ГК РФ ст 450

Все больше семей сегодня используют материнский капитал для оплаты квартиры или дома. Размер денежной помощи в 2018 году составляет 453 026 рублей. Этой суммы не хватит на полную оплату жилья, однако она значительно облегчает бремя расчетов за жилье.

Порядок действий

Общая схема покупки недвижимости под материнский капитал следующая:

  1. Заключение сделки с продавцом и регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Этот этап идет первым, поскольку только после переоформления недвижимости сотрудники фонда будут оценивать жилье на соответствие требованиям закона.
  2. Подача документов на выплату средств в ПФР. Рассмотрение заявки Фондом займет 1 месяц, после чего он примет решение – выплатить средства или нет.
  3. Выплата денег. Если сделка в порядке, ПФР выплачивает денежные средства по сертификату. Перечисляются они на счет покупателя или банка, если речь идет о погашении ипотеки.

Далее рассмотрим подробнее ключевые моменты процедуры реализации материнского капитала.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка. По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:

  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Особенности продажи покупателю через маткапитал

Если покупатель приобретает квартиру под маткапитал, продавец сможет получить свои деньги не ранее, чем через 2 месяца после государственной регистрации перехода права собственности на нового владельца. Это связано с длительной процедурой проверки сделки сотрудниками ПФР.

В связи с этим продавцы изыскивают способы обезопасить себя, защитить свои интересы и как можно быстрее получить оплату. На практике появились следующие варианты продажи:

  1. Непосредственно под материнский капитал (без ипотеки).

В договоре указывается, что часть вносится собственными накоплениями покупателя, а часть средств будет выплачена продавцу из средств материнского капитала после госрегистрации. Как правило, до дня полной оплаты устанавливается обременение (залог) квартиры в пользу продавца.

Этот вариант более удобен для покупателя, поскольку не нужно привлекать дополнительные источники финансирования. Однако если ПФР не одобряет сделку, покупатель будет вынужден изыскивать иные способы оплаты – это уже риск продавца.

  1. С использованием кредитных средств (ипотеки).

Покупатель заключает ипотечный договор, рассчитывается кредитными средствами с продавцом, а после согласования сделки с Фондом средства материнского капитала перечисляются в банк. Этот вариант более предпочтителен для продавца, поскольку не несет практически никаких рисков. Покупатель же будет вынужден нести расходы на оформление, получение и возврат кредита.

Какой из перечисленных выше вариантов выбрать – зависит исключительно от решения сторон. В любом случае покупатель никогда не получает наличные деньги из Фонда – расчеты осуществляются напрямую между ПФР и продавцом (или ПФР и банком) через банковские счета.

Как оформить в договоре купли-продажи: образец

Первый этап использования материнского капитала – заключение сделки купли-продажи жилья. Уделите особое внимание составлению договора. Наряду с иными существенными условиями он обязательно должен содержать условие о частичной оплате квартиры с использованием средств материнского капитала.

Прописать условие об оплате можно следующим образом:

«Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с даты окончательного поступления средств на счет Продавца»

После подписания основного договора документы передаются на регистрацию в Росреестр. Спустя 5-14 дней с даты подачи документов проходит государственная регистрация права собственности покупателя.

После завершения процедуры нужно сформировать пакет документов для ПФР:

  1. Заявление о распоряжении средствами капитала. Бланк можно найти на сайте Фонда или в территориальном отделении.
  2. Сертификат (дубликат сертификата) на материнский капитал.
  3. Паспорт и СНИЛС заявителя.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия договора купли-продажи квартиры (дома) с отметкой о госрегистрации.
  6. Выписка из ЕГРН на квартиру (дом).
  7. Если жилье не оформлено в собственность родителей и детей по долям – нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи.

Документы подаются в территориальный орган ПФР. После получения бумаг специалисты Фонда начинают тщательную проверку сделки. Если все в порядке, Фонд принимает решение о перечислении средств материнского капитала.

Подробнее по теме покупки квартиры на материнский капитал смотрите видео

В случае, если Фонд отказал в перечислении средств, такое решение придется обжаловать через суд.

Можно ли будет позднее продать жилье?

Распорядиться купленной квартирой в будущем можно с учетом ряда особенностей, которые зависят от возраста детей.

  1. Если детям уже исполнилось 18 лет.

В этом случае вопрос решается без обращения в органы опеки и попечительства. Продать квартиру можно с учетом мнения всех сособственников. Такие сделки в обязательном порядке оформляются нотариально, поскольку речь идет о продаже долевой собственности.

