Договор управления многоквартирным домом заключается

Глава 11. Исчисление сроков (ст. 190-194)

Статья 190. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени

1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.

2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.

3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням.

Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

4. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.

Статья 193. Окончание срока в нерабочий день

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Статья 194. Порядок совершения действий в последний день срока

1. Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

2. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Основные права и обязанности учредителя ООО, его ответственность

При создании и регистрации хозяйственного общества, организуемого как ООО, регламентируются полномочия его учредителей. Законом об ООО, хорошо известным как 14-ФЗ от 08.02.1998, четко устанавливаются права (статья 8) и обязанности (статья 9) субъектов, выступающих участниками (дольщиками) общества.

Этим же нормативно-правовым актом определяется, кто такие участники фирмы (статья 7). На практике, однако, участников ООО нередко называют учредителями.

Кто такой участник фирмы?

Учредитель – субъект (физлицо/юрлицо), принимающий непосредственное участие в организации фирмы, являющийся инициатором его образования.

Все начинается с того, что собственники формируют единый уставный капитал (УК) компании путем внесения денежных/неденежных вкладов, обеспечивая тем самым необходимые организационные основы для её будущей деятельности и своего долевого участия.

ООО может создаваться как одним владельцем, так и определенной группой лиц. Как следствие, у дольщиков возникают конкретные обязанности и права, обусловленные участием в ООО.

Говоря о полномочиях и ответственности учредителя ООО, нужно сначала уточнить, как этот вопрос регулируется действующим законодательством. В законе об ООО (14-ФЗ), определяющем порядок образования и функционирования этой разновидности хозяйственного общества, понятия «учредитель» и «участник» четко разграничиваются.

Так, учредителем называют субъекта, реализующего мероприятия по созданию (учреждению, регистрации) хозяйственного общества. Понятие «участник» имеет более широкое толкование – оно применяется для обозначения дольщика в уже действующем ООО.

По сути, один и тот же субъект может являться учредителем и участником ООО одновременно.

Законодательством предусматривается, что такое лицо имеет конкретные права, выполняет определенные обязанности, несет предусмотренную ответственность (имущественную, уголовную). Все эти аспекты обычно отражаются в учредительной документации хозяйственного общества.

Его основные права

Права субъектов (лиц), выступающих учредителями фирмы, организованной как ООО, регламентируются нормами 14-ФЗ и сводятся к следующему:

  1. Если хозяйственное общество ликвидируется (закрывается) или банкротится, его активы могут передаваться совладельцам (дольщикам) пропорционально актуальным долям — что делать с уставным капиталом при ликвидации.
  2. Участник (дольщик) вправе покинуть состав учредителей ООО по собственному желанию в любое время — как выйти. При этом доля выбывающего совладельца передается фирме. Действительная стоимость ранее внесенного вклада компенсируется вышедшему дольщику. Процедура передачи/возмещения доли в этой ситуации может регламентироваться уставом ООО.
  3. Продажа собственной доли стороннему субъекту или другим совладельцам компании — процедура продажи. При этом важно руководствоваться нормами устава общества, которыми подобные действия могут воспрещаться.
  4. Учредитель вправе участвовать в процедурах вынесения решений, относящихся к исключительной компетенции всеобщего собрания дольщиков общества. Единственный собственник (владелец) может выносить такие решения самостоятельно.
  5. Своевременное получение полной и достоверной информации обо всех аспектах деятельности хозяйственного общества.
  6. Участие в распределении прибыли, заработанной обществом по итогам определенного периода — распределение дивидендов. Если в ООО имеются два и более дольщика, подобные решения всегда выносятся коллегиально.
  7. Доступ к любой документации, связанной с деятельностью компании. Речь идет об учредительских, регистрационных, распорядительных, бухгалтерских и иных бумагах.

Дополнительные

Существует законная возможность наделения учредителей (совладельцев) ООО расширенными (дополнительными) правами. Они должны отражаться в учредительной документации компании (уставе, учредительском соглашении).

Действующие участники хозяйственного общества принимают коллегиальное решение об их предоставлении. При этом может возникнуть одна из двух ситуаций:

  1. Дополнительные права предоставляются дольщикам ООО при единогласном одобрении соответствующего решения на всеобщем собрании участников.
  2. Расширенные права ограничиваются собранием дольщиков, если такое решение принимается минимум 2/3 голосов, в числе которых должен быть одобрительный голос участника, чьи дополнительные права лимитируются.

Полномочия контролирующих структур

Отдельный аспект – полномочия контролирующих структур, обусловленные наличием у держателей определенной части УК.

Если, например, у одного из участников имеется доля, превышающая 50%, он сможет совершить сделку кабального характера или, как вариант, привлечь заем на крупную сумму.

Подобные действия могут привести хозяйственное общество к финансовым затруднениям, а обладатель меньшей доли будет просто поставлен перед фактом.

Что обязан делать?

