать информацию по пошлинам и налогам, чтобы компании не приходилось платить больше.

Очень важная профессия — налоговый консультант. Налогообложение постоянно меняется, и юрист должен понимать, что оформление каждого договора, каждой сделки определенным образом несет для компании те или иные налоговые издержки, подчас очень существенные. Например, предоставление в аренду помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, может как подлежать налогообложению, так и от него освобождаться. Все будет зависеть от того, предусмотрен ли законодательством соответствующего иностранного государства или международным договором аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций. При этом перечень таких иностранных государств определяется Минфином РФ.

Весьма востребованы специалисты, представляющие компании в судах — арбитражных, судах общей юрисдикции. Это требует дополнительной квалификации. Здесь нужно очень хорошо знать гражданское, гражданско-процессуальное и арбитражно-процессуальное право.

Востребовано сейчас все, что связано с недвижимостью. Таких специалистов немного, и они могут претендовать на очень высокую оплату труда. Здесь помимо общих норм гражданского права нужно очень хорошо разбираться в огромном массиве административно-правовых, технических и санитарных норм, в земельном, строительном праве, в регулирующих документах местной администрации. И нужно понимать, как это все между собой связано. Такие специалисты — очень редкие люди, обладающие системным мышлением, умением связывать, казалось бы, не связанные между собой вещи.

Есть и другие узкие и востребованные специализации: в области правового сопровождения интеллектуальной собственности, энергетики, природопользования, медицинских услуг, спортивной деятельности. Проблематике этих сфер очень мало обучают в вузах, а законодательство в этих областях крайне запутано. Это и технические нормы, и санитарные нормы, и международное право. Люди, которые в этом разбираются, ценятся очень высоко. Для работающего с бизнесом юриста очень важно после обучения в вузе найти хорошее место работы, где можно многому научиться у более опытных специалистов.

— Как изменится юридическая профессия в течение ближайших пяти-семи лет?

— Скорее всего, в течение ближайших лет нас ждут серьезные организационные изменения.Уже не один год наше Министерство юстиции и адвокатское сообщество говорят о необходимости реформы в сфере оказания юридических услуг. Эта реформа уже началась. Уже принят закон о бесплатной юридической помощи, расширяющий возможности граждан для ее получения. Следующий, более важный для юридического сообщества шаг — введение корпоративных юристов и тех, кто занимается юридическим консалтингом, в адвокатуру. Речь идет о том, что в будущем, видимо, юридические услуги не смогут оказывать юристы, не состоящие в адвокатуре. Как считают в Министерстве юстиции, адвокатский статус налагает на юристов массу дополнительных обязанностей. Это нормы адвокатской этики, это четкие формальные отношения в адвокатских объединениях, это обязанность периодически оказывать бесплатную юридическую помощь. Корпоративные юристы и те, кто работает в юридическом консалтинге, как считает наше государство, не имеют практически никаких обязанностей и участвуют в сомнительных сделках — сокрытии доходов, уходе от налогообложения. Так что в ближайшем будущем нашим корпоративным юристам придется стать адвокатами.

— Что изменится для корпоративных юристов с получением нового статуса?

— Я думаю, они, как и прежде, смогут оказывать помощь организациям. Однако расценки на их услуги повысятся из-за возрастания издержек профессии. Станут более высокими и серьезными барьеры вхождения в юридическую профессию, поскольку нужно будет отдельно получить статус адвоката. Для этого нужно поработать помощником адвоката не менее года или не менее двух лет по юридической специальности, сдать квалификационный экзамен, вступить в коллегию адвокатов, и только после этого заниматься юридической деятельностью. Соответственно, рынок сузится, издержки на обучение повысятся, а значит услуги могут вырасти в цене. Но в целом, конечно, компании будут и дальше использовать юристов как в юридическом консалтинге, так и в собственном штате, просто отношения станут более прозрачными и формализованными.

Однако по сути работа юристов, связанных с бизнесом, останется прежней. Ведь задача корпоративного юриста не в том, чтобы говорить: «разрешено» — «запрещено». Он должен помогать развивать бизнес, делать так, чтобы это было в рамках закона, эффективно, приносило прибыль.

Салыгин Евгений Николаевич

Факультет права: декан