Если кто-то из сособственников квартиры решит продать свою долю отдельно от других владельцев, придется направлять остальным собственникам уведомления о преимущественном праве покупки.

  1. Если дети несовершеннолетние.

В этом случае без обращения к органам опеки и попечительства не обойтись. Интересы ребенка при продаже не должны быть нарушены, в связи с этим вам придется представить доказательства того, что дети получат доли в другом жилом помещении.

Чаще всего в таких случаях речь идет об альтернативной продаже – сделке, направленной на одновременную продажу своего жилья и покупку нового.

Для оформления такой сделки наряду со стандартными документами понадобится разрешение органа опеки и попечительства на ее проведение.

Советы

  1. Тщательно проверьте сделку на соответствие ее требованиям закона до того, как вы подадите документы в ПФР. Это позволит избежать риска отказа в перечислении денег.
  2. Если ваш покупатель оплачивает квартиру с использованием материнского капитала без ипотеки, пропишите в договоре условие о залоге квартиры до момента полной оплаты.
  3. Перед подготовкой документов проконсультируйтесь с сотрудниками вашего ПФР, чтобы получить актуальную информацию.
  4. Если вы продаете квартиру, купленную под маткапитал, обратитесь к специалисту за помощью в оформлении документов.

Как заработать на инвестиционных счетах по максимуму и избежать убытков

Налоговый кодекс предусматривает две льготы для владельцев ИИСов. Первая (тип А) – налоговый вычет в размере зачисленной на ИИС суммы в пределах 400 000 руб. в год, т. е. из бюджета можно вернуть до 52 000 руб. ранее уплаченного налога на доходы физлиц (НДФЛ). Если каждый год вкладывать 400 000 руб., то и 52 000 руб. из бюджета можно получать ежегодно. Вторая (тип Б) – полное освобождение от НДФЛ прибыли, полученной от активов на ИИСе. Инвестор может воспользоваться лишь одной из льгот по собственному желанию, подав налоговую декларацию.

Причем первой льготой можно воспользоваться уже на следующий год после открытия счета, а второй – только спустя три года. Открыв счет и вложив деньги в 2019 г., инвестор сможет подать документы на вычет типа А уже в 2020 г.

Именно первая льгота не нравится Минфину. Ведомство недавно предложило подумать об отказе от нее, а замминистра Алексей Моисеев назвал вычет типа А неким кредитом на доход, который еще не получен. Правда, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина идею отказа не поддержала. Представитель Минфина сказал, что реформа, если состоится, не должна затронуть тех людей, которые уже инвестировали.

Так что, пока налоговая льгота в силе, самое время открыть инвестиционный счет – например, как более доходную альтернативу накопительному долгосрочному вкладу. «Простая покупка ОФЗ на ИИС и вычет на взносы могут дать доходность больше, чем по вкладам», – уверен первый заместитель гендиректора «Открытие брокера» Владимир Крекотень.

Отсчет времени жизни ИИСа ведется не с момента пополнения, а с даты открытия счета, поэтому, даже если инвестор пока не планирует пополнять счет, все равно имеет смысл его открыть уже сегодня, добавляет инвестиционный стратег «БКС премьера» Александр Бахтин.

Льгота не для всех

Вычет на взнос подходит новичкам на рынке, считает руководитель отдела инвестиций и трейдинга «Тинькофф банка» Антон Кицун: как правило, им важен гарантированный доход, а вычет на взнос позволяет заранее рассчитать, на льготу какого размера он может претендовать. Кроме того, так как максимальная сумма, с которой может быть получен налоговый вычет, ограничена 400 000 руб. в год, такой продукт более интересен инвесторам с небольшими сбережениями, замечает ведущий аналитик по рейтингам страховых и инвестиционных компаний «Эксперт РА» Диана Коваленко.

Однако, решив открыть ИИС в расчете на вычет типа А, нужно помнить, что он предоставляется лишь инвесторам, имевшим в предыдущие периоды доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Поэтому этой льготой не могут воспользоваться пенсионеры, не имеющие иных, кроме пенсии и процентов по вкладам, доходов, индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, и т. д.

Другой нюанс не понравится тем, кому могут досрочно понадобиться деньги со счета. Забрать деньги с ИИСа можно только полностью, закрыв счет, независимо от его срока жизни. И если инвестор сделает это до истечения трех лет с момента открытия, то ранее полученные вычеты ему придется вернуть в казну, да еще и уплатить пеню – как за неуплаченный в срок НДФЛ.

