ГК РФ аренда жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Коллекторские агентства — компании, занимающиеся взысканием денежных долгов с людей. Причём, зачастую, данные компании занимаются противозаконной деятельностью, вроде угроз физической расправы или нанесения ущерба имуществу человека, который должен им деньги.

О компании и контакты

Федеральное Коллекторское Агентство «Эверест» является лидером в сфере взыскания денежных долгов. Агентство успешно осуществляет свою деятельность, как на Европейских рынках, так и в странах СНГ.

Деятельность компании заключается в взыскании долгов по Агентской схеме, суть которой заключается в перекупке денежных долгов у кредитных организаций и дальнейшее выбивание денег.

Связаться с сотрудниками агентства «Эверест» можно следующим образом:

  • Позвонить по телефону: 8 800 222 75 30
  • Написать письмо на электронную почту: contact@everestcollect.ru
  • Посетить главный офис компании в России по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, дом 34, корпус 8.

Также информацию о коллекторском агенстве «Эверест» можно узнать на официальном сайте: everestcollect.ru/

Как работают сотрудники из «Эвереста»

Начальные действия компании по отношению к должникам:

  • Рассылка sms-сообщений и писем по адресу должников с уведомлением о том, что им необходимо оплатить свои долги в назначенные сроки.
  • Совершение телефонных звонков, в ходе которых, сотрудники компании выясняют, когда им вернут их деньги.
  • В случае если письма и телефонные звонки не приносят должного результата, проводятся личные встречи. В ходе встречи, сотрудники агентства доносят информацию о задолженности и выясняют, когда должник сможет оплатить свои долги.

Передача дела в суд:

  • Если все перечисленные выше методы не позволили прийти к соглашению, то коллекторское агентство передаёт дело о задолженности в суд. Случается такое крайне редко, так как компании не выгодно судиться из-за того, что суд обяжет должника выплатить только основную сумму долга без штрафных пени.
  • В случае если дело передаётся в суд, агентство зачастую выигрывают судебный процесс, и за выплатой долга теперь будут следить судебные приставы, которые в случае неуплаты могут изымать личное имущество.

Единственное, сумма указанная ранее коллекторами может быть несколько уменьшена, так как по закону кредитор не вправе требовать процент по просрочке больше допустимого правопорядком, да и взыскание обычно распределяется в зависимости от доходов должника на несколько платежей, которые легче оплатить чем всю сумму сразу, которую обычно требуют незаконно.

Примеры неадекватного поведения со стороны КА «Эверест»

Для взыскания денежных долгов, коллекторские агентства, в том числе и компания «Эверест», зачастую совершают противозаконные действия, в результате которых многие выплачивают все свои долги. Среди противоправных действий выделяют:

  • Постоянные телефонные звонки, в ходе которых коллекторы компании «Эверест» требуют вернуть займ с огромными процентами, а также угрожают физической расправой и порчей личного имущества в случае неуплаты. Звонки также могут совершаться на рабочее место должника, а также его родственникам и знакомым.
  • Кроме звонков, коллекторы регулярно рассылают письма с угрозами и оскорблениями в адрес должников.
  • Бывают случаи, когда коллекторы требуют уплату денежных средств с родственников должника.

Читайте еще: вся правда о коллекторах агентства «Восток-Финанс», и как вести беседы с ними.

Как зарегистрироваться на Сеоспринте, и что можно заработать здесь расскажет эта статья.

Как прекратить назойливые звонки

Если вам начали поступать регулярные звонки от агентств, то рекомендуется изучить текст федерального закона № 230. В нём подробно описано, что запрещается делать в случаях взыскания денежных долгов.

Полезные советы для борьбы с коллекторами:

  • В случае если от вас требуют личной встречи и назначают её, то вы можете проигнорировать их предложение и не встречаться с ними. Однако, если вы хотите обсудить какие-либо моменты, касающиеся выплаты вашего долга, то можете провести встречу с коллекторами.
  • Если вы не желаете общаться с коллекторскими агентствами, то при ответе на их звонок сразу отказывайтесь от разговора и говорите им, чтобы отправляли свои требования суд.
  • Не бойтесь судебных разбирательств, так как суд в большинстве случаев назначает такой график погашения долга, какой вы сможете себе позволить. Кроме того, суд отменяет все проценты, добавленные к вашему долгу за неуплату, так что вернуть вам нужно будет лишь основную сумму долга.