Образование компании и участие в её дальнейшей деятельности обуславливают возникновение у дольщиков определенных обязанностей:

  1. Учредитель обязан вовремя внести заявленный вклад в УК хозяйственного общества — оплата взноса. Такая обязанность четко предусматривается законодательством РФ и учредительными регламентами самого юрлица. Речь идет о минимальной сумме УК, установлении его фактической величины, размерах учредительских долей, сроках и порядке внесения средств, иных аспектах формирования и изменения уставного капитала.
  2. Совладелец ООО обязан хранить (не разглашать) сведения, относящиеся к конфиденциальной информации или коммерческой тайне. Речь идет о данных, связанных с работой компании.

Две обязанности, перечисленные выше, считаются основными для учредителей юрлица. Однако законодательство разрешает расширять их перечень. Дополнительные обязанности участников фиксируются в уставе компании.

Примечательно, что дополнительные обязательства, связанные с деятельностью ООО, могут возлагаться на одного или, как вариант, нескольких дольщиков, если надлежащее решение принимается всеобщим собранием совладельцев.

Чтобы возложить дополнительные обязанности на одного конкретного дольщика, нужно одобрить это решение 2/3 всех голосов. Чтобы расширить круг обязанностей для нескольких участников, необходимо единогласное решение.

Какую имеет ответственность?

Часто возникает вопрос о том, какую ответственность несут дольщики (учредители) хозяйственного общества.

Законом предусматривается, что ответственность участника четко ограничивается тем вкладом, который он внес (передал) в УК общества. Иными словами, на личные активы учредителя такая ответственность не должна распространяться.

Если хозяйственное общество обанкротится, совокупные потери его дольщиков не превысят величину стартовых вложений.

Однако бывает и так, что совладельцы компании привлекаются к субсидиарной (дополнительной) ответственности, предусматривающей мобилизацию личных средств учредителя для погашения долгов хозяйственного общества, если имеющихся активов ООО не хватает для покрытия задолженности.

Такой вариант возможен, если судом будет установлен факт влияния конкретного учредителя (физлица) на возникновение у компании финансовых проблем.

Выводы

Таким образом, учредитель (дольщик) ООО имеет определенные обязанности и конкретные права, обусловленные долевым участием в деятельности компании.

Полномочия и ответственность совладельца хозяйственного общества четко регламентируются законодательством РФ.

Помимо этого, они обязательно прописываются в учредительной документации компании.

Соблюдение нормативных требований имеет особое значение для субъекта, являющегося дольщиком ООО.

Что такое задаток: обзор статей ГК РФ и особенности оформления соглашения

Задаток часто используется при заключении сделок купли-продажи. Не все граждане знают суть и точное определение данного слова. Полезно понимать, как трактует задаток ГК РФ, в каком виде он выражается, как оформляется и чем отличается от аванса и залога.

Что говорится в Гражданском кодексе РФ?

Трактовка термина «задаток», особенности оформления соглашения о его внесении приведены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК). В частности, речь идет о статье №380 данного нормативно-правового документа.

Согласно этой части ГК РФ, под задатком следует понимать сумму денег, выданную одной стороной сделки второму контрагенту в счет причитающихся по договору платежей в качестве доказательства заключенного соглашения, обеспечения его исполнения.

Часто применяется при организации купли-продажи недвижимого имущества. Основное предназначение предварительного платежа состоит в том, чтобы побудить стороны сделки к надлежащему выполнению взятых на себя обязательств.

Задаток выполняет ряд таких функций:

  • гарантийную. Защищает интересы двух сторон соглашения в случае неисполнения обязательств одним из контрагентов;
  • стимулирующую. Побуждает участников сделки выполнять условия договора надлежащим образом под страхом материальных потерь;
  • платежную. Задаток является частью основного платежа, предусмотренного соглашением;
  • обеспечительную. Преследует цель обеспечения исполнения обязательства;
  • доказательственную. Соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Возвращается или нет?

Сторонам сделки важно понимать, возвращается задаток либо нет в случае расторжения соглашения. Этот момент регулируется статьей №381 ГК. Если прекращение обязательств произошло до начала их исполнения по договору либо в результате невозможности их реализации, тогда предварительно выданная сумма денег отдается обратно.

Об этом говорится в первом пункте указанной выше статьи. Если продавец не выполняет принятые по договору обязательства, тогда проводится возврат задатка в двойном размере по ГК РФ в качестве неустойки.

Если в расторжении соглашения виновато лицо, внесшее предварительный платеж, тогда эта сумма денег остается у второй стороны. Финансовые средства не возвращаются даже в том случае, если причина срыва сделки уважительная.

Мнение эксперта Ирина Васильева Эксперт по гражданскому праву Сторона, ответственная за неисполнение соглашения, должна по закону возместить второму контрагенту убытки с зачетом суммы задатка.

Чем отличается от аванса, залога?

Помимо задатка существуют залог и аванс. Многие люди путают эти термины, считают их синонимами. Но данные понятия имеют ряд отличий. Они приведены ниже в таблице.