Своим клиентам мы рекомендуем получать налоговые вычеты типа А по итогам трех лет, чтобы не пришлось возвращать вычеты с дополнительными штрафами, говорит начальник управления инвестиционных продуктов и технологий УК «Открытие» Евгений Горбунов.

Доходы и расходы

Владельцы ИИСов зарабатывают не только благодаря вычетам на взносы, но и получают доход от вложений в хорошие активы. Инвестировать средства ИИСов можно в иностранную валюту, а также в любые ценные бумаги, допущенные к торгам на российской бирже: российские и иностранные акции, облигации, производные финансовые инструменты, паи ПИФов, ETF и т. д. Нельзя покупать ОФЗ для населения (ОФЗ-н), а также вносить средства с ИИСа на счет форекс-дилеров. Кроме того, на средства со счетов доверительного управления (ДУ) можно купить паи ПИФов только сторонних УК. Зато до 15% средств со счета ДУ можно положить на банковский депозит.

По данным Московской биржи, к началу мая почти 771 000 россиян обзавелись ИИСами. Большинство из них выбрали брокеров, ИИС в управляющей компании открыл лишь каждый восьмой владелец счета.

УК, как правило, предлагают клиентам несколько готовых стратегий инвестирования через ИИС с разным уровнем риска и потенциальным доходом от вложений с использованием разрешенных инструментов.

Аналитики брокеров также дают клиентам рекомендации, что можно было бы купить на ИИС для получения желаемого дохода. По их расчетам, ИИС, наполненный надежными корпоративными облигациями и ОФЗ, без пополнения за три года с учетом вычета типа А может принести 35–40% прибыли, а счет с акциями крупных компаний при благоприятной рыночной ситуации (что, впрочем, не гарантировано) – 70% и более.

Сейчас максимальная ставка трехлетнего рублевого вклада в госбанке на сумму 400 000 руб. – 8,2% годовых (РСХБ, «Доходный», проценты в конце срока); чистый доход от такого вклада за три года – 24,6% годовых.

Однако инвесторы получат не весь доход. Брокеры и УК берут за свои услуги плату.

Комиссии брокеров за покупку или продажу бумаг невелики – в среднем 0,03–0,05% от суммы сделки. «Открытие брокер» также взимает с клиентов 0,006–0,012% от стоимости портфеля каждый рабочий день, но не менее 90–177 руб. в месяц – «за формирование и аналитическое сопровождение модельного портфеля в целях поддержания его актуальной структуры», пояснил представитель брокера. Также клиенты брокеров платят комиссии депозитариям – 140–170 руб. за месяц, в котором проводились операции по счету.

УК берут за услуги больше. Большинство взимают с клиентов с ИИСами вознаграждение «за размещение и пополнение» (1–2% от стоимости активов), «за управление» (около 0,5–2% от среднегодовой стоимости активов), а иногда и «за успех» (например, 10–15% от заработанной для клиента прибыли). Также за счет активов клиентов УК оплачивают услуги бирж, банков, депозитариев, регистраторов, и прочие расходы, понесенные при исполнении договора.

«УК не только обеспечивает правильный выбор бумаг для ИИСа, оценку рисков вложений, но и профессиональное управление активами, которое приносит дополнительную доходность клиентам, – объясняет Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-капитал». – Комиссии за размещение завязаны на канал продаж: если это агентские продажи офлайн, то сюда включены комиссии агенту, если это онлайн, то плата за эквайринг». По ее мнению, в идеале рынку нужны единые правила для всех участников – УК и брокеров.

Какой доход можно получить с помощью брокерских ИИС

Сбросить сортировку * Ожидаемый (потенциальный) доход от разовой инвестиции до 400 000 руб. с учетом налоговой льготы 13% от вложенной суммы за три года без реинвестирования купонов и дивидендов ** Балтийский лизинг — БП1, ГИДРОМАШСЕРВИС — Б1, ГТЛК 1P-03, Кредит Европа Банк Б01P01, Лидер-Инвест БП2, ЧТПЗ 1P3, Тойота Банк Б1P1, ЛенСпецСМУ Б1P2, ЛСР БО 1Р3, ПИК БО-П01, ТМК БО-6, КТЖ 1, ТрансКомплектХолдинг БП1, Трансмашхолдинг ПБ1 *** доходность вложений за период 2016-2018 г; **** Ленэнерго (прив), Распадская, ROS AGRO PLC (GDR), RUSAL PLC, АФК «Система», «Северсталь», Энел Россия, Группа ЛСР, Детский мир. Источник: брокерский компании и банки