Не бойтесь угроз коллекторов о том, что они подадут на вас в суд по делу о мошенничестве. Ещё не было ни одного случая, когда должника признавали в суде мошенником. Еще узнайте, какие гонорары Мейвезера и Макгрегора за бой.

  • Для прекращения звонков со стороны коллекторов, подавайте на них заявление в полицию и прокуратуру, зачастую это помогает избавиться от назойливых звонков.
  • Главное, не воспринимайте все угрозы и требования коллекторов, так как все эти требования являются противозаконными. Вам остаётся лишь ожидать момента, когда коллекторское агентство обратится в суд. Только в этом случае вы сможете спокойно оплатить все ваши долги.

Отзывы должников о коллекторах

Отзывы о коллекторском агентстве «Эверест» в основном веют негативом по отношению к компании:

Максим, 29 лет:

Работники коллекторского агентства «Эверест» регулярно нарушают Федеральные законы РФ. От них поступают постоянные звонки примерно по десять-двадцать раз в течение дня. Кроме того, коллекторы звонят не только мне, но и моим знакомым, которые не имеют никакого отношения к моим долгам. В ходе разговоров с коллекторами невозможно обсудить условия оплаты долга, в ответ поступают лишь угрозы. Так что было принято решение подать на них заявление в прокуратуру.

Андрей, 34 года:

С коллекторским агентством «Эверест» просто невозможно сотрудничать. Сначала мне позвонили в первый раз, в ходе разговора мне объяснили, что я должен оплатить свой денежный займ с начисленными процентами за неуплату в назначенные сроки. Как только спросил у сотрудника о том, куда нужно перечислять деньги, звонок был сброшен. В дальнейшем звонить мне стали по десять раз за день. Вести разговор с коллекторами бесполезно, так как они только угрожают, что подадут на меня заявление в суд, а отвечать на мои вопросы не собираются. В итоге просто сменил свой номер телефона, и звонки прекратились, теперь жду от них обращения в суд.

Кристина, 26 лет:

Коллекторы из агентства «Эверест» оказывают психологическое давление на должников. Причём они могут требовать даже долги, к которым человек не имеет никакого отношения. Так, мне стали звонить коллекторы и требовать от меня уплату долга моего дальнего родственника, с которым я не общаюсь уже много лет. Попыталась им объяснить ситуацию, но в ответ лишь начали мне угрожать. Так что, пришлось менять номер телефона, чтобы прекратить дальнейшие разговоры с коллекторами.

Защищены ли заемщики на законодательном уровне от неправомерных действий коллекторов, и как с ними общаться, детали на видео:

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается путем проведения государственной кадастровой оценки.

Если рыночную стоимость определить невозможно, кадастровая стоимость для конкретного объекта недвижимости определяется в индивидуальном порядке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор.

Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года. Узнать кадастровую стоимость квартиры или земельного участка можно на специализированном сайте Rosreestr.net, для этого перейдите по этой ссылке — https://rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti . На сайте, в строке поиска введите кадастровый номер или полный адрес, далее выберите объект и увидите официальную кадастровую стоимость в разделе информация. Если вам нужно получить официальную справку от Росреестра о кадастровой стоимости, то рядом нажмите «получить справку» и закажите её, после оплаты пошлины, справка поступит к вам на почту в течение 1-2 дней.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки включает комплекс следующих действий:

  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с исполнителем работ договора на проведение оценки;

  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

  • экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры — рыночная стоимость квартиры, которая устанавливается и рассчитывается действующим органом — Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой.

Показатель кадастровой стоимости квартиры необходим для определения размера налога на имущество физических лиц, находящегося в собственности этих лиц.

Этот показатель рассчитывается государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит на основе данных о недвижимости, которые предварительно внесены в кадастр.

Кадастровая стоимость земельных участков

Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления.

К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:

  • территориальное размещение;

  • площадь земельного участка;

  • категорию земельного участка;

  • особенность разрешенного использования участка и др.

От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, определяемый в соответствии с главой 31 Налогового кодекса.