Критерий сравнения Задаток Аванс Залог
Понятие Определенная сумма денег, предоставляемая в счет будущих выплат на базе заключенного договора. Конкретная сумма финансовых средств или прочая имущественная ценность, которую одна сторона передает другой в исполнение своего обязательства до начала выполнения встречного обязательства. Имущество либо другие ценности, выступающие полным либо частичным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Платеж, произведенный покупателем до отгрузки товара.
Форма выражения Денежная сумма. Любая. Это могут быть финансовые средства, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги. Согласно первому пункту статьи №336 ГК РФ, залог вносится любым имуществом.
Условие предоставления Деньги выдаются в счет предстоящих платежей по договору. Предоставляется в счет платежей по соглашению. Выдается в счет предстоящих платежей по договору.
Назначение Доказательство заключения контракта. Оплата ценностей, услуг, работ. Гарантирует исполнение обязательств в условиях неопределенности.
Размер Величина платежа произвольная, но не превышает сумму сделки. Выплачивается в размере, указанном в законе либо установленном договором. Произвольный.
Основная сфера использования понятия Купля-продажа недвижимости. Торговля. Аренда, кредит.
Возврат Может возвращаться или нет. Все зависит от определенных обстоятельств, причин расторжения договора. В случае неисполнения обязательства контрагентом аванс возвращается стороне, которая его выплатила. Об этом говорится в статье №487 ГК РФ. В случае невыполнения залогодателем своих обязательств, залог остается у залогодержателя согласно первому пункту статьи №334 ГК РФ.
Форма соглашения Договор обязательно заключается в письменной форме. Жестких требований и правил к форме соглашения нет. Допустима устная договоренность. Обязательно составляется письменное соглашение.

Как составить договор?

Договор о задатке, независимо от величины его суммы, оформляется в письменном виде. Это требование закреплено во втором пункте статьи №380 ГК. Важно знать, как правильно оформить договор задатка.

Документ обретает юридическую силу с момента его подписания. Наличие ошибок, неточностей в тексте соглашения может привести к возникновению конфликтных ситуаций между сторонами сделки, признанию договора недействительным.

Соглашение о задатке имеет стандартную структуру, оно состоит из таких частей:

  1. шапка. Располагается в самом верху листа. Содержит информацию о названии документа, его дате и месте составления;
  2. основной блок. В этой части указываются данные о сторонах сделки, предмете договора, условиях передачи задатка;
  3. заключение. Представлено реквизитами и подписями сторон.

В соглашении о задатке должна содержаться такая информация:

  • наименование документа;
  • дата и место его составления;
  • данные о двух сторонах сделки (ФИО, год и место рождения, адрес регистрации и фактического проживания, сведения из паспорта);
  • отметка о передаче задатка, его размера;
  • полная стоимость приобретаемого имущества, по поводу которого заключается договор и вносится задаток;
  • способ, порядок и условия передачи денег (тип валюты, наличный либо безналичный расчет);
  • права, обязанности и ответственности двух сторон;
  • порядок решения ситуаций, связанных со срывом сделки (согласно ст. 381 ГК РФ соглашение о задатке должно содержать последствия прекращения и неисполнения обязательств);
  • порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств;
  • срок действия контракта;
  • дата вступления в силу соглашения (обычно указывается – «с момента подписания»);
  • возможность пролонгации периода действия контракта;
  • число экземпляров договора;
  • реквизиты сторон, их подписи с расшифровками.

Правила составления договора:

  1. для оформления следует использовать стандартный офисный формат бумаги;
  2. сумму задатка нужно указывать цифрам и прописью;
  3. в случае составления договора от руки надо писать разборчивым почерком, ручкой с синей либо фиолетовой пастой;
  4. текст представлять в деловом стиле;
  5. писать грамотно, лаконично и по сути;
  6. не пытаться исправить опечатку (описку). В случае допущения ошибки лучше переписать текст заново.

Заверять договор задатка у нотариуса необязательно. Но сторонам соглашения рекомендуется обращаться за помощью к такому специалисту. Нотариус проверит всю необходимую документацию, прозрачность и чистоту проводимой сделки.

Последствия устного соглашения

Стороны, заключая договор в устной форме, несут существенные риски. Все последствия приведены в статье №162 ГК РФ. Согласно ГК РФ, соглашение о задатке, не имеющее письменного вида, будет считаться недействительным.

Соответственно, в случае возникновения спорных ситуаций, стороны договора не смогут отстоять свои права, привлечь виновного к ответственности. Если продавец, по причине которого сорвалась сделка, откажется возвращать полученный предварительный платеж в двойном размере (как это предусмотрено законом), то покупатель не сможет ничего сделать.

Доказать что-либо в суде получится лишь при наличии расписки о внесении задатка. Такой документ подтверждает факт заключенного соглашения. Если расписка также отсутствует, то добиться справедливости не выйдет.

Таким образом, задаток, это предварительный платеж по договору, который является доказательством заключенной сделки и гарантирует выполнение ее участниками своих обязательств. Часто применяется в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Имеет денежное выражение. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, в соответствии с установленной структурой и с учетом ряда правил.