Лайфхаки для владельца ИИСа

Чтобы не лишиться права на налоговые льготы, нужно не только не разрывать договор до истечения трех лет, но и не открывать второй ИИС, предупреждают брокеры и управляющие. По их словам, уже были случаи, когда клиент открывал по незнанию ИИС или забывал о нем, а через некоторое время открывал еще один у другого профучастника и налоговая служба отказывала ему в вычете, так как формально у него два таких счета. Брокеры и УК не всегда могут проверить, открыты ли у клиента ИИСы в других компаниях; по закону они не обязаны регистрировать ИИСы на Московской бирже.

Управляющие и брокеры хором советуют размещать деньги на ИИСе ближе к концу года, так как вычет типа А начисляется за календарный год. Это позволяет уже в начале следующего года подать документы на вычет, а полученные средства разместить на том же счете.

«Если внести 400 000 руб. под конец календарного года, можно формально сэкономить один год и фактически продержать деньги на ИИСе два года с небольшим. Если на этот период купить ОФЗ с погашением через 2,5–3 года (их доходность около 7,5% годовых), то можно получить доходность с учетом вычета типа А почти 14% годовых. Такое решение оптимально с точки зрения риска и доходности», – предлагает директор по развитию «КИТ финанс брокер» Александр Леснов.

Впрочем, этим не стоит злоупотреблять. Если пополнить счет в конце третьего года, не провести ни одной операций с бумагами и подать декларацию на вычет, а затем вывести деньги с ИИСа, налоговый инспектор может отказать в вычете, так как сочтет его неосновательным обогащением, предупреждает руководитель отдела инвестиций и трейдинга «Тинькофф банка» Антон Кицун. В статье 54.1 Налогового кодекса оговорено, что налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу или сумму подлежащего уплате налога, если неуплата или возврат налога не является основной целью его операций.

Брокерские ИИСы позволяют выводить со счета купоны по облигациям и дивиденды по акциям, не нарушая условий получения налоговой льготы, рассказывает вице-президент Сбербанка, руководитель департамента глобальных рынков Андрей Шеметов. У владельца ИИСа есть возможность подключить опцию зачисления купонов сразу на банковский счет, что позволит их использовать, не дожидаясь закрытия ИИСа, поясняет инвестиционный стратег «БКС премьера» Александр Бахтин.

Однако реакция налоговой службы на подобные действия пока до конца не понятна, предупреждает руководитель департамента по работе с клиентами ИК «Церих кэпитал менеджмент» Сергей Королев.

Брокеры и управляющие не советуют владельцам ИИСов торопиться с выбором льготы и сразу обращаться за вычетом на взнос. Если клиент инвестирует в высокорискованные инструменты с высокой доходностью, ему, возможно, стоит дождаться завершения трехлетнего срока, чтобы оценить, что выгоднее – получить вычет на взнос за последние три года (максимум 156 000 руб.) или же вычет на доход, который может оказаться выше этой суммы, советует портфельный управляющий «Альфа-капитала» Евгений Жорнист. Но если средства вкладываются в более консервативные бумаги или, к примеру, в облигации, купонный доход по которым не облагается налогом, логичнее выбрать вычет на взнос: вычет на доход в этом случае, вероятнее всего, будет меньше.

Примеры стратегий управляющих компаний для ИИС доверительного управления

Сбросить сортировку * Ожидаемый (потенциальный) доход стратегии с учетмо разового налогового вычета на взнос ** УК взимает «плату за прекращение»: через 32-366 дней — 2% от суммы активов, переданных в управление; 367-732 дней — 1%; более 732 дней — 0% *** Качественные рублёвые облигации, купоны по которым не облагаются НДФЛ, корпоративные облигации первого эшелона. Средний срок погашения — 3 года; **** Комиссия Депозитария составляет 0,06% годовых от рыночной стоимости среднемесячного остатка ценных бумаг ***** — УК взимает плату при закрытии ИИС сроком менее 548 дней — 0,5-2% Источник: данные управляющих компаний

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

  • Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
  • Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

  • Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
  • Обустройства антресольного этажа.
  • Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
  • Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
  • Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

  • Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
  • Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
  • Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
  • Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
  • Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

  • Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

  • Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
  • Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
  • Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
  • Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
  • Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
  • Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
  • План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
  • Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

  • Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
  • Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

  • Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
  • Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
  • Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.